投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的發(fā)展趨勢(shì)

唐 嘉 李 玲 劉思敏 熊 津

（作者單位：四川大學(xué)錦城學(xué)院財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)院）

指導(dǎo)老師：吳培培

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)取得了巨大的收益，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有不可小覷的位置。因此作為作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)重要計(jì)量模式的投資性性房地產(chǎn)，從引入的那一天起，其取得、計(jì)量、轉(zhuǎn)換和處置的規(guī)范化就顯得尤其重要。在我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，由于成本模式存在著一系列的優(yōu)勢(shì)，我國(guó)80%的企業(yè)都選擇使用成本模式計(jì)量。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及我國(guó)市場(chǎng)體制的不斷完善，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式會(huì)逐步與國(guó)際接軌。通過(guò)研究和討論，我們認(rèn)為公允價(jià)值模式更加符合國(guó)際準(zhǔn)則的規(guī)范，更應(yīng)值得被推廣。

二、闡述

1.投資性房地產(chǎn)成本模式：采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在每一個(gè)會(huì)計(jì)年度期末要進(jìn)行折舊或攤銷，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目；如果發(fā)生了減值還要進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)入“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

2.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式：在取得投資性房地產(chǎn)后其賬面價(jià)值按期末的公允價(jià)值計(jì)量，且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，采用這種方法不折舊、不攤銷，使用“投資性房地產(chǎn)—成本”、“投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)”、“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

三、兩種計(jì)量模式的比較

（一）成本模式計(jì)量

1.缺點(diǎn)

（1）在我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)是剛需資源，其市價(jià)居高不下并且有上升趨勢(shì)。但在成本模式計(jì)量下，公司所持有的房地產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)隨時(shí)間的流逝而進(jìn)行資產(chǎn)折舊，所以會(huì)低估房地產(chǎn)的價(jià)值。使投資者不能對(duì)該公司做出有效的投資預(yù)測(cè)，使經(jīng)營(yíng)者不能做出正確的判斷從而影響公司的經(jīng)營(yíng)走向。

（2）雖然成本模式計(jì)量方法廣泛地在我國(guó)運(yùn)用，但隨著全球經(jīng)濟(jì)化的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)也逐漸的與國(guó)際對(duì)接，然而在發(fā)達(dá)國(guó)家里公允價(jià)值模式計(jì)量被廣泛運(yùn)用。這就造成了雙方經(jīng)濟(jì)信息不對(duì)稱，會(huì)對(duì)他們的跨國(guó)際業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響。

（3）在成本模式計(jì)量下，房地產(chǎn)的賬面價(jià)值不會(huì)快速的、直接的反映真實(shí)客觀的市場(chǎng)上的銷售價(jià)格，會(huì)影響公司營(yíng)運(yùn)者對(duì)公司的風(fēng)險(xiǎn)控制判斷。

2.優(yōu)點(diǎn)

（1）在成本模式計(jì)量下，投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊或者攤銷每年都會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，但數(shù)額變動(dòng)平穩(wěn)，對(duì)利潤(rùn)表的影響不大，即使出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷也不會(huì)對(duì)公司運(yùn)營(yíng)造成較大影響，可以降低公司的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）在我國(guó)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法下，運(yùn)用成本模式計(jì)量會(huì)相較于公允價(jià)值模式計(jì)量更有稅收優(yōu)惠?？梢越档凸镜倪\(yùn)營(yíng)成本。

（3）運(yùn)用成本模式后續(xù)計(jì)量，其初始成本和固定折舊都有歷史數(shù)據(jù)來(lái)支撐，可以更好的進(jìn)行計(jì)量和折舊，保證了會(huì)計(jì)信息的可靠性和準(zhǔn)確性。

（4）根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、處置進(jìn)行了規(guī)范。在其準(zhǔn)則里成本模式計(jì)量方式可以轉(zhuǎn)換成公允價(jià)值模式計(jì)量，但如果使用公允價(jià)值計(jì)量就不可以轉(zhuǎn)換成成本模式計(jì)量。

（二）公允價(jià)值模式

1.缺點(diǎn)

（1）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其中最重要的就是企業(yè)在取得投資性房地產(chǎn)后，今后每一次期末計(jì)量都要參考房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似范房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和其他信息，那么在取得這個(gè)公允價(jià)格的時(shí)候就會(huì)存在個(gè)人主觀判斷及經(jīng)驗(yàn)支撐，最終得出的價(jià)格就會(huì)在可靠性上讓人產(chǎn)生懷疑。

（2）公允價(jià)值的確定。我國(guó)現(xiàn)在對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有三種，一是專業(yè)評(píng)估；二是參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；三是對(duì)第三方調(diào)查報(bào)告的分析。每種確定方法有其自身的優(yōu)點(diǎn)和不足。從采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司披露的情況來(lái)看，大部分采用的是第一種方法，有少數(shù)也在采用第二種和第三種方法。但是，我國(guó)大多數(shù)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)也存在自身的局限性，比如有一部分專業(yè)評(píng)估師的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)水平不夠，因此為企業(yè)人為操縱利潤(rùn)提供了機(jī)會(huì)。導(dǎo)致評(píng)估出來(lái)的結(jié)果其實(shí)也不太準(zhǔn)確，從而阻止了公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展。

（3）根據(jù)我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場(chǎng)，并且投資性房地產(chǎn)可以在該市場(chǎng)直接交易。由于目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，全國(guó)各地區(qū)的市場(chǎng)活躍度相差較大，因此多數(shù)地區(qū)會(huì)減少公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的使用。

2.優(yōu)點(diǎn)

在國(guó)際環(huán)境中，多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家均采用公允價(jià)值模式計(jì)量，在全球經(jīng)濟(jì)化的影響下，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式也將逐漸與國(guó)際化接軌。

（1）因?yàn)椴捎霉蕛r(jià)值計(jì)量在每期期末要比較賬面價(jià)值和當(dāng)日的公允價(jià)值，那么就可以清晰的反映市場(chǎng)上該投資性房產(chǎn)每年的價(jià)格，企業(yè)自身投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值也很容易取得?？稍鰪?qiáng)公司運(yùn)營(yíng)者對(duì)其企業(yè)的內(nèi)部控制，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）因?yàn)槊磕昶谀┩顿Y性房地產(chǎn)都會(huì)以公允價(jià)值計(jì)量，那么對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，可以看到這個(gè)企業(yè)的實(shí)力，為他們作投資提供信息；同時(shí)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，披露出來(lái)的財(cái)務(wù)信息可以為他們?nèi)谫Y提供競(jìng)爭(zhēng)力，增加企業(yè)的融資能力。

（3）在我國(guó)的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)背景下，房?jī)r(jià)居高不下，如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量會(huì)不折舊不攤銷，會(huì)使其有較大的增值空間，使資產(chǎn)和利潤(rùn)同時(shí)增加，提高企業(yè)所持有房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，從而加大投資者對(duì)該公司的投資信心，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力。

（4）在最新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，明顯體現(xiàn)出我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在向國(guó)際靠攏，在發(fā)達(dá)國(guó)家中，公允價(jià)值模式的運(yùn)用和發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)規(guī)定當(dāng)企業(yè)滿足一定條件時(shí)房地產(chǎn)的計(jì)量模式可由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。體現(xiàn)了我國(guó)積極響應(yīng)全球一體化的號(hào)召，反映了我國(guó)經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展水平的進(jìn)步，加快了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際化接軌的腳步。

四、結(jié)論

綜上所述可以看出，大多數(shù)公司之所以選擇成本模式計(jì)量是因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不高和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與法律法規(guī)對(duì)公允價(jià)值模式計(jì)量的不完善。但是公允價(jià)值模式計(jì)量方式可以更直觀、更快速地反映了企業(yè)的資產(chǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、全球一體化的來(lái)臨，公允價(jià)值模式計(jì)量方式的運(yùn)用必然是大勢(shì)所趨。