有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理的幾點(diǎn)分析

魏貴德

（作者單位：安徽省合肥興眾置業(yè)投資有限公司）

雖然我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史比較短，但是發(fā)展勢頭比較迅速，在商業(yè)地產(chǎn)整體高速發(fā)展之下，現(xiàn)實(shí)中很多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺乏具有行業(yè)特點(diǎn)的財務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。而商業(yè)地產(chǎn)的投資金額多，資金密集度高，周期時間普遍較長，開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用大，企業(yè)財務(wù)人員難以有效控制財務(wù)運(yùn)營過程中政策變化等各種因素帶來的風(fēng)險。本文希望進(jìn)一步搞清楚商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理工作的特點(diǎn)、重點(diǎn)及難點(diǎn)，學(xué)習(xí)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的有益經(jīng)驗(yàn)，工作做到有的放矢，對財務(wù)管理提出一些有益的建議。

一、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營普遍情況和財務(wù)管理行業(yè)特點(diǎn)

1.商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的普遍情況

現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險普遍較大，主要由于電商對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的沖擊以及行業(yè)發(fā)展過快競爭激烈等各種因素導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展受到了不小的阻力。商業(yè)地產(chǎn)投資額巨大，周期長，運(yùn)營難度大，受政策影響大，牽涉面多，而當(dāng)今社會在急劇變化對商業(yè)地產(chǎn)帶來不可忽視的巨大風(fēng)險。幾年前還是講一鋪養(yǎng)三代，很多地方的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在變成了三代養(yǎng)一鋪，購買商鋪客戶積極性受到極大的打擊，帶來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況惡化。商業(yè)地產(chǎn)外部運(yùn)營環(huán)境變化快，內(nèi)部運(yùn)營環(huán)境也不是一帆風(fēng)順，財務(wù)管理面臨的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境不停變化，導(dǎo)致財務(wù)管理運(yùn)作任務(wù)繁重。比如商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理公司面對著幾百個客戶，一個簡單的租金收入一個月就需要開幾百份發(fā)票，給財務(wù)工作帶來極大的困擾。商業(yè)地產(chǎn)市場運(yùn)營管理狀態(tài)不佳，同樣會導(dǎo)致開發(fā)商自持物業(yè)價值的貶值，固定資產(chǎn)抵押價值降低，惡化了財務(wù)資金周轉(zhuǎn)，影響了企業(yè)健康發(fā)展。

2.現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)主要的幾個普遍性財務(wù)風(fēng)險特點(diǎn)

現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過高速發(fā)展期，進(jìn)入競爭激烈的狀態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)投入高，周期長財務(wù)風(fēng)險較高，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)專業(yè)化要求越來越高。商業(yè)地產(chǎn)由于運(yùn)營管理特點(diǎn)決定了銷售上普遍采用了售后返租的模式，該模式下運(yùn)營期限長等不穩(wěn)定因素較多，造成了金融機(jī)構(gòu)及監(jiān)管部門對售后返租模式高財務(wù)風(fēng)險的關(guān)注。商業(yè)地產(chǎn)的另一個財務(wù)風(fēng)險特點(diǎn)就是由于采用了售后返租模式帶來了金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的限制措施較多，加大了融資的難度。第三點(diǎn)財務(wù)風(fēng)險的特點(diǎn)是，由于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理對團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化要求較高以及商業(yè)環(huán)境競爭壓力大等因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理難度較大，后期財務(wù)上要求返租帶來現(xiàn)金流壓力較大以致無法執(zhí)行合約出現(xiàn)違約現(xiàn)象。

二、商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理主要需要關(guān)注情況

1.加大對商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理的力度

雖然商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險較高，從業(yè)人員的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)普遍欠缺，對商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)財務(wù)管理特點(diǎn)并不是非常清楚。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的決策層和管理層大多缺少專業(yè)的財務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，或者對財務(wù)管理的認(rèn)知度不夠高。在銷售、工程、財務(wù)這三架馬車上，大多數(shù)總經(jīng)理可能是認(rèn)為銷售是排在第一位的，因?yàn)殇N售能掙錢，財務(wù)只是后勤服務(wù)部門，在這種意識下財務(wù)管理也就失去了領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。甚至有商業(yè)地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為財務(wù)人員很容易招聘而且財務(wù)人員工資普遍較低，財務(wù)管理的業(yè)績得不到合理的回報和重視，導(dǎo)致財務(wù)人員自身對財務(wù)管理熱情也降低。領(lǐng)導(dǎo)層財務(wù)管理的意識淡漠進(jìn)一步影響了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整體的財務(wù)管理水平的滑坡。

2.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)財務(wù)流程和財務(wù)制度

規(guī)范的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的運(yùn)行環(huán)境要求有規(guī)范的財務(wù)流程和財務(wù)制度，沒有規(guī)矩不成方圓，財務(wù)管理尤其需要有規(guī)矩，違反流程與制度的懲罰必究。但是有些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，由于管理混亂，財務(wù)管理人員變動頻繁，連最基本的企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度也找不到，甚至企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)怕受到約束太多不愿意執(zhí)行財務(wù)管理制度，導(dǎo)致財務(wù)流程和財務(wù)制度執(zhí)行不到位。最近幾年國家出臺了不少與房產(chǎn)地企業(yè)相關(guān)的財稅政策，但是由于部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理混亂，沒有一個好的財務(wù)流程和財務(wù)制度支持之下，國家的財稅政策也同樣難以得到充分執(zhí)行。

三、商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理的幾點(diǎn)建議

1.企業(yè)管理層進(jìn)一步加強(qiáng)對財務(wù)管理重要性認(rèn)識

一個團(tuán)隊(duì)的管理水平高低主要是由領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)識水平來決定的，團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注程度決定了財務(wù)管理水平得到重視的程度。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)本身要學(xué)習(xí)財務(wù)知識，充分領(lǐng)悟財務(wù)管理的重要性，能從專業(yè)的角度去考慮財務(wù)管理。對財務(wù)人員的待遇應(yīng)與財務(wù)管理成果相結(jié)合，有獎有懲，提高工作積極性，加大績效考核力度。比如財務(wù)人員的融資取得了較好的業(yè)績，企業(yè)應(yīng)該立即給予相應(yīng)的提成獎勵或者其它物質(zhì)上的獎賞。重賞之下必有勇夫，能獎才有能人出現(xiàn)，明白財務(wù)管理的重要性，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)更要有舍得的精神。

2.加強(qiáng)對與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的財務(wù)政策的學(xué)習(xí)

商業(yè)地產(chǎn)的財稅政策規(guī)定比較多也比較復(fù)雜，沒有一個系統(tǒng)的和經(jīng)常的學(xué)習(xí)是很難把握到商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理的財稅重點(diǎn)。而財稅政策的學(xué)習(xí)也是商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理中一個重要的內(nèi)容，沒有學(xué)習(xí)就不能與時俱進(jìn)，不能掌握最新的財稅知識，無法把財稅要求在具體的財務(wù)管理中進(jìn)行把控。商業(yè)地產(chǎn)的營改增政策導(dǎo)致了稅收政策發(fā)生了本質(zhì)變化，只有及時深入地研究稅收政策，才能對相關(guān)稅收政策選擇取舍作出決定，并根據(jù)稅收政策的變化作出測算和計(jì)劃，以便及時對商業(yè)地產(chǎn)整體的財稅規(guī)劃作出調(diào)整。從商業(yè)地產(chǎn)的決策管理層到每個財務(wù)人員都應(yīng)對財稅政策的變化保持學(xué)習(xí)，加強(qiáng)提升自身財稅知識。

3.加強(qiáng)對先進(jìn)財務(wù)管理理念的掌握運(yùn)用

一些經(jīng)營時間較短管理經(jīng)驗(yàn)不足的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)就財務(wù)管理理念進(jìn)行行業(yè)對標(biāo)。對照先進(jìn)的行業(yè)財務(wù)管理理念，尋找身身財務(wù)管理水平的不足。比如，有些大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)采用了OA辦公與財務(wù)報銷相結(jié)合，進(jìn)行辦公無紙化也加速了報銷的速度，提高了財務(wù)管理效率，類似這種經(jīng)驗(yàn)這就值得管理落后企業(yè)去學(xué)習(xí)研究。比如也可學(xué)習(xí)研究在商業(yè)地產(chǎn)樓盤經(jīng)營戶采用電子商務(wù)結(jié)算系統(tǒng)，進(jìn)一步對支付系統(tǒng)優(yōu)化利用，這樣可以利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后以便向金融機(jī)構(gòu)融資決策提供依據(jù)，對市場管理及營銷活動提供方向，對財務(wù)管控重點(diǎn)指出具體要求。

四、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展對地域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的意義，商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)管理是企業(yè)管理的重要組成部分。通過以上的一些文字分析，希望能給商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)人員一些有益的幫助。要從商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)管理領(lǐng)導(dǎo)重視著手，加強(qiáng)細(xì)節(jié)的把控和宏財稅政策的研究，積極進(jìn)行行業(yè)管理對標(biāo)活動，加強(qiáng)企業(yè)的資金利用效率，減少財務(wù)管理差錯，進(jìn)一步把商業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)管理水平再上一個新臺階。