統(tǒng)一登記形勢下不動產(chǎn)測繪及數(shù)據(jù)整合方法探討

謝 婷

吉林省琿春市自然資源局 吉林 琿春 133300

引言

為了提高政府辦事效率和管理水平,促進“一站式”服務(wù)式的不動產(chǎn)登記制度,國務(wù)院總理李克強在2013年的國務(wù)院常務(wù)會議上提出整合全國資源,推行全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。制度要求各級不動產(chǎn)登記部門切實的負責任,做好本職工作,使國有資源價值得以明晰。并且對各類不動產(chǎn)登記進行嚴格分類,例如土國劃分到土資源一類,房屋建筑劃分到住建一類等,對不同性質(zhì)的不動產(chǎn)的測繪也要有專業(yè)的人員進行評定。雖然這一制度在一定程度上給廣大人民群眾帶來了方便,有效提高了政府管理水平,對建立服務(wù)型政府具有非常重要的作用。但是由于不動產(chǎn)登記過程中還存在著一些問題,因此要通過房產(chǎn)和地籍測繪數(shù)據(jù)的整合技術(shù),使不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容得以豐富,從而使問題得到有效的解決。

1 房產(chǎn)測繪概述

房產(chǎn)測繪是對房地產(chǎn)不同的管理范圍內(nèi),對于分層分戶的平面圖以及相關(guān)數(shù)據(jù)進行有效測繪,并且在此基礎(chǔ)上開展各項測繪活動。房地產(chǎn)測繪與房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容具有較大關(guān)聯(lián),由于測繪起的作用較大,其中最重要的內(nèi)容是房屋土地權(quán)的證件測繪工作。通過房地產(chǎn)的平面測繪,可以對房產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及位置等信息進行掌控,在房產(chǎn)測繪過程中由于測繪范圍相對較廣,缺乏直觀性,所以需要建立模型并且簡化相應(yīng)數(shù)據(jù),為用戶提供更為真實的數(shù)據(jù)。在進行房產(chǎn)測繪的工作過程中,要對房屋的相關(guān)信息進行全面掌控,并且要對房產(chǎn)信息的真實性進行相關(guān)調(diào)查,首先要對權(quán)利人、取得時間以及權(quán)力的狀況進行確認,保證房屋具有合法性;同時要對建筑物的手續(xù)合法性進行個別查驗,例如房屋的面積、用途以及更改的情況進行調(diào)查;最后要對土地的合法性進行有效調(diào)查,尤其是占地面積的范圍需要嚴格按照相關(guān)規(guī)定辦理。

2 不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)整合關(guān)鍵技術(shù)

如今的信息技術(shù)水平獲得了極大的發(fā)展,其為基礎(chǔ)測繪工作的開展提供了很大的幫助,同時其應(yīng)用的范圍更廣、涉及的方向更多,其中GPS技術(shù)是目前應(yīng)用最為廣泛的,其在地質(zhì)勘測、建筑工程、航空航天等領(lǐng)域都發(fā)揮著巨大的作用。GPS技術(shù)具有操作便利、準確定位,功能多樣化等特點優(yōu)勢,其在實際工作中應(yīng)用領(lǐng)域眾多,房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)過程中要有效整合數(shù)據(jù)資料,具體操作如下。

2.1 分宗法 分宗法通常是先考察房產(chǎn)分區(qū)的具體位置,然后據(jù)此進行地理坐標反算,完成初步定位,然后根據(jù)主要建筑物采用圖形匹配算法進行二次匹配,最后再根據(jù)地名、路名等進行三次匹配并進行一定的人機交互,從而完成不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)據(jù)整合。要對房地產(chǎn)測繪成果數(shù)據(jù)進行整合,離不開相應(yīng)的處理系統(tǒng),主要的兩個系統(tǒng)是空間處理和圖形處理系統(tǒng)。而現(xiàn)階段,能夠有效實現(xiàn)兩個系統(tǒng)功能的系統(tǒng)是GIS系統(tǒng),它是二者的綜合。在GIS的基礎(chǔ)上研制不動產(chǎn)測繪成果的數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)能夠給測繪成果數(shù)據(jù)整合工作帶來巨大的作用,因此,相關(guān)部門應(yīng)加大創(chuàng)新力度,積極學(xué)習(xí)先進的技術(shù),不斷加強研究。隨著不動產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,其測繪成果的有效整合將為不動產(chǎn)登記系統(tǒng)提供一定的空間位置基礎(chǔ),所以在對不動產(chǎn)測繪行業(yè)進行管理時,將測繪成果融入信息管理系統(tǒng)中是有利的,也是大勢所趨。

2.3 完成對接工作 在對房屋分析的過程中,首先要對土地登記等信息做好記錄,根據(jù)原有產(chǎn)權(quán)證書的信息以及所在地信息完成整個代碼填寫工作,積極完善房屋的登記信息。同時通過合理使用圖形庫對各項數(shù)據(jù)進行調(diào)查,按照當前測繪圖形對缺失的地方進行補錄,避免出現(xiàn)工作中頻繁修改的狀況,只有實現(xiàn)無縫對接,才能夠形成統(tǒng)一的代碼?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)登記管理與傳統(tǒng)模式有所不同,需要對原有的數(shù)據(jù)進行核對,尤其是對抵押權(quán)、注冊登記等數(shù)據(jù)進行記錄。為了能夠便于管理,就需要嚴格遵守原地產(chǎn)權(quán)原則,對當前不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)進行記錄,通過對原有數(shù)據(jù)和現(xiàn)有數(shù)據(jù)的分析和存儲,建立一定的映射關(guān)系,完成整個不動產(chǎn)登記的對接工作。

2.4 登記數(shù)據(jù)查實 不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合轉(zhuǎn)化后必須要對數(shù)據(jù)信息進行全面檢查,使登記的數(shù)據(jù)科學(xué)準確。核查數(shù)據(jù)過程中要從空間、非空間數(shù)據(jù)兩方面入手。核查空間數(shù)據(jù)就是要提高對已有數(shù)據(jù)檢驗規(guī)則的重視程度,發(fā)揮計算機軟件促進審查規(guī)則的作業(yè),其中涉及空間重疊、宗地納入地籍子區(qū)范圍空間位置等信息。核查非空間數(shù)據(jù)時,核查方法主要有計算機、人工兩種,如果有必要,可以將兩種方法聯(lián)合起來,從而使核查的數(shù)據(jù)信息更加真實、可靠。

2.5 整合相關(guān)數(shù)據(jù) 在對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合過程中,需要將原有的不動產(chǎn)以及財產(chǎn)狀況進行分析,將已經(jīng)注銷登記的數(shù)據(jù)再次登記好,注明權(quán)利表中的使用權(quán)及所有權(quán),將相應(yīng)信息傳達給專業(yè)的檔案管理部門。在對整套房屋登記流程分析的過程中成立聯(lián)合管理小組,促進數(shù)據(jù)的清查和判斷工作。在不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合轉(zhuǎn)化后,需要對數(shù)據(jù)進行全面的檢查,保證登記數(shù)據(jù)的準確性。在進行數(shù)據(jù)核查時應(yīng)當重視現(xiàn)有的數(shù)據(jù)檢驗規(guī)則,利用計算機軟件確保各項審查工作順利進行。對于房產(chǎn)信息和土地信息的登記和整理能夠得到原始的財產(chǎn)信息狀況,按照登記數(shù)據(jù)庫轉(zhuǎn)變標準,對房產(chǎn)信息進行全面統(tǒng)計。房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)類型要統(tǒng)一管理,確保整個地區(qū)保持一致,對于房屋信息和土地信息也要進行科學(xué)整合,根據(jù)實際情況完成相關(guān)信息的補充。

2.6 嚴格執(zhí)行數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查制度 任何一項工作都要在保證質(zhì)量的前提下進行,對于數(shù)據(jù)整合工作,要得到高質(zhì)量的工作成果,就要對其進行質(zhì)量檢查。切實確保工作質(zhì)量是不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)整合工作的目標和基礎(chǔ),只有保證了數(shù)據(jù)整合工作的質(zhì)量,工作的實施才真正地具有意義。一旦工作質(zhì)量出現(xiàn)問題,將造成不可估量的損失,影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此,應(yīng)切實重視質(zhì)量檢查工作,制定和完善相關(guān)制度,保證質(zhì)量檢查工作貫穿工作的始終,對每一個環(huán)節(jié)都要按照規(guī)范標準進行嚴格檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時上報上級領(lǐng)導(dǎo)并采取相應(yīng)的措施進行補救,切實保證不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)處理工作的質(zhì)量。

結(jié)語

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是一項艱巨的系統(tǒng)工程,從機構(gòu)統(tǒng)一到數(shù)據(jù)統(tǒng)一還需經(jīng)歷較長的過渡期。不動產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)登記的前置和基礎(chǔ)性工作,而數(shù)據(jù)整合是實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一、準確、高效登記的唯一途徑。本文著重介紹了不動產(chǎn)測繪的內(nèi)容和范圍,主要分析了南京市江南六區(qū)范圍內(nèi)土地及房產(chǎn)的測繪方法和要求。針對當前復(fù)雜不動產(chǎn)統(tǒng)一表示較困難及管理效率較低的問題,探討引入新的不動產(chǎn)測繪技術(shù),以期一次性獲取較完整的數(shù)據(jù)。對測繪數(shù)據(jù)內(nèi)容進行了分析,對數(shù)據(jù)整合處理方法提出了相關(guān)的建議。就南京市而言,短時間內(nèi)還很難將房產(chǎn)與土地測繪機構(gòu)統(tǒng)一,需不斷探討、建立房產(chǎn)與土地測繪的統(tǒng)一標準,從而保證兩者數(shù)據(jù)基準的一致性,使得不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性工作能夠順利開展。