房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程的過程及要點(diǎn)分析

李冠雄

（天津市測(cè)繪院，天津300381）

1 引言

房產(chǎn)測(cè)繪工作是房地產(chǎn)建設(shè)過程中必不可少的一項(xiàng)內(nèi)容，在房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)中有十分重要的作用。有效的房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，保證購(gòu)買者的合法權(quán)益。在目前房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪過程中，普遍存在測(cè)繪機(jī)構(gòu)不重視，測(cè)量設(shè)備不先進(jìn)以及測(cè)量技術(shù)不科學(xué)等問題。嚴(yán)重影響測(cè)量效果。因此，必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工作的研究和探討。重視起房地產(chǎn)的測(cè)量測(cè)繪工作，規(guī)范整個(gè)測(cè)量流程，并對(duì)測(cè)量過程進(jìn)行嚴(yán)格檢查和監(jiān)督，確保測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性。

2 房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程的具體過程

2.1 開發(fā)前期設(shè)計(jì)測(cè)繪工作

房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)開發(fā)必須要以測(cè)繪單位的測(cè)繪地形圖作為施工依據(jù)。在進(jìn)行房產(chǎn)選址申請(qǐng)的過程中，要交給規(guī)劃部門相應(yīng)的測(cè)繪部門修測(cè)和施測(cè)的地形圖，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)要求，保證地形圖的精確度。通常房產(chǎn)內(nèi)部的管線規(guī)劃和具體規(guī)劃建設(shè)需要使用1:500 的比例尺地形圖，區(qū)域總圖規(guī)劃應(yīng)用1:200的比例尺地形圖，測(cè)繪人員要做好房產(chǎn)開發(fā)的前期設(shè)計(jì)測(cè)繪工作，保障后續(xù)施工能夠科學(xué)合理進(jìn)行[1]。

2.2 施工前工程用地的勘察定界測(cè)繪

施工單位根據(jù)《地籍測(cè)繪規(guī)范》以及工程用地范圍的相關(guān)信息，做好工程用地規(guī)劃，仔細(xì)測(cè)量工程用地的現(xiàn)場(chǎng)，并建立相應(yīng)的施工表文圖，保證工程用地審批工作基礎(chǔ)資料的完整性和合理性。對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行勘測(cè)定界包括國(guó)有土地的出讓和農(nóng)用土地的轉(zhuǎn)讓，要注意勘測(cè)定界的合法性，遵循國(guó)家發(fā)展的基本目標(biāo)和土地整體的規(guī)劃要求有效完成工程項(xiàng)目用地的勘察定界[2]。

2.3 施工過程的測(cè)繪工作

建設(shè)部門在完成選址意見書報(bào)批工作和建筑用地規(guī)劃工作之后，要對(duì)實(shí)際用地情況進(jìn)行仔細(xì)規(guī)劃和檢查，并在審批完畢以后申請(qǐng)臨時(shí)建筑項(xiàng)目規(guī)劃許可證書，進(jìn)入正式的建筑施工階段。在施工過程中，測(cè)繪內(nèi)容包括房產(chǎn)建筑平整度的測(cè)繪、建筑的放樣以及相關(guān)管線道路的測(cè)量等。測(cè)繪人員要根據(jù)實(shí)際建筑規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)要求做好放樣工作，保證施工流程能夠嚴(yán)格按照?qǐng)D紙規(guī)劃進(jìn)行，確保施工的準(zhǔn)確性[3]。

2.4 完整的房產(chǎn)測(cè)繪工作

房產(chǎn)測(cè)繪相對(duì)來說政策性強(qiáng)，技術(shù)程度比較高，是一項(xiàng)專業(yè)化的測(cè)繪工作，主要包括對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)查、房產(chǎn)平面控制測(cè)量圖紙繪制、房產(chǎn)要素測(cè)量、面積測(cè)算、變更測(cè)量和成果驗(yàn)收等。在進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪工作中，首先要進(jìn)行平面控制測(cè)量，保證后續(xù)房產(chǎn)施工的科學(xué)性和穩(wěn)定性。房產(chǎn)要素測(cè)量主要包括房屋用地和其他要素的相關(guān)測(cè)量工作，為后續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)籍管理提供依據(jù)。房產(chǎn)圖的繪制包括分戶圖、分幅平面圖以及分丘平面圖的繪制，為施工提供理論依據(jù)。房屋的面積測(cè)算包括對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)面積、建筑面積、用地面積和公攤面積的計(jì)算，變更測(cè)量則為根據(jù)房產(chǎn)直系變更情況開展的測(cè)量工作。在整個(gè)測(cè)量流程當(dāng)中，成果驗(yàn)收是最后一項(xiàng)內(nèi)容，是有效保證房產(chǎn)質(zhì)量合乎標(biāo)準(zhǔn)的重要途徑，只有驗(yàn)收合格之后房屋才可以售賣交付使用[4]。

2.5 竣工測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪工作

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)設(shè)計(jì)管理過程中審批的工程項(xiàng)目施工圖、設(shè)計(jì)圖、面積界定圖、放線圖以及其他有關(guān)文件信息進(jìn)行房產(chǎn)的測(cè)繪和竣工測(cè)繪工作，測(cè)繪人員依據(jù)科學(xué)合理的測(cè)繪方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)的全部地物進(jìn)行測(cè)繪，并記錄有關(guān)數(shù)據(jù)信息，包括有效的面積、數(shù)據(jù)和房產(chǎn)用途，為后續(xù)綜合性驗(yàn)收以及城市地理數(shù)據(jù)庫(kù)的豐富提供數(shù)據(jù)支持?？⒐ぶ蟮姆慨a(chǎn)測(cè)繪和完工測(cè)繪工作也可以有效確定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)區(qū)的交通面積、住宅面積、公共面積、綠地面積等，可以檢查建筑是否存在違法犯規(guī)的現(xiàn)象，比如檢查工程建設(shè)活動(dòng)是否改變了土地使用性質(zhì)，管線埋設(shè)是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，有無超高現(xiàn)象以及竣工面積和實(shí)際面積的差值控制范圍等，保證房產(chǎn)竣工審核通過的概率。其次，房產(chǎn)竣工測(cè)量完畢后要繪制總的竣工圖、房屋管線完工圖和分間分層平面圖等，并交由規(guī)劃管理部門進(jìn)行驗(yàn)收和違法界定，確保房產(chǎn)開發(fā)工作的合法合理性。

3 房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工作的要點(diǎn)

3.1 完善測(cè)繪質(zhì)量相關(guān)配套機(jī)制

房產(chǎn)測(cè)繪工作相對(duì)來說涉及的測(cè)繪內(nèi)容較多，測(cè)繪技術(shù)比較復(fù)雜，因此，需要有可靠的測(cè)量配套機(jī)制作為指導(dǎo)。但實(shí)際測(cè)量的過程中，相關(guān)建設(shè)部門、規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門以及測(cè)量部門之間必須要進(jìn)行有效、積極的溝通，保證測(cè)試工作能夠合理有效完成，并有針對(duì)性地建立起完善的、公平公正的市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則和機(jī)制，提高房產(chǎn)測(cè)繪的整體質(zhì)量，保證測(cè)繪工作完成的準(zhǔn)確性。

3.2 構(gòu)建測(cè)繪信息系統(tǒng)

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展尤其是計(jì)算機(jī)技術(shù)的進(jìn)步，在測(cè)繪工作中構(gòu)建房產(chǎn)測(cè)繪信息技術(shù)平臺(tái)，對(duì)于有效提升測(cè)繪工作效率，保證工作質(zhì)量成果具有至關(guān)重要的作用。房產(chǎn)管理部門需要與測(cè)繪單位進(jìn)行充分有效的溝通，制定標(biāo)準(zhǔn)化的房產(chǎn)測(cè)繪操作規(guī)程，確定相應(yīng)技術(shù)指標(biāo)，并建立統(tǒng)一的運(yùn)行模式和專業(yè)的技術(shù)信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)勘測(cè)收發(fā)件、檢查、繪圖的自動(dòng)化處理，減少測(cè)繪工作人員的重復(fù)性勞動(dòng)，保證最終測(cè)繪結(jié)果。房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)信息平臺(tái)的構(gòu)建也能夠使房產(chǎn)測(cè)繪工作更加的規(guī)范化和科學(xué)化，使得測(cè)繪結(jié)果更加準(zhǔn)確和更有說服性，也有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

3.3 加強(qiáng)基本測(cè)量控制工作

基本測(cè)繪測(cè)量控制工作主要是為了做好房產(chǎn)圖根控制網(wǎng)的測(cè)量以及房產(chǎn)界址點(diǎn)的測(cè)量。在實(shí)際進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工作時(shí)，要能夠準(zhǔn)確測(cè)量地面控制點(diǎn)的位置，并根據(jù)測(cè)量需求建立平面控制網(wǎng)和高程控制網(wǎng)，滿足房產(chǎn)圖的測(cè)繪要求和房產(chǎn)界址點(diǎn)的確定需要。根據(jù)分級(jí)制度完成平面控制標(biāo)準(zhǔn)圖的繪制，通過準(zhǔn)確的坐標(biāo)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，從而實(shí)現(xiàn)有效的平面位置控制，保證測(cè)量效果。

3.4 提高測(cè)繪面積計(jì)算的準(zhǔn)確度

由于測(cè)繪工作具有一定的連續(xù)性，所以在測(cè)量的過程中，要盡可能地由一個(gè)人負(fù)責(zé)完成連續(xù)性的測(cè)量工作，包括測(cè)繪數(shù)據(jù)的收集、分?jǐn)偯娣e和戶型面積的繪制，保證測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性和流暢性。同時(shí)測(cè)繪人員在測(cè)繪之前，需要對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目信息有具體清晰的認(rèn)識(shí)，并通過系統(tǒng)性的測(cè)繪工作加深對(duì)房產(chǎn)圖測(cè)繪的了解和行業(yè)數(shù)據(jù)的掌握。在處理房產(chǎn)測(cè)量工作的過程中，要保證樓上樓下數(shù)據(jù)的一致性，注意戶型和層次之間的聯(lián)系，測(cè)繪圖紙完成之后，要通過專業(yè)人員進(jìn)行審查，審查時(shí)根據(jù)面積計(jì)算的方法不同和分?jǐn)偡椒ǖ牟顒e進(jìn)行圖紙的評(píng)判，保證計(jì)算的科學(xué)性和合理性，充分保證測(cè)量的準(zhǔn)確度。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)作為我國(guó)建筑工程項(xiàng)目最為重要的組成部分之一，直接關(guān)系著普通人民的生活環(huán)境。房產(chǎn)測(cè)繪工作作為保障住房信息數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的重要方法，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中有著不可或缺的作用。隨著各種測(cè)量技術(shù)的不斷發(fā)展和測(cè)繪工具的升級(jí)，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程水平不斷提高，相應(yīng)的房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)和房產(chǎn)測(cè)繪法律法規(guī)也得到了完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)積極科學(xué)的發(fā)展進(jìn)步。本文主要通過對(duì)房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工程具體過程進(jìn)行研究，指出房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工作的主要要點(diǎn)，希望能夠不斷加強(qiáng)測(cè)量工作的準(zhǔn)確性，保障測(cè)繪工作的順利開展。