合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素分析與對(duì)策建議

唐國(guó)銀

（安徽財(cái)貿(mào)職業(yè)學(xué)院，合肥230061）

1 合肥市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)綜述

自2016年以來(lái)，合肥市房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上揚(yáng)，其遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)乩习傩盏氖杖朐鏊伲T多的民生問(wèn)題和矛盾隨之出現(xiàn)，無(wú)法滿足真正對(duì)住房存在剛性需求的消費(fèi)者的購(gòu)房訴求，市場(chǎng)和供需關(guān)系扭曲，部分投機(jī)炒房行為屢見不鮮，從而最終導(dǎo)致市場(chǎng)失靈，這也違背“房住不炒”的調(diào)控政策。本文基于從合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，確定影響房?jī)r(jià)各因素的主次關(guān)系，從而為當(dāng)?shù)卣贫ň唧w的調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸提供對(duì)策與建議。

2 房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析

截至2018年12月底，合肥物價(jià)備案網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)網(wǎng)簽住宅庫(kù)存數(shù)為49059 套，僅上半年九區(qū)三縣合計(jì)備案住宅數(shù)就達(dá)到33231 套，備案均價(jià)為16956～18431 元/m2，市區(qū)商品房住宅成總量交達(dá)到63615 套，規(guī)模為735 萬(wàn)m2，同比上漲達(dá)到240.5%，月均成交61 萬(wàn)m2。隨著限價(jià)樓盤逐漸清盤，高性價(jià)比的房源供不應(yīng)求，人才政策的推出加上首付比例的進(jìn)一步提高引發(fā)購(gòu)房需求上漲，出現(xiàn)恐慌置業(yè)。同時(shí)，開發(fā)商為了加快資金回籠，從而加快推盤速度以增加推貨量。2019年上半年以來(lái)，合肥樓市又出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，量?jī)r(jià)齊升回暖。結(jié)合合肥市2009 至2018年相關(guān)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，合肥市房屋竣工面積緩增且下行，相對(duì)于竣工房屋面積緩增，施工房屋面積卻呈升勢(shì)且異常迅猛。由于開發(fā)商資金不足、融資資金不暢、缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，甚至變相捂盤等都會(huì)使房屋竣工面積出現(xiàn)嚴(yán)重脫節(jié)，這也反映了合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給仍存在嚴(yán)重滯后現(xiàn)象。因此，政府相關(guān)部門亟待解決的問(wèn)題必須是縝密協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系[1]。

3 合肥市房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響因素眾多，GDP、CPI、人均可支配收入、銀行實(shí)際利率、商品房銷售面積、商品房年投資額、土地交易價(jià)、人口流入規(guī)模、適齡兒童入學(xué)入園數(shù)量以及房租價(jià)格水平等諸多因素都直接或間接影響合肥市住宅價(jià)格水平，這些因素有主次強(qiáng)弱之分，諸多因素共同作用并刺激供給和需求從而影響房?jī)r(jià)，因此，不能僅考量某個(gè)單一因素，需要從市場(chǎng)供給、需求因素方面進(jìn)行綜合動(dòng)態(tài)分析。

3.1 供給因素的影響

對(duì)商品房剛性需求者、炒房者及開發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于央行多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，貨幣供應(yīng)增加，這使得各方都渴望以自有資金來(lái)撬動(dòng)金融杠桿，從而通過(guò)不斷加注杠桿的方式獲取銀行貸款，銀行也樂(lè)此不疲，最終使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)。

3.2 需求因素的影響

房地產(chǎn)價(jià)格同樣也受到需求因素的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)具建設(shè)周期長(zhǎng)、所需資金規(guī)模大等特點(diǎn)，商品房竣工驗(yàn)收上市銷售后，存在著短期需求較大與建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)之間的供求時(shí)間嚴(yán)重錯(cuò)位與滯后性，消費(fèi)者搶購(gòu)行為勢(shì)必造成房?jī)r(jià)抬升。

3.3 土地供給的影響

土地供給交易價(jià)格對(duì)住宅價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生正面沖擊，房地產(chǎn)價(jià)格的短期滯后性是土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的正面沖擊影響的具體體現(xiàn)，所以房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)，最終因?yàn)橛袃r(jià)無(wú)市而趨于正向平穩(wěn)。但從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，地價(jià)上漲不會(huì)迅速拉動(dòng)房?jī)r(jià)，也只有在商品房竣工驗(yàn)收合格投放市場(chǎng)后，房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)才會(huì)顯露，這也是開發(fā)商為何出現(xiàn)惜盤捂盤現(xiàn)象的最重要原因。

3.4 人均可支配收入的影響

當(dāng)期人均可支配收入對(duì)住宅價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生正向刺激的作用，其收入增長(zhǎng)則表明居民手中可以用來(lái)投資的可支配收入增加，一定程度上通貨膨脹的壓力使人們存在著對(duì)未來(lái)貨幣貶值的預(yù)期，兼而投資理財(cái)渠道受限，大量的民間資金就會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)當(dāng)期價(jià)格會(huì)上漲，但可支配收入存在局限性，不可能承受房?jī)r(jià)的無(wú)限制上漲，最終只會(huì)落在一個(gè)合理的箱體可接受范圍內(nèi)。

4 針對(duì)合肥市住宅市場(chǎng)提出的對(duì)策與建議

①基于國(guó)家土地供給政策這一宏觀調(diào)控手段，控制地價(jià)、土地供應(yīng)規(guī)模以及供給結(jié)構(gòu)來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模過(guò)大、土地閑置浪費(fèi)多的問(wèn)題，應(yīng)從土地供給量上進(jìn)行嚴(yán)控，督促開發(fā)商有效合理利用土地資源，并通過(guò)對(duì)土地總量控制來(lái)實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)供求相對(duì)平衡的狀態(tài)，堅(jiān)決杜絕過(guò)去因開發(fā)商盲目追求利潤(rùn)而出現(xiàn)大量存量房、開發(fā)商與房產(chǎn)中介商運(yùn)作模糊、政府監(jiān)管缺失等現(xiàn)象的發(fā)生[2]。

政府從根源上嚴(yán)控土地交易價(jià)格，嚴(yán)格招投標(biāo)程序和防止串標(biāo)行為發(fā)生，努力改變當(dāng)前政府樂(lè)于抬高地價(jià)，開發(fā)商推漲房?jī)r(jià)的土地增值收益分配模式。確保地價(jià)合理，切實(shí)維護(hù)社會(huì)公共利益，探索開發(fā)商利益與政府土地財(cái)政收入相分離，建立切實(shí)有效的公眾監(jiān)督機(jī)制，使土地供應(yīng)計(jì)劃及出讓信息更加透明、公平公正。

②政府要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的引導(dǎo)，確保普通商品住宅的主體居住功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱不是政府初衷，通過(guò)無(wú)限加杠桿不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展，通過(guò)出臺(tái)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、提高二套以上房屋首付款比例、借助“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，加大保障房、公租房建設(shè)力度等一系列房地產(chǎn)政策和貨幣財(cái)政新政，保證政策措施持久性，抑或適時(shí)推出房產(chǎn)稅打擊投機(jī)炒房行為才能真正意義上為百姓解決住房問(wèn)題。著力調(diào)整結(jié)構(gòu)性的供求失衡問(wèn)題，加推經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，減少高檔商品房投資，避免盲目開發(fā)。對(duì)于新建高檔商品房加征調(diào)節(jié)稅，增加改善型高端住宅購(gòu)置成本，對(duì)普通商品住房開發(fā)給予更多優(yōu)惠以促進(jìn)市場(chǎng)供給，同時(shí)，適當(dāng)推動(dòng)國(guó)家公共廉租住房的建設(shè)規(guī)模以滿足更多不同層次需求。

③針對(duì)當(dāng)前的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)，恢復(fù)房地產(chǎn)最本質(zhì)最基本的居住功能，弱化房地產(chǎn)的投機(jī)獲利功能。對(duì)房地產(chǎn)剛性需求者應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力，適度消費(fèi)，理性購(gòu)房。

④大力推動(dòng)住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展，盤活目前市場(chǎng)上大量存在的空置商品房，逐步改變老百姓傳統(tǒng)的住房消費(fèi)觀念，減輕居民生活壓力。

5 結(jié)語(yǔ)

結(jié)合合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，堅(jiān)持因區(qū)施策、分類分段調(diào)控，堅(jiān)持宏觀上“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”總定位，從土地、銀行金融、稅收、投資、法制等方面綜合考慮建立房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，形成制度化規(guī)范，用系統(tǒng)觀思維對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)控才是真正解決當(dāng)前問(wèn)題的關(guān)鍵所在，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的持久穩(wěn)定與健康有序發(fā)展。