房地產(chǎn)管理中的多項目開發(fā)模式分析

扶斌

（中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，武漢430000）

1 引言

房地產(chǎn)管理多項目開發(fā)模式是一種近幾年新興的管理模式，這種模式為房地產(chǎn)管理工作提供了新的思路，同時，也為其他項目的管理起到了借鑒作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種管理模式具有十分顯著的優(yōu)勢，但是由于是一種新興的管理理念，所以仍然需要對其進(jìn)行進(jìn)一步地分析和了解，明確管理要點所在，才能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)項目以及企業(yè)的實際情況，制定具有針對性的管理方案，從而達(dá)到充分發(fā)揮多項目開發(fā)模式作用的目的。因此，本文從房地產(chǎn)管理中多項目開發(fā)的意義入手進(jìn)行分析，明確該模式的具體內(nèi)容，并針對模式的優(yōu)化方案提出一定的意見和建議。

2 房地產(chǎn)管理中多項目開發(fā)模式的意義

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際需要

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于過于松散的狀態(tài)，具體表現(xiàn)在企業(yè)資金集中度不高，且抗風(fēng)險能力差等方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)很難對行業(yè)起到適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)作用。另外，房地產(chǎn)項目本身具有開發(fā)周期長的特點，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目推進(jìn)過程中，經(jīng)常會遇到各種各樣的變化以及風(fēng)險，簡單來說，就是不確定性因素很多，企業(yè)極易面臨較大的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過采取擴(kuò)大規(guī)模的方式，運用多項目共同開發(fā)的方式，以規(guī)?；睦砟钕♂寙蝹€項目所帶來的風(fēng)險。這樣企業(yè)也能通過不同項目之間資源的合理調(diào)配，提升項目以及自身對抗風(fēng)險的能力，并促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。由此可見，多項目開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)以及整體行業(yè)發(fā)展的根本需求[1]。

2.2 幫助企業(yè)應(yīng)對市場競爭所帶來的沖擊

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)形成了多家實力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，并且也形成了以買方市場為主的市場形勢，所以房地產(chǎn)企業(yè)之間面臨著激烈的市場競爭。因此，企業(yè)想要在這種形勢下占據(jù)一席之地并站穩(wěn)腳跟，就需要通過采取多種手段提升企業(yè)核心實力，并增強(qiáng)企業(yè)的整體競爭力。但是我國房地產(chǎn)行業(yè)也存在著工作細(xì)化的發(fā)展趨勢，企業(yè)之間的分工也變得十分明顯，所以企業(yè)很難從項目的全方面入手，達(dá)到控制項目質(zhì)量、提升企業(yè)綜合實力的目的，所以也很難保證全方位優(yōu)勢的發(fā)揮。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)本身具有顯著的均好性，所以全方位優(yōu)勢的發(fā)揮就更顯得觸不可及。因此，開展多項目開發(fā)，能夠通過提升市場份額的方法，吸引人才進(jìn)入企業(yè)，并通過合理的人員管理制度，對人才進(jìn)行培訓(xùn)和篩選，進(jìn)而實現(xiàn)管理水平的提高，為企業(yè)長期發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)創(chuàng)造有利條件[2]。

2.3 行業(yè)進(jìn)步以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需求

對于我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，房地產(chǎn)行業(yè)屬于支柱產(chǎn)業(yè)，并且通過近年來的調(diào)查分析可知，房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了巨大的推動作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)的實力有著密切的關(guān)系，企業(yè)實力雄厚，那么也必然起到一定的主導(dǎo)作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)目前以及未來的發(fā)展趨勢仍然以集團(tuán)化和規(guī)?；癁橹?，采取這種模式的房地產(chǎn)企業(yè)也必然應(yīng)用多項目開發(fā)的運營模式，規(guī)?；?jīng)營也成為企業(yè)經(jīng)營的首選模式，所以多項目開發(fā)模式是我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需求[3]。

2.4 保證利潤穩(wěn)步提升

在應(yīng)用單項目開發(fā)的管理模式時，企業(yè)必然面對大量資金流出的情況，在這種情況下，企業(yè)的融資成本較高。銷售回款之后，當(dāng)企業(yè)完成資金支付工作后，需要將剩余資金存入銀行，這一操作則會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金縮水的問題，企業(yè)的利潤會受到影響。采用多項目開發(fā)模式，大大提升了資金運用的靈活性，并且能夠促進(jìn)企業(yè)資金的有效流通，在抵抗經(jīng)營風(fēng)險方面也能起到顯著的作用，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目所獲得的利潤也能處于穩(wěn)步提升的狀態(tài)。

3 房地產(chǎn)管理中多項目開發(fā)模式的概述

矩陣式多項目管理中，項目部門作為主體，工作人員多數(shù)是由各專業(yè)部門抽調(diào)的能力較強(qiáng)的人員組成，管理人員和設(shè)計人員的工作安排可以由總部職能部門直接疏通管理。在這其中，區(qū)域單位也可對管轄控制范圍內(nèi)的人力物力進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。這種管理模式有利有弊，在能夠?qū)ν饨绛h(huán)境作出最快反應(yīng)的同時也易造成管理層面的沖突[4]。

項目管理是指項目公司作為開發(fā)主體，項目公司下設(shè)設(shè)計、銷售、工程等職能崗位各司其職，項目管理模式也能做到對其他因素問題進(jìn)行最快地解決。與此同時，總部對項目的控制也會盡量做到滴水不漏，避免出現(xiàn)資源閑置的情況。當(dāng)然，所有不同的管理模式都各有利弊。每個房產(chǎn)企業(yè)情況都是不一樣的，企業(yè)的根基、資金儲備情況都是企業(yè)選擇管理模式的考慮因素，應(yīng)該根據(jù)自身的條件來選擇適合的企業(yè)管理模式，合理利用企業(yè)資源，做到“物盡其用”[5]。

職能多項目管理中，這一管理模式為能力較強(qiáng)的員工提供了良好的晉升機(jī)會。同時，企業(yè)也能根據(jù)人才的實際能力分配具有針對性的任務(wù)，保證員工的工作效率和工作質(zhì)量。另外，這種管理模式也能起到明確工作職責(zé)的作用，在特定情況下，能夠?qū)崿F(xiàn)人員的越級管理，進(jìn)而提升企業(yè)管理的靈活性。系統(tǒng)的人員管理模式，能夠為上級領(lǐng)導(dǎo)了解基層工作狀態(tài)提供良好的支持，也能對人員的調(diào)動情況進(jìn)行詳細(xì)地了解，進(jìn)而實現(xiàn)管理人員、基層員工等不同層級的雙向管控。同時，也能有效避免企業(yè)只關(guān)注老員工、忽視新員工的問題，并起到激發(fā)員工工作積極性的作用[6]。

4 房地產(chǎn)管理中多項目開發(fā)模式的優(yōu)化措施

4.1 構(gòu)建完善的管理制度

對于各行各業(yè)來說，完善的管理制度都是保障企業(yè)盈利的重要手段，并且管理制度的制定也離不開管理人員對于行業(yè)發(fā)展形勢、項目實際情況、公司運營狀態(tài)的分析。管理制度的構(gòu)建也應(yīng)該遵循經(jīng)濟(jì)合理、內(nèi)容全面的原則，避免管理制度的過度細(xì)化和過度簡化，保證管理制度能夠真正發(fā)揮其積極作用。

在管理制度構(gòu)建過程中，建議依托企業(yè)人員管理模式，對于管理模式中存在的問題可以進(jìn)行分析和討論，并通過管理制度的優(yōu)化實現(xiàn)企業(yè)人員管理模式的優(yōu)化，對于冗余的部門進(jìn)行取締和整合，精簡部門人員，合理評定人員能力，實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化，發(fā)揮通過管理制度梳理企業(yè)管理體系的作用。另外，也要保證管理制度能夠在項目管理中得到落實，從而真正體現(xiàn)其在房地產(chǎn)多項目開發(fā)模式中的積極作用。

4.2 資源的合理分配

在房地產(chǎn)多項目開發(fā)管理過程中，需要將人力資源、物資、資金進(jìn)行合理地管理和分配。具體來說，就是根據(jù)項目的實際特征，組織成立項目組，提高項目組的針對性；對于物資管理來說，則需要根據(jù)項目實際的設(shè)計方案以及項目內(nèi)容對有可能使用到的資源進(jìn)行統(tǒng)計，并明確不同資源的利用階段，將資源準(zhǔn)備融入項目推進(jìn)過程，減輕企業(yè)的資金籌備壓力；對于資金籌備來說，則需要積極引入財務(wù)風(fēng)險預(yù)測制度，根據(jù)項目實施方案，對資金的運用進(jìn)行預(yù)測，保證資金能夠得到合理的運用。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)管理中多項目開發(fā)模式對于規(guī)避項目風(fēng)險、提升企業(yè)綜合實力有著重要的意義，但是也應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展情況對其進(jìn)行深入研究，從根源管控有可能出現(xiàn)的問題，保證房地產(chǎn)項目的有序推進(jìn)。