中韓房屋租賃制度之比較
——以韓國《住宅租賃保護(hù)法》為中心

李忠勛

（韓國仁川國立大學(xué) 法學(xué)院，韓國 仁川廣域 22012）

隨著中國改革開放和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，中韓兩國人員交流日益頻繁，在華和在韓工作學(xué)習(xí)的韓國人和中國人已成規(guī)模，他們大多數(shù)是通過租賃房屋方式在駐在國生活。于此背景下，可以預(yù)計因兩國房屋租賃制度差異而引起的法律糾紛也將不斷增多。下文通過韓國《住宅租賃保護(hù)法》的介紹，對比兩國在生活住宅法律規(guī)制上的異同，以增進(jìn)兩國法律界人士和房屋租賃關(guān)系人對彼此住宅法律制度的了解，預(yù)防和解決因?qū)Ρ舜俗≌芍贫日J(rèn)識不同而造成的糾紛。

一、韓國《住宅租賃保護(hù)法》的生成背景

韓國《住宅租賃保護(hù)法》是《民法》的特別法，它也是對民法中有關(guān)傳貰制度和一般租賃合同制度規(guī)定的修正。因此，以下將在介紹傳貰制度和一般租賃合同制度的基礎(chǔ)上，闡述《住宅租賃保護(hù)法》的出臺背景及立法宗旨。

（一）韓國民法上的住宅租賃制度

傳貰制度是韓國調(diào)整房屋租賃關(guān)系的傳統(tǒng)做法，也是韓國法上的一種特有制度。傳貰權(quán)是指支付傳貰金占有他人的不動產(chǎn)并按照其用途使用、收益，一旦傳貰權(quán)消滅，返還該不動產(chǎn)并收回傳貰金的權(quán)利。按照韓國法律規(guī)定，傳貰權(quán)具有以下幾點(diǎn)特征：1）在傳貰權(quán)存續(xù)期間，傳貰權(quán)人無需另外支付標(biāo)的物的使用代價。因為可以以傳貰權(quán)設(shè)定人獲得的傳貰金利息充當(dāng)；2）一旦傳貰權(quán)消滅，傳貰權(quán)設(shè)定人應(yīng)當(dāng)向傳貰權(quán)人返還傳貰金；3）為了保障傳貰權(quán)人收回傳貰金，賦予傳貰權(quán)人“擔(dān)保物權(quán)”的性質(zhì)。即，傳貰權(quán)設(shè)定人延遲返還傳貰金時，傳貰權(quán)人可以請求拍賣標(biāo)的物并按照權(quán)利順序享有優(yōu)先受償權(quán)；4）因歸責(zé)于傳貰權(quán)人的事由，部分或全部標(biāo)的物消失的，可以用傳貰金充當(dāng)損害賠償，從而規(guī)定傳貰金具有保證金的性質(zhì)；5）傳貰權(quán)屬于物權(quán)，經(jīng)登記發(fā)生效力。登記時應(yīng)記載傳貰金、存續(xù)期間、違約金或賠償金或禁止處分傳貰權(quán)約定的存在與否等事項；6）傳貰權(quán)的存續(xù)期間不得超過十年，當(dāng)事人約定十年以上的，視為十年；7）當(dāng)事人之間約定房屋傳貰權(quán)的存續(xù)期間為一年以下的，視為一年；8）傳貰權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給他人或設(shè)為擔(dān)保，在存續(xù)期間內(nèi)可以將該標(biāo)的物轉(zhuǎn)傳貰或租賃給他人，對傳貰權(quán)設(shè)定人，傳貰權(quán)的受讓人享有與傳貰權(quán)出讓人相同的權(quán)利義務(wù)。

為了保護(hù)運(yùn)用傳貰制度使用他人房屋者的利益，韓國在《民法》中將傳貰權(quán)規(guī)定為物權(quán)。但是，如果房屋所有人拒絕傳貰權(quán)登記，物權(quán)法上的傳貰權(quán)則無法成立。在《民法》實施以后，民間普遍采用雖簽訂與傳貰權(quán)內(nèi)容相同的合同但不進(jìn)行傳貰權(quán)登記的做法，亦即采用債權(quán)式傳貰權(quán)方式使用他人房屋。于此情形下，與物權(quán)式傳貰權(quán)人不同，債權(quán)式傳貰權(quán)人僅享有債權(quán)，從而只對房屋所有人發(fā)生債權(quán)式傳貰合同上的權(quán)利和義務(wù)。因此，倘若房屋所有人向第三人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，由于第三人并不是合同當(dāng)事人，所以債權(quán)式傳貰權(quán)人不能對新所有人行使任何權(quán)利。

按照韓國《民法》第618條規(guī)定，租賃合同是指一方當(dāng)事人約定將標(biāo)的物交付相對方使用、收益，相對方按照約定支付一定租金的合同，它具有以下特點(diǎn)：1）在合同中約定租賃期限的，沒有最短期限或最長期限的限制a關(guān)于最長租賃期限，韓國舊《民法》第651條六條規(guī)定，除以房屋或樹木等的所有為目的的租賃外，其他租賃不可以超過二十年。但因該規(guī)定過于限制契約自由，韓國憲法法院于2013年對該條作出違憲判決，現(xiàn)行民法據(jù)此刪除了該項規(guī)定。；2）以房屋、其他建筑物的所有或者植樹、產(chǎn)鹽、畜牧為目的的土地租賃期限屆滿后，土地承租人享有合同續(xù)約請求權(quán)（民法第643條）；3）租賃期限屆滿后，承租人仍使用、收益租賃物，出租人在合理期限內(nèi)未提出異議的，視為以與之前租賃相同的條件重新租賃（民法第639條）；4）沒有約定租賃期限的，出租人或承租人隨時可以通知對方解除合同（民法第635條）；關(guān)于土地、房屋以及其他建筑物的租賃，出租人提出解除合同的，六個月后發(fā)生效力；承租人提出解除合同的，一年后發(fā)生效力；5）為了保障承租人使用、收益標(biāo)的物，出租人負(fù)有交付標(biāo)的物的義務(wù)（民法第623條）；6）出租人負(fù)有修繕義務(wù)，亦即維持標(biāo)的物一直處于承租人可以使用、收益狀態(tài)的義務(wù)b關(guān)于出租人的修繕義務(wù)，韓國最高法院1994年判決認(rèn)為，對于標(biāo)的物損壞或發(fā)生障礙的情形，如果維修費(fèi)用不高且容易維修，不足以妨礙承租人的使用、收益，出租人則無須承擔(dān)修繕義務(wù)。另外，當(dāng)事人之間可以約定免除出租人的修繕義務(wù)，但僅限于“小規(guī)模的修繕”，而對于損壞程度較大的修繕、房屋主要結(jié)構(gòu)的大修繕、更換基本設(shè)施等“大規(guī)模的修繕”，出租人則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修繕義務(wù)。；7）租賃屬于有償合同，準(zhǔn)用關(guān)于民法中有關(guān)買賣的規(guī)定，因此出租人承擔(dān)與出賣人相同的擔(dān)保責(zé)任；8）承租人享有對標(biāo)的物的使用、收益的權(quán)利，亦即租賃權(quán)。租賃權(quán)是承租人可以向出租人主張的債權(quán)，所以出租人將標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給第三人時，承租人不可以向第三人主張租賃權(quán)。這與德國民法第566條以及中國合同法第二百二十九條規(guī)定的“買賣不破租賃”（Kauf bricht nicht Miete）不同。不過，按照韓國《民法》第621條規(guī)定，如果當(dāng)事人之間沒有另外約定的，不動產(chǎn)承租人可以請求出租人協(xié)助其完成租賃登記程序，且在完成不動產(chǎn)租賃登記時起對第三人發(fā)生效力。9）承租人有支付維持租賃物所需必要經(jīng)費(fèi)的，可以向出租人請求償還該項費(fèi)用（民法第626條第一款）。該項權(quán)利被稱為必要費(fèi)用償還請求權(quán)。對于承租人支付費(fèi)用的對象，若在租賃期限屆滿時有增值的，出租人應(yīng)當(dāng)償還承租人支付的費(fèi)用或增值部分（民法第626條第二款）。該項權(quán)利被稱為有益費(fèi)償還請求權(quán)。10）房屋及其他建筑物的承租人出于使用之便利，經(jīng)出租人同意，將物件附著在房屋及其他建筑物上的，在租賃期限屆滿后，承租人可以向出租人請求購買該附著物（民法第646條）。該權(quán)利被稱作附著物買受請求權(quán)。11）以房屋、其他建筑物的所有或者植樹、產(chǎn)鹽、畜牧為目的的土地租賃期限屆滿后，對于存在于房屋、樹木以及其他物上的地上物，承租人可以請求出租人購買該地上物（民法第643條）。該項權(quán)利被稱為地上物買受請求權(quán)。12）未經(jīng)出租人同意，承租人不可以轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租其權(quán)利（民法第629條）。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租其權(quán)利的，出租人可以解除租賃合同。

（二）韓國《住宅租賃保護(hù)法》的立法宗旨

1970年代隨著韓國經(jīng)濟(jì)的成長，大量農(nóng)村人口流入城市，由于城市里可居住房屋明顯不足，而房屋所有人又處于經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)勢地位，因此，欲使用他人房屋者作為經(jīng)濟(jì)弱者只能按照房屋所有人提出的條件及內(nèi)容簽訂合同。就韓國最普遍適用的債權(quán)式傳貰而言，傳貰金額一般相當(dāng)于房屋價格的60-70%，而債權(quán)式傳貰權(quán)人對于房屋僅享有債權(quán)，一旦房屋所有人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，則無法對新所有人行使任何權(quán)利。這種現(xiàn)象隨即上升成了韓國的一大社會問題，保護(hù)處于經(jīng)濟(jì)弱者地位的債權(quán)式傳貰權(quán)人利益的呼聲也隨之高漲。為此，韓國于1981年3月5日制定了《住宅租賃保護(hù)法》（法律第3379號），意圖將租賃權(quán)規(guī)定為債權(quán)的同時，加強(qiáng)承租人利益的保護(hù)。

《住宅租賃保護(hù)法》是《民法》的特別規(guī)定，旨在保障國民居住生活的穩(wěn)定，在調(diào)整住宅租賃法律關(guān)系方面具有優(yōu)先適用的效力。由于它是為了保護(hù)承租人利益而制定的特別法，因此其法律規(guī)范屬于強(qiáng)制性規(guī)范，亦即違反該法規(guī)定所約定的任何不利于承租人的合同條款都?xì)w于無效（《住宅租賃保護(hù)法》第10條）。該法的適用范圍如下：1）租賃全部或部分住宅的情形，以及租賃住宅的一部分以居住以外目的適用的情形（第2條）；2）未登記的傳貰合同（第12條）。另外，根據(jù)韓國判例的解釋，對于未登記的住宅或未獲得建筑許可的住宅，以及因房屋租賃而伴隨的附著土地即住宅用“土地”，以屬于《住宅租賃保護(hù)法》的調(diào)整對象。在《住宅租賃保護(hù)法》所適用的租賃關(guān)系中，出租人并不僅限于住宅所有人，它還包括對該住宅享有合法租賃權(quán)限的非住宅所有權(quán)人。不過，對于旨在臨時使用房屋的租賃關(guān)系，不適用《住宅租賃保護(hù)法》進(jìn)行調(diào)整（第11條）。

二、租賃權(quán)的對抗力和存續(xù)期間

韓國《民法》上租賃制度的最大特點(diǎn)是沒有規(guī)定租賃權(quán)對抗力。韓國在制定《民法》時，其租賃制度以包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的物為其前提，反映了羅馬法上的“買賣破除租賃原則”（Kauf bricht Miete），亦即將租賃權(quán)待為債權(quán)，因而不能對抗作為物權(quán)的所有權(quán)。1900年施行的德國民法（BGB）按照羅馬法上的原則，將租賃權(quán)定性為債權(quán)（locatio Conductio），故爾也適用“買賣破除租賃原則”。但德國民法后來出于保護(hù)承租人利益的考慮，對于房屋租賃情形，將“買賣不破租賃原則”的適用作為例外[1]，而現(xiàn)行德國《民法》第566條則明確規(guī)定：“出租人在出租房交付承租人后，將出租房讓與第三人的，受讓人代替出租人取得在其所有權(quán)存續(xù)期間因租賃關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)”，亦即確立了對住房租賃例外適用“買賣不破租賃原則”。[2]325

第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束以后，經(jīng)歷過這場戰(zhàn)爭的很多歐陸國家都出現(xiàn)了住宅嚴(yán)重短缺的現(xiàn)象，于此背景下開始認(rèn)識到了積極介入住宅問題尤其是租賃關(guān)系的必要性。這些國家介入住宅租賃關(guān)系的方法大體分為兩種：一種是在民法典中規(guī)定保護(hù)承租人的內(nèi)容，另一種是在民法之外制定一部保護(hù)承租人的特別法。德國和法國最初在制定民法時，雖然曾就“買賣破除租賃原則”展開過激烈的討論，但最終兩國都采納了該原則。需要指出，雖然德國在《民法》中規(guī)定了關(guān)于房屋租賃條款，但由于相關(guān)規(guī)定不足以保護(hù)承租人的利益，因而又采取制定特別法（例如，住宅短缺法、承租人保護(hù)法等）的方式來加強(qiáng)承租人利益保護(hù)，并且在后來民法修正時將之前特別法中規(guī)定的內(nèi)容編入其中。法國的立法特點(diǎn)是承認(rèn)租賃權(quán)的對抗力，但同時又對之采取任意規(guī)范的形式[3]，并通過制定《住宅租賃特別法》（Loi Quiliot）實施保護(hù)承租人利益的強(qiáng)硬方法。[4]450與此相反，韓國和日本在民法中采取的是“買賣破除租賃原則”，但同時又通過制定特別法意義上的《住宅租賃保護(hù)法》以保護(hù)承租人的權(quán)益。

雖然韓國《民法》第621條二款規(guī)定，對于不動產(chǎn)租賃，自登記時起對第三人發(fā)生效力，但《住宅租賃保護(hù)法》從保護(hù)承租人利益的立場規(guī)定，在完成住宅交付和住民登錄的情形下，租賃權(quán)自次日起對第三人發(fā)生效力（第3條一款）。這里的住宅交付，是指住宅占有，亦即對住宅的實際支配之轉(zhuǎn)移。在實際生活中，住宅交付除了現(xiàn)實交付以外，還包括簡易交付、返還請求權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及占有改定。這里的住民登錄，是指按照韓國法律規(guī)定，住民在轉(zhuǎn)移居住地時，需要依次完成遷入申報、移送住民登錄表、整理和制作新的住民登錄表等住民登錄程序（韓國《住民登錄法》第14條）。由于遷入申報和住民登錄之間存在一定時間間隔，因此《住宅租賃保護(hù)法》規(guī)定，只要承租人完成了遷入申報就視為已完成住民登錄。

《住宅租賃保護(hù)法》規(guī)定租賃權(quán)對抗力的發(fā)生時間，自完成住宅交付和住民登錄的次日起發(fā)生效力。這是因為租賃權(quán)對抗力和第三人根據(jù)《民法》規(guī)定進(jìn)行租賃權(quán)登記如果發(fā)生在同一天，此種情形下難以確認(rèn)兩者之前的先后關(guān)系，所以《住宅租賃保護(hù)法》特別規(guī)定從第二天起發(fā)生對抗力。

承租人一旦取得對抗力，就可以向租賃住宅的受讓人主張租賃權(quán)。為了保護(hù)承租人的權(quán)益，《住宅租賃保護(hù)法》第4條規(guī)定，視為租賃房屋的受讓人以及可以繼承租賃權(quán)的其他人（比如，通過繼承、拍賣等取得租賃物所有權(quán)的人）繼承出租人地位的，應(yīng)當(dāng)將出租人的租賃保證金返還債務(wù)轉(zhuǎn)移至受讓人，出租人以此免除其債務(wù)；租賃因存續(xù)期間屆滿等事由結(jié)束后，在承租人收回保證金之前，租賃關(guān)系仍視為存續(xù)。

《住宅租賃保護(hù)法》第4條規(guī)定，當(dāng)事人沒有約定租賃期間或約定不滿兩年的，其租賃期間視為兩年。因此，住宅租賃的存續(xù)期間最少為兩年。需要指出，《住宅租賃保護(hù)法》是強(qiáng)制性規(guī)范，旨在保護(hù)承租人的利益，只要合同條款于承租人不利就被歸于無效。所以，承租人希望簽訂少于兩年的合同仍然有效。

《住宅租賃保護(hù)法》規(guī)定，出租人在租賃期間屆滿前六個月至一個月之內(nèi)，沒有向承租人作出拒絕更新的通知或表示不變更合同條件的，該租賃在期間屆滿時，承租人可以視為與前一租賃相同的條件重新租賃（第6條一款），這種情形稱作默示更新。法律規(guī)定默示更新的合同存續(xù)期間視為兩年，但在默示更新后，承租人可以隨時通知出租人解除合同，出租人在收到通知之日起經(jīng)過三個月便發(fā)生解除效力（第6條二款）。

雖然韓國法律沒有就住宅租賃權(quán)是否可以繼承的問題作出明文規(guī)定，但通說主張租賃權(quán)是可以繼承的權(quán)利。在司法實踐中，由于承租人在與“事實婚配偶”同居期間死亡時，因事實婚配偶沒有繼承權(quán)而喪失住宅租賃權(quán)，所以《住宅租賃保護(hù)法》第9條第一款針對這一情形，規(guī)定了旨在保護(hù)事實婚配偶繼承住宅租賃權(quán)的特別制度。即，承租人死亡時沒有繼承人的，由在該住宅共同生活的事實婚關(guān)系人繼承承租人的權(quán)利和義務(wù)。另外，針對承租人死亡時，繼承人沒有與承租人在該住宅中共同生活的情形，又以同條第二款規(guī)定，由同在該住宅與承租人共同生活的事實婚關(guān)系人和兩等以內(nèi)親屬共同繼承承租人的權(quán)利和義務(wù)。繼承住宅租賃權(quán)成立時，基于租賃關(guān)系發(fā)生的債權(quán)債務(wù)也同時歸屬于繼承人。

三、租金、保證金及其保護(hù)

因租賃住宅的稅收、公課金以及其他負(fù)擔(dān)的增減或經(jīng)濟(jì)情況的變動，當(dāng)事人之間約定的租金或保證金不適合的，可以請求增減日后的資金或保證金（第7條）。但增額時不得超過已約定的租金或保證金的二十分之一，且自租賃合同或已約定的租金或保證金增額之日起一年內(nèi)不得再次增額（《住宅租賃保護(hù)法施行令》第8條）。

租賃關(guān)系一旦成立，承租人就將承擔(dān)各種義務(wù)。比如，支付租金、鑒于合同或標(biāo)的物的性質(zhì)，按照指定的用途使用、保存標(biāo)的物，租賃結(jié)束時恢復(fù)原狀等義務(wù)。為了擔(dān)保承租人承擔(dān)上述債務(wù)，當(dāng)事人按照約定由承租人向出租人交付的一定數(shù)額金錢，稱作租賃保證金。需要指出，韓國《民法》中沒有保證金的規(guī)定，因此，租賃保證金是按照韓國的交易慣例在租賃合同中附加的約定。在韓國最為普通適用的債權(quán)式傳貰中，交付房屋所有人的傳貰金被視為租賃保證金（《住宅租賃保護(hù)法施行令》第12條）。

對于出租人拒絕承租人返還保證金請求的法律對策有二：一是承租人提起保證金返還請求訴訟；二是在租賃住宅進(jìn)入拍賣程序時，在一定條件下承租人對其他債權(quán)人按照權(quán)利順序可以優(yōu)先受償。需要指出，承租人沒有拍賣請求權(quán)，承租人只有在向出租人提起保證金返還請求訴訟并獲得確定判決的條件下，才可以基于該確定判決申請對租賃房屋進(jìn)行強(qiáng)制拍賣?！蹲≌赓U保護(hù)法》第3條之二規(guī)定，依照《民事執(zhí)行法》進(jìn)行拍賣或依照《國稅征收法》進(jìn)行公賣時，具有住宅租賃權(quán)的對抗力以及在租賃合同的確定日期中署名的承租人，對于變賣租賃住宅的所得價款，具有優(yōu)先于后順位權(quán)利人或其他債權(quán)人的保證金受償權(quán)，保證金優(yōu)先受償權(quán)。在判斷債權(quán)優(yōu)先受償順序時，應(yīng)以合同或法律文件上的確定日期簽發(fā)日為準(zhǔn)。但同時法律也規(guī)定，出于公平原則，承租人在領(lǐng)取保證金時應(yīng)當(dāng)證明先行轉(zhuǎn)讓了租賃住宅。如果承租人不將租賃住宅轉(zhuǎn)讓給受讓人，則無法領(lǐng)取保證金。于此意義上而言，法律承認(rèn)保證金優(yōu)先受償權(quán)意味著住宅租賃權(quán)是一種具有類似于不動產(chǎn)擔(dān)保權(quán)的權(quán)利。

按照韓國《民法》第621條的規(guī)定，租賃權(quán)也可以登記，但該法僅規(guī)定已登記的租賃權(quán)只能對第三人發(fā)生效力，并未規(guī)定承租人的優(yōu)先受償權(quán)。為此《住宅租賃保護(hù)法》出于保護(hù)承租人利益的必要性，在第3條中規(guī)定，對于已登記的租賃權(quán)準(zhǔn)用租賃權(quán)登記命令效力中有關(guān)對抗力和優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定。

《住宅租賃保護(hù)法》規(guī)定，在租賃關(guān)系結(jié)束后，承租人對保證金取得優(yōu)先受償時，應(yīng)當(dāng)具備住宅交付、住民登錄以及租賃合同書上的確定日期等條件。但問題是，現(xiàn)實中如果承租人在該期間內(nèi)搬家則無法滿足交付要件而獲得優(yōu)先受償。為了解決這一問題，《住宅租賃保護(hù)法》規(guī)定，租賃關(guān)系結(jié)束后未收回保證金的承租人，可以向租賃住宅所在地地方法院等申請租賃權(quán)登記命令（第2條之三）。在完成租賃權(quán)登記后，承租人由取得《住宅租賃保護(hù)法》上的對抗力和優(yōu)先受償權(quán)。如果承租人在租賃權(quán)登記之前已取得對抗力或優(yōu)先受償權(quán)的，該對抗力或優(yōu)先受償權(quán)仍然有效；在完成租賃權(quán)登記后，即使喪失了《住宅租賃保護(hù)法》規(guī)定的對抗要件，也不會喪失已取得的對抗力或優(yōu)先受償權(quán)（第3條之三）。于此情形下，承租人可以要求出租人支付租賃權(quán)登記命令申請費(fèi)用以及與租賃權(quán)登記相關(guān)的其他費(fèi)用。

為了加強(qiáng)對部分保證金的保護(hù)，《住宅租賃保護(hù)法》就保護(hù)小額保證金承租人（小額承租人）的利益作出了特別規(guī)定。對于部分小額保證金，小額承租人可以享有比其他擔(dān)保物權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利?！蹲≌赓U保護(hù)法施行令》第11條就享有優(yōu)先受償權(quán)的承租人范圍規(guī)定如下：1）首爾市為一億韓元以下；2）按照《首都圈整備計劃法》規(guī)定控制的過度密集區(qū)域a為了合理安排首都圈的人口和產(chǎn)業(yè)，首都圈分為抑制過度密集區(qū)域、成長管理區(qū)域以及自然保全區(qū)域等三個區(qū)域，并根據(jù)每個區(qū)域的特性，對人口集中引發(fā)設(shè)施和大規(guī)模開發(fā)項目地區(qū)實施不同的規(guī)制。其中，抑制過度密集區(qū)域是指，人口和產(chǎn)業(yè)過于集中或者有可能集中，從而有必要轉(zhuǎn)移或整備的區(qū)域（韓國《首都圈整備計劃法》第六條）。為八千萬韓元以下；3）廣域市、世宗特別自治市、京畿道安山市、龍仁市、金浦市和光州市為六千萬韓元以下；4）其他地區(qū)為五千萬韓元以下?！蹲≌赓U保護(hù)法》第8條第一款規(guī)定，在對租賃住宅進(jìn)行拍賣申請登記之前，承租人應(yīng)具備對抗力。

對于部分小額保證金，承租人可以享有比其他擔(dān)保物權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，亦即在拍賣開始決定之前已滿足住宅的交付和住民登錄要件的承租人，即使對已設(shè)定擔(dān)保權(quán)的該住宅，也享有優(yōu)先于該擔(dān)保權(quán)的受償權(quán)。與此同時，《住宅租賃保護(hù)法施行令》第10條第一款就優(yōu)先受償?shù)摹安糠直ＷC金”的范圍作出如下規(guī)定：在不超過住宅價格二十之一的限度內(nèi)，1)首爾市為三千四百萬韓元以下；2)《首都圈整備計劃法》規(guī)定的控制過度密集區(qū)域為兩千七百萬韓元以下；3) 廣域市、世宗特別自治市、安山市、龍仁市、金浦市和光州市為兩千萬韓元以下；4)其他地區(qū)為一千七百萬韓元以下。

結(jié)語

如上所述，關(guān)于房屋租賃的法律規(guī)制方法，中韓兩國之間存在一定的差異。即，中國的相關(guān)內(nèi)容規(guī)定在中國合同法以及城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)中，而韓國則規(guī)定在作為特別法的《住宅租賃保護(hù)法》中。與韓國法相比，中國法律的最大特點(diǎn)在于中國合同法第二百三十條規(guī)定的承租人優(yōu)先購買權(quán)，和該法第二百二十九條規(guī)定的“買賣不破租賃原則”。

中國合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。據(jù)此規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)最早規(guī)定在《德國民法典》中，它是基于當(dāng)時特定的社會背景下，針對房屋奇缺，房屋出租人處于絕對優(yōu)勢地位的情況，為了更好地保護(hù)房租承租人的住房權(quán)利而作出的特別規(guī)定。[5]與此相對，有些中國學(xué)者認(rèn)為與改革開放初期相比，現(xiàn)在的中國房屋資源并不短缺，甚至在一定程度上供過于求。目前，中國的住房供給與需求之間的矛盾越來越嚴(yán)重，住房庫存越來越多。為解決這一問題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國土資源部在2017年4月1日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》進(jìn)行政策性調(diào)控。因此中國合同法第二百三十條的立法初衷之條件已經(jīng)不復(fù)存在。另外，承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的另一個立法宗旨是為了保護(hù)相對處于弱者地位的承租人，但在當(dāng)下中國的房屋租賃關(guān)系中，承租人不再是弱者，雖然不能排除個別經(jīng)濟(jì)困難的承租人，但更不乏經(jīng)濟(jì)強(qiáng)者的身影，所以現(xiàn)代社會中人們已經(jīng)很難分辨出租人與承租人之間孰強(qiáng)孰弱。[6]為此提出了取消房屋承租人法定先買權(quán)制度的觀點(diǎn)。

與中國法相同，德國法和法國法也規(guī)定了“買賣不破租賃原則”。但與中國法不同，德國和法國在制定民法以后，還制定了保護(hù)承租人利益的特別法。反觀韓國和日本，雖然采取的是“買賣破除租賃原則”，但同時規(guī)定租賃權(quán)也可以登記，且經(jīng)登記的租賃權(quán)可以對抗第三人，從而保護(hù)承租人的權(quán)益，亦即韓國和日本在民法之外還制定了保護(hù)承租人的特別法。是否將租賃權(quán)視為債權(quán)，這取決于各國的立法政策。將租賃權(quán)視為純粹債權(quán)的立法，在所有權(quán)絕對性被視為至上原則的法制環(huán)境下或許妥當(dāng)，但將租賃權(quán)視為純粹的債權(quán)又會引起降低承租人的法律地位，侵害社會生活的穩(wěn)定、發(fā)展的現(xiàn)象。[7]368這種現(xiàn)象被稱為租賃權(quán)的物權(quán)化，而中國合同法第二百二十九條和第二百三十條就體現(xiàn)了這種租賃權(quán)的物權(quán)化現(xiàn)象。

當(dāng)今世界的立法趨勢是將租賃權(quán)規(guī)定為債權(quán)的同時，又采取制定特別法的方式以加強(qiáng)承租人的法律地位。因此，有學(xué)者對中國法將租賃權(quán)作為債權(quán)可以與所有權(quán)這一物權(quán)對抗，以及將未登記的租賃權(quán)也可以對抗所有權(quán)的做法，提出了質(zhì)疑。反觀韓國，將一直流傳下來的傳貰制度規(guī)定在民法的物權(quán)法中，但由于傳貰權(quán)需登記才能獲得認(rèn)可，所以現(xiàn)實中使用率并不高。由于民法債權(quán)篇中沒有禁止房屋租賃登記的規(guī)定，為此，韓國認(rèn)為租賃并非純粹的債權(quán)，特別制定了《住宅租賃保護(hù)法》以反映租賃權(quán)的的物權(quán)化現(xiàn)象，借此保護(hù)承租人的利益。