2019，房價往哪兒走？

譚保羅

在過去的2018年，關(guān)于一線城市“限購松動”的消息一直都在到處流傳。不過，上海、深圳等熱門城市紛紛辟謠，沒有這回事。

2019年1月4日，中國人民銀行宣布，降準(zhǔn)1個百分點（1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個百分點）。此舉被認(rèn)為，提振經(jīng)濟，逐漸成為大勢所趨。在這種背景下，作為提振經(jīng)濟核心工具的樓市，外界對“限購”是否松動又有了新的期待。真的是這樣嗎？

樓市無法預(yù)測，但在房子很大程度淪為投資品的時代，樓市的漲跌，很多時候不過是個貨幣現(xiàn)象。與此同時，貨幣也受到諸多變量帶來的外部約束?？傊雄E可循。

那么，2019，樓市到底往哪兒走？

大城市化也有“歧途”

近幾年，中國城市化領(lǐng)域最流行的一種說法是，城市化放緩，但大城市化才剛開始。

“大城市化論”的依據(jù)是橫向?qū)Ρ龋罕热?，日?/3的人口集中于東京都市圈，韓國1/2的人口集中于首爾都市圈。而目前，中國一線城市中即便是北京和上海，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到東京和首爾這樣的“超級地位”。因此，中國一線城市增長潛力依然巨大。

不過，從世界各國大城市化來看，大城市人口集聚其實分為兩條線：一條是高端服務(wù)業(yè)集聚，帶來真正的高收入人群；一條則是低收入人群的涌入，他們有較高的收入預(yù)期，但不是實際收入—在思考中國的大城市化時，第二條往往被很多人故意忽略。

東京都市圈的總面積1.3萬平方公里，占日本全國面積只有3.5%，但GDP卻占到日本全國的1/2。經(jīng)濟總量的巨大，很大程度是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷，導(dǎo)致資源不斷積聚使然。

東京是可以與中國香港并列的金融中心，同時也是日本絕大多數(shù)財團的總部所在地，其總部經(jīng)濟和金融等高端服務(wù)業(yè)的崛起，必然使得城市產(chǎn)生強大的積聚效應(yīng)。與此同時，高端收入人群也必然集中于此。

但日本是早已實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)達(dá)國家，這意味著國民的工資收入較高，第一條線即積聚效應(yīng)很明顯。但在絕大多數(shù)后發(fā)國家，大城市化則更多是第二條線更明顯，即低大量低收入人群因為大城市的預(yù)期收入較高，因而涌入大城市。但實際情況是，非但無法找到高薪工作，反而有無業(yè)之憂。

于是，在這些國家的大城市形成了一個真正的“折疊型社會”：窮人和富人在空間位置上相鄰，但在社會關(guān)系上則缺乏直接關(guān)聯(lián)。大城市內(nèi)，眾多的貧民窟如雨后春筍般長出。巴西的大城市化就是一個典型。

一個讓人感到意外的數(shù)據(jù)是，根據(jù)1970年代初的人口普查，巴西的城市人口便超過了農(nóng)村，達(dá)到54%。但中國直到2011年，城市人口才超過農(nóng)村。當(dāng)年，中國城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.91億，城鎮(zhèn)化率51.27%。難道中國落后于巴西？顯然不是。

預(yù)期收入過高導(dǎo)致人口盲目流動的問題，在依然有著廣袤農(nóng)村和數(shù)億農(nóng)民，以及每年七八百萬大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的中國，更有現(xiàn)實意義。

巴西的城市化可以說并不成功，甚至是失敗的，因為它造就了拉美世界最蔚為壯觀的貧民窟。貧民窟幾乎成為了巴西的一種城市文化象征。巴西電影行業(yè)最出色的影片幾乎都是以貧民窟為背景來拍攝的，比如《上帝之城》《精英部隊》等。這種被撕裂的，一半天堂、一半地獄的“折疊型城市”，是對后發(fā)國家城市化的最大諷刺。

顯然，巴西無法和中國相提并論，但巴西的大城市化故事，也有一定的警示意義。為什么？

政治正確與預(yù)期收入

為什么巴西會走上這條畸形的城市化之路？

在1960年代和1970年代，發(fā)展經(jīng)濟學(xué)作為經(jīng)濟學(xué)的一個分支開始發(fā)軔，國際輿論或者經(jīng)濟學(xué)界流行著一種普遍看法，即一個后發(fā)經(jīng)濟體的發(fā)展，必經(jīng)之路是工業(yè)化，必須把低收入的第一產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到高收入的第二產(chǎn)業(yè)之中。與此同時，城市化也將隨之發(fā)生，越來越多的人將居住在城市。

1979年，黑人經(jīng)濟學(xué)家劉易斯獲得了諾貝爾獎。劉易斯的貢獻是，他提出了廣為人知的“二元結(jié)構(gòu)論”，其主要觀點是：后發(fā)經(jīng)濟體分為制造業(yè)為代表的大工業(yè)部門，以及農(nóng)業(yè)、傳統(tǒng)手工為代表的傳統(tǒng)部門。前者的不斷擴張，將吸收后者的勞動力。最終，等到傳統(tǒng)部門的勞動人口被吸收完畢，二元結(jié)構(gòu)消失，后發(fā)經(jīng)濟體實現(xiàn)現(xiàn)代化。

這一理論非?！罢握_”，因為它從理論上論證了農(nóng)村人口遷往城市的合理性和經(jīng)濟性。但隨著巴西等國家的城市化問題的日益顯現(xiàn)，后來的經(jīng)濟學(xué)家開始對這一理論提出質(zhì)疑。比如，他們認(rèn)為劉易斯的兩個假設(shè)有問題。

其一，劉易斯假設(shè)城市已經(jīng)充分就業(yè)。實際情況是，很多后發(fā)經(jīng)濟體的城市工作機會非常有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到充分就業(yè)的地步。為什么？因為這些經(jīng)濟體的城市化領(lǐng)先于工業(yè)化；其二，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的原因，的確是因為城市收入更高，但問題在于這只是預(yù)期收入，而不是實際收入。預(yù)期，即意味著尚未實現(xiàn)，而且以后也不一定實現(xiàn)。

巴西的城市化充分印證了后來那些經(jīng)濟學(xué)家的擔(dān)憂。沒有足夠的工業(yè)化，會導(dǎo)致工作機會不足，涌入城市的農(nóng)民無法獲得固定和持續(xù)的工薪收入，只能打零工或從事灰色事業(yè)（比如成為販毒網(wǎng)的一員）。只有固定和持續(xù)獲取工薪的勞動者，才能成為城市發(fā)展的中堅。如果缺少足夠的中堅人群，城市必然淪為貧民窟遍地的所在，而富人區(qū)則不過是其中的零星點綴。

在這個意義上講，中國的進一步城市化，尤其是大城市化必須避免兩個問題：一是，產(chǎn)業(yè)部門的萎縮或者向外轉(zhuǎn)移的發(fā)生；二是，預(yù)期收入過高，帶來的人口盲目流動。

事實上，這兩個問題也是觀察中國新一輪城市化和大城市化的關(guān)鍵變量。而房價的走向，也很大程度受到它們的影響。比如，如果產(chǎn)業(yè)萎縮或者向外轉(zhuǎn)移，那么企業(yè)家實體投資的預(yù)期便會進一步惡化，資本會變本加厲地進入樓市避險。同時，工薪崗位數(shù)量會不斷萎縮。

更重要的是，預(yù)期收入過高導(dǎo)致人口盲目流動的問題，在依然有著廣袤農(nóng)村和數(shù)億農(nóng)民，以及每年七八百萬大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的中國，更有現(xiàn)實意義。

如果在北上廣深的白領(lǐng)中隨機作一個關(guān)于工資和房價的調(diào)查，那么很容易得到這樣一個反饋，即工資增長總是跑不過房價，甚至工資可能幾年不動，而房價同期則翻了一番—甚至更多。

當(dāng)然，這里的“工資不動”指的是真實收入，但對很多還沒有來到北上廣深的年輕人來說，他們心中只有預(yù)期收入。

一般來說，預(yù)期收入總是高過最后得到的真實收入。于是，預(yù)期收入將驅(qū)使年輕人不斷涌入北上廣深，但工資卻永遠(yuǎn)買不起房。在這種情況下，“六個錢包”來付首付的情況開始出現(xiàn)—父母一個錢包、爺爺奶奶一個錢包、姥姥姥爺一個錢包；愛人一方，同樣有三個錢包。

某種意義上講，中國購房者“六個錢包”的說法，便是城市化進程中，預(yù)期收入和實際收入出現(xiàn)大幅偏差的結(jié)果。解決這個偏差，必須靠留住實體產(chǎn)業(yè)，并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級以及對勞動者素質(zhì)的提升，從而大幅提升工薪階層的收入才行。

2016年暴漲之前的故事

房子是永不折舊的資產(chǎn)，而且在房產(chǎn)稅沒有或者形同虛設(shè)的前提下，資金永遠(yuǎn)會涌入樓市。這意味著，房價最終不過是個貨幣現(xiàn)象。

2019年的貨幣趨勢如何？沒有人可以預(yù)測，但復(fù)盤2016年房價大爆炸前一年發(fā)生的事情，有助于理解房價的真正邏輯。

貨幣進入樓市，一是“水龍頭”，即銀行體系（央行和商業(yè)銀行）的貨幣供應(yīng)；二是“水管子”，即具體的信貸政策（首付比例、按揭利率）和地方政府的市場準(zhǔn)入（限購與否）措施。

2015年，“水龍頭”出現(xiàn)了好幾輪“放水”。在2016年2月之前的一年時間，中國央行竟然5次降準(zhǔn)、5次降息。在1990年代的財金大改革之后，這種情況幾乎沒有發(fā)生過。

在2016年2月份之前，一年的時間內(nèi)，中國的財政金融領(lǐng)域出現(xiàn)了一次罕見的信貸大松綁。

2015年2月4日，是這個時間通道的第一次降準(zhǔn)，之前，大型金融機構(gòu)的法定準(zhǔn)備金率是20%，到2016年2月29日第5次降準(zhǔn)之后，這個數(shù)字已經(jīng)變?yōu)榱?7%。差不多一年的時間，降低了3個百分點，非常罕見。

降息也有5次。2015年3月1日，央行對稱降息0.25個百分點，這是第一次，此后5月11日、6月28日、8月26日、10月24日各一次。

降準(zhǔn)和降息，意義重大，而且如此高密度實施寬松的貨幣政策，除了本身釋放巨大的流動性之外，更會對市場釋放一種強烈的信號和預(yù)期。風(fēng)向標(biāo)指哪兒，所有的金融機構(gòu)，無論銀行還是影子銀行都會趨之若鶩。

與此同時，各部委和地方政府的刺激政策也頻繁出臺，最有名的就是所謂的“3·30新政”。2015年3月30日，人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%。幾乎同時，財政部和國家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息，稱從3月31日起，個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（含2年）。

之后，還有兩次信貸松綁。2015年9月30日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于進一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》強調(diào)，在不實施限購的城市，首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。2016年2月2日，這一比例再次被調(diào)低：原則上為25%，各地可向下浮動5個百分點。也就是說，最低可以降低至20%。

可以說，在2016年2月份之前，一年的時間內(nèi)，中國的財政金融領(lǐng)域出現(xiàn)了一次罕見的信貸大松綁。而且，很多措施超乎預(yù)期，比如二套房四成首付，首套房兩成首付。

為何出臺如此大力度的刺激政策？顯然和經(jīng)濟增速放緩不無關(guān)系。2014年，中國GDP增速是7.3%，而2015年只有6.9%，這是中國經(jīng)濟近20年來首次“破七”。此外，2015年股市大跌也是一個重要的因素。

那么，2019年呢？2019年1月4日傍晚，人民銀行宣布降準(zhǔn)1個百分點。這意味著什么？

盡管貨幣政策有所松動，但未來還有待觀察。與此同時，也必須認(rèn)識到，“房住不炒”依然是中國樓市未來的大基調(diào)。