不動(dòng)產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建設(shè)關(guān)鍵技術(shù)分析

黎 堅(jiān)

（佛山市高明區(qū)不動(dòng)產(chǎn)信息中心，廣東 佛山 528500）

在我國機(jī)構(gòu)體制改革過程中，對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記這一制度的建設(shè)以及落實(shí)執(zhí)行則是改革中的重點(diǎn)內(nèi)容之一，同時(shí)也引起了社會(huì)公眾的廣泛關(guān)注。而要落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，就必須全面調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)的地籍信息，準(zhǔn)確掌握不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍情況，同時(shí)要積極運(yùn)用各種技術(shù)手段，加強(qiáng)與房產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合，這樣才能以此為基礎(chǔ)構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)信息庫，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供準(zhǔn)確有效的數(shù)據(jù)支持，并為不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)管理工作、信息統(tǒng)計(jì)查詢以及信息平臺的管理運(yùn)行提供重要的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

1 整合不動(dòng)產(chǎn)登記地籍以及房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合準(zhǔn)備階段的關(guān)鍵技術(shù)分析

1.1 設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的基本結(jié)構(gòu)

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)遵守各項(xiàng)技術(shù)規(guī)范，并充分了解房產(chǎn)登記的實(shí)際業(yè)務(wù)，合理確定不動(dòng)產(chǎn)登記的字段類型、名稱、長度、約束條件、屬性表以及圖形表等數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，從而為整合數(shù)據(jù)信息以及不動(dòng)產(chǎn)信息平臺的統(tǒng)一運(yùn)行管理創(chuàng)造良好的前提條件[1]。

1.2 合理選擇整合數(shù)據(jù)的技術(shù)方式

在選擇整合數(shù)據(jù)的技術(shù)方式時(shí)應(yīng)綜合考慮各類型不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的不同情況以及數(shù)據(jù)的收集情況等因素，提高整合路線的合理性。

對于部分已經(jīng)完成了不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)量建設(shè)的，應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，對已有數(shù)據(jù)庫進(jìn)行結(jié)構(gòu)對比，對已有數(shù)據(jù)進(jìn)行完善及補(bǔ)充，并構(gòu)建映射關(guān)系模型，從而實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的轉(zhuǎn)移。

對于部分已經(jīng)存在不動(dòng)產(chǎn)登記信息的電子數(shù)據(jù)以及電子檔案的，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，構(gòu)建既有電子數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)庫設(shè)置結(jié)構(gòu)的映射關(guān)系，并通過映射關(guān)系模型完成數(shù)據(jù)信息的轉(zhuǎn)換和提取，并在不動(dòng)產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)庫中錄入相關(guān)信息，如果現(xiàn)有數(shù)據(jù)存在缺失的，應(yīng)根據(jù)數(shù)據(jù)庫的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)充完善。

對于不動(dòng)產(chǎn)信息只有紙質(zhì)檔案而無電子數(shù)據(jù)的，應(yīng)提取紙質(zhì)檔案中的數(shù)據(jù)信息，并按照不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)錄入到數(shù)據(jù)庫中，完成不動(dòng)產(chǎn)信息數(shù)據(jù)量的構(gòu)建。

1.3 全面收集不動(dòng)產(chǎn)資料信息

在收集不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息時(shí)，應(yīng)全面收集不動(dòng)產(chǎn)所涉及的國土資源和房產(chǎn)資料。其中國土資料主要包括土地登記中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和圖形數(shù)據(jù)等。土地圖形數(shù)據(jù)主要指的是土地的宗地、地籍區(qū)以及子區(qū)的圖形或圖層信息，而業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)則主要指的是土地登記相關(guān)的登記卡、登記表、申請和審批表以及宗地圖和地籍圖等材料信息[2]。如果以上資料采用的是系統(tǒng)管理方式，在資料收集時(shí)應(yīng)注意對系統(tǒng)管理數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及操作手冊等資料的收集。

而在收集房產(chǎn)資料時(shí)，則主要包括房產(chǎn)登記的相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和圖形數(shù)據(jù)。其中房產(chǎn)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)主要指的是房屋登記數(shù)據(jù)、申請及審批表、房產(chǎn)分戶圖紙以及房產(chǎn)整數(shù)等資料信息，而圖形數(shù)據(jù)則主要指的是房屋構(gòu)筑圖層以及自然幢圖層等資料信息等。當(dāng)房產(chǎn)登記采用的是系統(tǒng)管理方式時(shí)，統(tǒng)一需要對相關(guān)的數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)及構(gòu)建方案、操作手冊等資料進(jìn)行收集。

2 整合不動(dòng)產(chǎn)登記地籍以及房產(chǎn)數(shù)據(jù)的關(guān)鍵技術(shù)路線分析

2.1 對不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析整理

在對數(shù)據(jù)進(jìn)行整合時(shí)，首先要按照不動(dòng)產(chǎn)登記平臺的要求來對房屋以及不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析。首先要清理無效的數(shù)據(jù)信息。在數(shù)據(jù)整合時(shí)應(yīng)逐一詳細(xì)檢查現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)以及房產(chǎn)數(shù)據(jù)，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍圖以及登記簿中剔除已經(jīng)被注銷了的權(quán)利，同時(shí)在數(shù)據(jù)庫中錄入處理后的信息，而在管理數(shù)據(jù)庫時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照不動(dòng)產(chǎn)登記以及房產(chǎn)登記管理的相關(guān)要求。然后要對數(shù)據(jù)信息進(jìn)行規(guī)范化處理。在數(shù)據(jù)整合時(shí)還要對現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記信息以及房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化處理，如果分析在登記信息中存在同質(zhì)異名或者異名同質(zhì)等問題時(shí)，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行映射模板的構(gòu)建，使不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)能夠?qū)崿F(xiàn)一致性描述[3]。同時(shí)應(yīng)在同一地理空間范圍內(nèi)保持比例尺以及數(shù)據(jù)類型、單位和小數(shù)點(diǎn)位數(shù)等參數(shù)相互一致。此外，應(yīng)結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記的公示信息以及記載內(nèi)容等對不動(dòng)產(chǎn)登記以及房屋登記中存在缺失錯(cuò)誤的內(nèi)容進(jìn)行完善和修正。此外還要對不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行落實(shí)登記，并要構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)以及其權(quán)利義務(wù)間的邏輯關(guān)系。

2.2 統(tǒng)一編制宗地的轉(zhuǎn)換編碼

在整合數(shù)據(jù)的過程中應(yīng)先對需要進(jìn)行宗地編碼轉(zhuǎn)換的登記案件以及圖形進(jìn)行標(biāo)注，并按照編碼規(guī)則在新舊宗地間尋找編碼轉(zhuǎn)換的關(guān)系，完成統(tǒng)一編碼的轉(zhuǎn)換處理。在編碼轉(zhuǎn)換時(shí)可以采取將宗地原有編碼字段值統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為宗地預(yù)編代碼，從而提高數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換的準(zhǔn)確性。如果宗地圖形無法通過批量轉(zhuǎn)換方式統(tǒng)一進(jìn)行系統(tǒng)處理的，應(yīng)以地理底圖數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，并按照坐落位置自上而下、由左向右依次編制宗地代碼，對房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，在轉(zhuǎn)換過程中要逐一房屋圖形與宗地范圍的對應(yīng)性。

2.3 編制不動(dòng)產(chǎn)的單元號

在完成宗地編碼的統(tǒng)一轉(zhuǎn)換后，要按照不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)聯(lián)的要求來分析不動(dòng)產(chǎn)以及房產(chǎn)登記信息，并編制不動(dòng)產(chǎn)單元號。在單元號的編制中應(yīng)對原業(yè)務(wù)號加以繼承，同時(shí)應(yīng)結(jié)合業(yè)務(wù)號登記關(guān)聯(lián)的各種申請、登記以及審批信息等來分類登記不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告、抵押等登記信息。

2.4 對數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換處理

對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析整理后，應(yīng)進(jìn)行轉(zhuǎn)換映射模板的制定，并通過轉(zhuǎn)換工程來進(jìn)行數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換處理。當(dāng)數(shù)據(jù)信息為紙質(zhì)載體時(shí)，應(yīng)先在模板錄入相關(guān)數(shù)據(jù)，然后對數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換后再向數(shù)據(jù)庫錄入。如果原數(shù)據(jù)信息為電子檔案時(shí)，則可以通過掃描等方式將不動(dòng)產(chǎn)登記信息以及房產(chǎn)數(shù)據(jù)導(dǎo)入到數(shù)據(jù)庫中。

2.5 檢查數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性和規(guī)范性

在完成數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換后要詳細(xì)檢查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在數(shù)據(jù)檢查中應(yīng)分別檢修空間以及非空間數(shù)據(jù)的檢查。在對空間數(shù)據(jù)檢查時(shí)主要依靠計(jì)算機(jī)系統(tǒng)來對空間圖形的重疊、相較性以及封閉性進(jìn)行拓?fù)錂z查。而在檢查非空間數(shù)據(jù)時(shí)則可以用人工方式與計(jì)算機(jī)檢查相結(jié)合，對屬性字段的規(guī)范性、一致性進(jìn)行檢查對比。

2.6 在數(shù)據(jù)庫中錄入整合后數(shù)據(jù)信息

綜合和房屋數(shù)據(jù)完成整合后，應(yīng)根據(jù)數(shù)據(jù)庫的設(shè)計(jì)標(biāo)注將不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的各項(xiàng)屬性信息進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、代碼化描述，并形成相應(yīng)的標(biāo)識碼進(jìn)行入庫。同時(shí)在數(shù)據(jù)入庫時(shí)應(yīng)按照數(shù)據(jù)庫的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)務(wù)屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換或掛接關(guān)聯(lián)，此外還要為數(shù)據(jù)查詢創(chuàng)造便利條件。

3 結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)涉及范圍比較廣，對時(shí)間要求比較緊且內(nèi)容十分復(fù)雜的一項(xiàng)綜合性工作。為了加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建設(shè)實(shí)施，需要對不動(dòng)產(chǎn)地籍信息進(jìn)行全面的調(diào)查，并加強(qiáng)對房產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合。因此有關(guān)部門應(yīng)積極運(yùn)用多種技術(shù)手段，合理設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)，全面收集各種資料信息，并對各種數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化處理，為數(shù)據(jù)的整合創(chuàng)造便利條件。同時(shí)，還要統(tǒng)一對不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換編碼以及單元號的編制，以完成數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換，對轉(zhuǎn)換后的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查確認(rèn)并完成整合數(shù)據(jù)的入庫，從而為不動(dòng)產(chǎn)登記以及相關(guān)管理工作的開展提供準(zhǔn)確的參考數(shù)據(jù)。