合同解除與“房鬧”糾紛

潘康榮

摘 要：合同解除旨在終止雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，平衡當(dāng)事人各方的合法利益。在《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）中是一項(xiàng)制度性規(guī)定，在司法實(shí)踐中應(yīng)嚴(yán)格按照其規(guī)定適用。當(dāng)前“房鬧”糾紛中購(gòu)房者基于各種各樣的事由要求解除合同，本文對(duì)《合同法》中合同解除相關(guān)條文的解讀，探究是該糾紛中出現(xiàn)的情形是否適用合同解除條款的相關(guān)規(guī)定，并對(duì)不適合合同解除的情形分析進(jìn)行，提出一些可行性的建議，以平衡各方利益，緩和社會(huì)矛盾。

關(guān)鍵詞：合同解除；違約責(zé)任；房鬧；建議

隨著國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。這些經(jīng)濟(jì)政策不僅影響了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，也對(duì)房屋買賣合同雙方當(dāng)事人有較大的影響。近年來，上海、杭州、溫州各地出現(xiàn)了諸多購(gòu)房者以不可抗力、情勢(shì)變更等為由主張解除合同的“房鬧”現(xiàn)象。這一糾紛的發(fā)生使得合同解除事由的研究有了重要的意義。本文擬對(duì)房屋買賣合同糾紛中的相關(guān)情形分析，對(duì)合同法相關(guān)條文的解讀，探討是否適用合同解除的相關(guān)規(guī)定。

一、合同解除的理論基礎(chǔ)

合同解除是指合同當(dāng)事人一方或雙方根據(jù)法律規(guī)定或約定解除合同效力的法律行為，可以分為合意解除和法定解除。

（一）合意解除

合意解除，是指合同雙方當(dāng)事人就終止雙方權(quán)利義務(wù)達(dá)成合意的法律行為。合意解除是意思自治原則在合同法領(lǐng)域的具體體現(xiàn)，這在種方式中當(dāng)事人可以就合同解除的時(shí)間、事由、以及合同的其他后續(xù)問題進(jìn)行約定，從而終止合同的效力。但是合意解除并不是隨意的，首先，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)秉著公平、公正的理念來約定解除事由，其次，約定事項(xiàng)不能違反法律規(guī)定，更不能損害國(guó)家甚至第三人的利益，最后，約定事項(xiàng)不能違背公序良俗，否則這種合意在法律上不被認(rèn)可，當(dāng)事人解除合同的目的也不能實(shí)現(xiàn)。

（二）法定解除

法定解除，是指一方當(dāng)事人根據(jù)法律規(guī)定終止合同效力的法律行為。法定解除是對(duì)合同一方當(dāng)事人的救濟(jì)，某些事由的出現(xiàn)對(duì)于繼續(xù)履行合同對(duì)一方當(dāng)事人而言是顯失公平的，如果要求繼續(xù)履行合同顯然違背了訂立合同的初衷。在此種情形下，為了救濟(jì)一方當(dāng)事人，立法者將這些事由規(guī)定到《合同法》第94條中和其他一些特別合同中，以平衡這種不公平?？梢詫ⅰ逗贤ā?4條的規(guī)定總結(jié)為以下幾類：

1.不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的

不可抗力指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)發(fā)生無法預(yù)見、無法避免的事件，同時(shí)這些事件導(dǎo)致合同不能實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有目的時(shí)，一方當(dāng)事人享有單方解除權(quán)，該方當(dāng)事人可以行使解除權(quán)而終止合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在司法實(shí)踐中，不可抗力主要有三類，一是地震、水災(zāi)等自然災(zāi)害，二是某些政府行為如頒布各項(xiàng)法規(guī)，行政措施等，此處的政府是指市級(jí)以上的各政府，不包括政府的一些下設(shè)機(jī)構(gòu)頒布的文件，三是合同當(dāng)事人以外的人的行為，如罷工等行為，只有在以上事件的出現(xiàn)致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，不能繼續(xù)履行合同的一方當(dāng)事人可以向另一方當(dāng)事人主張解除合同。因不可抗力違約的，雙方當(dāng)事人均可解除合同，并且不可以追究雙方當(dāng)事人的違約責(zé)任。

2.預(yù)期違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的

預(yù)期違約是指合同履行期限屆滿之前，一方當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表示不再繼續(xù)履行合同的主義務(wù)致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，另一方當(dāng)事人可以主張解除合同。該條款具體可以分為明示違約和默示違約。所謂明示違約是指在合同履行期限屆滿之前，一方當(dāng)事人以明示的方式告知對(duì)方不再繼續(xù)履行合同的主義務(wù)，此時(shí)，非違約方可以主張解除合同并追究違約方的責(zé)任。默示違約是指合同一方在履行期限屆滿之前，一方當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)對(duì)方已沒有能力繼續(xù)履行合同，且沒有提供相應(yīng)的擔(dān)保，可以認(rèn)為是默示的違約[1]。在此情形下，僅僅非違約方可以要求解除合同，并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

3.遲延履行或其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的

《合同法》第94條對(duì)延遲履行規(guī)定了兩種情形，一是一方當(dāng)事人在對(duì)方規(guī)定的履行期限內(nèi)未履行合同義務(wù)，非違約方可以行使解除權(quán)。二是一方延遲履行合同，因這種延遲履行的行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，另外一方當(dāng)事人可以解除合同。根據(jù)《買賣合同司法解釋》第25條規(guī)定，出賣人不履行或不適當(dāng)履行合同的從給付義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，根據(jù)《合同法》94條的規(guī)定，買受人可以主張解除合同[2]。在此情形下，僅僅非違約方可以要求解除合同，并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

4.其他情形

各國(guó)民法都規(guī)定了情勢(shì)變更制度，來解決合同履行過程中的一些特異情形。我國(guó)《合同法司法解釋》第26條也對(duì)情勢(shì)變更做了相關(guān)規(guī)定，情勢(shì)變更是指合同有效成立后，發(fā)生了與合同雙方當(dāng)事人無關(guān)的重大事由，若繼續(xù)履行合同則會(huì)對(duì)一方當(dāng)事人造成重大損失，此時(shí)可以請(qǐng)求法院變更或解除合同。該原則要求合同雙方共同承擔(dān)異常風(fēng)險(xiǎn)，從民法的公平原則出發(fā)，這是比較人性化的規(guī)定。這種情況下，合同的解除有法院的介入，所以更應(yīng)該嚴(yán)格遵循26條的有關(guān)規(guī)定以及民法公平的原則，防止有失公允的情況發(fā)生。那么在司法實(shí)踐中何為情勢(shì)變更呢？主要有以下幾類：國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的重大變化；物價(jià)的異常變動(dòng)；通貨膨脹；金融危機(jī)、匯率的異常變動(dòng)等。

二、合同解除與違約責(zé)任的聯(lián)系

違約責(zé)任是指合同一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)，另一方當(dāng)事人要求其承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任最大的特征在于相對(duì)性，也就是違約責(zé)任只能是合同的一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人承擔(dān)的責(zé)任，即使因第三人的原因，導(dǎo)致一方違約的，另一方當(dāng)事人也不能要求第三人履行違約責(zé)任，只能基于合同的相對(duì)性要求對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。其形式有：繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、損害賠償、違約金、定金五種。

合同解除和違約責(zé)任之間有著很大的關(guān)聯(lián)，合同解除和違約責(zé)任的承擔(dān)歸根到底均是因違約行為所致，通常違約行為的發(fā)生導(dǎo)致了合同解除，合同解除一般而言伴隨著違約責(zé)任的產(chǎn)生，但是兩者在合同法中是兩項(xiàng)不同的制度，有其不同的作用，不能混為一體。

首先，合同的解除是一種違約的救濟(jì)方式，當(dāng)合同一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人不想受到合同的約束，此時(shí)《合同法》賦予非違約方的解除合同的權(quán)利，使其自愿終止合同的效力。

其次，根據(jù)《合同法》97條的規(guī)定，合同解除并不影響非違約方要求違約方承擔(dān)恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施等違約責(zé)任。如果違約方的違約行為嚴(yán)重危害到非違約方的利益時(shí)，僅靠解除合同無法彌補(bǔ)損失時(shí)，通過后續(xù)的違約責(zé)任的承擔(dān)，最大程度的補(bǔ)救非違約方的利益。因此，合同解除后要求的后續(xù)違約責(zé)任的承擔(dān)是針對(duì)于嚴(yán)重違約的行為。

三、“房鬧”的相關(guān)概述

所謂的“房鬧”簡(jiǎn)單來講就是購(gòu)房者購(gòu)買房屋后，遇到房?jī)r(jià)下跌時(shí)集體要求開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)或退房而發(fā)起的行為，也稱“維權(quán)”。一般來講，承諾、質(zhì)量和房源等問題引發(fā)的糾紛也屬于“房鬧”。從“房鬧”的概述中，可以將“房鬧”現(xiàn)象分為以下幾類：

房?jī)r(jià)上漲時(shí)，購(gòu)房者鬧。因購(gòu)房者無力承擔(dān)費(fèi)用，便將國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控等因素導(dǎo)致他們無法在銀行取得貸款認(rèn)為是不可抗力甚至是情勢(shì)變更，與地產(chǎn)商鬧事，要求解除合同。

房屋質(zhì)量不符合合同中約定時(shí)，老業(yè)主鬧。部分開發(fā)商為了謀取暴利，在樓盤未建成之前就大肆宣傳，小區(qū)周邊有學(xué)校、公園、健身設(shè)施等，但是當(dāng)樓盤真正建成是并沒有這些東西的存在，業(yè)主們會(huì)覺得自己受到了欺騙，從而發(fā)生鬧事行為。

房?jī)r(jià)下降時(shí)，老業(yè)主鬧。諸多開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)選擇降價(jià)銷售，此時(shí)，那些已購(gòu)房的老業(yè)主心理不免會(huì)有不平衡，要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)或者解除合同，集體跟開發(fā)商鬧[3]。

四、“房鬧”事件中有關(guān)合同解除與違約責(zé)任的分析

第一種情形，諸多購(gòu)房者以國(guó)家各項(xiàng)政策的出臺(tái)導(dǎo)致購(gòu)房者無法從銀行取得貸款主張解除合同。他們將此種情形認(rèn)為是不可抗力，《合同法》第94條中不可抗力的第二種類型就是國(guó)家政策的影響，與此情形很類似但不難區(qū)分。首先，國(guó)家宏觀政策的調(diào)控會(huì)影響當(dāng)事人的履約能力，購(gòu)房者除了向銀行借款外，購(gòu)房者還可以通過其他方式如商業(yè)貸款、民間借貸等方式取得房款，所以此種情形并不能算是不可抗力的情形。再者，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房?jī)r(jià)頻頻變動(dòng)，購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)，對(duì)合同中規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)，以及風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)應(yīng)該有充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)于房屋價(jià)格的變動(dòng)應(yīng)該能夠預(yù)見到，所以購(gòu)房者不能以不可抗力主張解除合同，除非在訂立合同時(shí)約定一些不可抗力事件。

第二種情形，某些開發(fā)商為了謀取暴利，極力宣傳自己的樓盤，甚至做出一些虛假的承諾，比如房屋周圍有學(xué)校、全套健身設(shè)施等，但是當(dāng)真正樓盤竣工時(shí)，并沒有這些施設(shè)。在這種情形下，開發(fā)商沒有履行合同的從給付義務(wù)，非違約方即業(yè)主可以根據(jù)《合同法》第94條以及買賣合同的司法解釋主張解除合同，法院應(yīng)予以支持。業(yè)主也可以同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

第三種情形，很多業(yè)主將國(guó)家宏觀調(diào)控引起的房?jī)r(jià)變動(dòng)認(rèn)為是情勢(shì)變更。在此需要說明的是，雖然情勢(shì)變更中有價(jià)格變動(dòng)這種情形的存在，但“房鬧”事件中的這種情形只能算是一種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在很大程度上商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的情形也有可能是情勢(shì)變更的情形，此處因國(guó)家政策調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)只能認(rèn)為是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的原因有以下幾點(diǎn)：首先，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)見，而情勢(shì)變更不可預(yù)見，在房屋買賣中，購(gòu)房者對(duì)國(guó)家出臺(tái)宏觀經(jīng)濟(jì)政策可能沒有預(yù)見到，但是對(duì)房屋價(jià)格的變動(dòng)是能夠預(yù)見到的，甚至有的購(gòu)房者已經(jīng)預(yù)見到了，但是只是把情勢(shì)變更作為一種借口以此來要求解除合同，或者賠償損失[4]。其次，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生與合同雙方有著密切的關(guān)系，而情勢(shì)變更與合同雙方并沒有關(guān)系。在“房鬧”事件中，它的發(fā)生很大程度上與購(gòu)房者的投機(jī)心理有關(guān)。在一些經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房屋，其商業(yè)價(jià)值自然是不能夠固化的，購(gòu)房者在買該地區(qū)的房屋就應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，不能盲從，等到發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)歸責(zé)于情勢(shì)變更是一種“無賴”行為，也會(huì)造成情勢(shì)變更這種特殊制度泛濫，達(dá)不到平衡各方利益的目的。最后，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的損失并沒有超出正常范圍，而情勢(shì)變更的損失是顯失公平的在房屋買賣合同中，合同標(biāo)的通常是大額的房產(chǎn)，這種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的損失相對(duì)于房產(chǎn)價(jià)值并沒有超出正常范圍，是一種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。情勢(shì)變更的損失相對(duì)于標(biāo)的額而言是一種超出正常額的損失，出于各種方面，這種損失不應(yīng)該由一方當(dāng)事人承擔(dān)，否則失去合同的應(yīng)有目的。

五、“房鬧”糾紛解決的建議

本文就“房鬧”的各方面情形分析是否適用合同解除的規(guī)定，雖然在有一些情形解除合同不失為一種解決糾紛的辦法，但是對(duì)那些不能適用合同解除規(guī)定的情形又該如何？

首先，對(duì)于因國(guó)家政策調(diào)整而無法向銀行取得貸款的購(gòu)房者，以不可抗力為由主張解除合同的，法官應(yīng)根據(jù)民法總則和合同法相關(guān)規(guī)定判決，要求這些購(gòu)房者通過其他途徑補(bǔ)足房款繼續(xù)履行合同，或者應(yīng)購(gòu)房者的要求解除合同，并責(zé)令其承擔(dān)違約責(zé)任。

其次，對(duì)于那些購(gòu)買房屋用于自身及家人居住的人，法官在處理這類案件時(shí)，應(yīng)該如果不考慮這些人而一刀切處理房屋買賣糾紛，強(qiáng)制要求他們承擔(dān)違約責(zé)任或者繼續(xù)履約。一方面，將會(huì)危害這些人的生存權(quán)利，甚至?xí)址杆麄兊娜藱?quán)，另一方面，也會(huì)擾亂市場(chǎng)和社會(huì)秩序，這也違背了民法是權(quán)利法的這一性質(zhì)，以至于法治建設(shè)沒有了安定的環(huán)境。對(duì)于這種情形應(yīng)該個(gè)案處理，充分考慮這部分人的支付能力和經(jīng)濟(jì)水平，可以先讓雙方當(dāng)事人自行協(xié)商，協(xié)商不成法院再介入進(jìn)行調(diào)節(jié)，如果當(dāng)事人仍然要求裁決，法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意愿，根據(jù)公平、公正的原則，協(xié)調(diào)各方利益做出公正的判決[5]。

再次，對(duì)于因開發(fā)商虛假宣傳、承諾等行為發(fā)生的買賣合同糾紛，已購(gòu)房者要求解除房屋買賣合同的，法官應(yīng)根據(jù)合同法和相關(guān)司法解釋解除合同并要求開發(fā)商或者中間商承擔(dān)違約責(zé)任。在此種情形下，如果不嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定處理，勢(shì)必會(huì)讓那些牟暴利的開發(fā)商認(rèn)為欺騙公眾有錢賺，會(huì)一而再再而三的做出此種行為。從法的價(jià)值方面來說，嚴(yán)格判決能夠起到警示性的作用，讓那些已經(jīng)做出此種行為的開發(fā)商受到應(yīng)有的懲罰，避免再次實(shí)施這種行為，告誡那些還沒有實(shí)施此類行為的開發(fā)商和中介告誡此類行為為法律所不允許，避免實(shí)施此行為，節(jié)約司法資源[6]。

最后，因國(guó)家宏觀政策的調(diào)控發(fā)生房?jī)r(jià)縮水，要求解除合同或者補(bǔ)償差價(jià)的糾紛，根據(jù)合同嚴(yán)守等原則，要求購(gòu)房者嚴(yán)格履行合同并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣才能夠提醒當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，出于謹(jǐn)慎性考慮多方面因素，而不是隨心所欲的訂立合同，一方面也減少了司法資源的浪費(fèi)，另一方面也提高了市場(chǎng)資源的利用率，有利于社會(huì)秩序和市場(chǎng)秩序高速安全的運(yùn)行。

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