略論不動產(chǎn)登記風(fēng)險管理

呂永

（煙臺市萊山區(qū)不動產(chǎn)登記中心，山東 煙臺 264000）

前言

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，以往那種傳統(tǒng)的檔案管理體制和機(jī)制也需要進(jìn)行相關(guān)變革，以便更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。不動產(chǎn)登記需要圍繞便民高效的目標(biāo)，繼續(xù)深化登記管理改革，在建立統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建不動產(chǎn)登記體系、培育高素質(zhì)人才隊(duì)伍等方面下功夫，不斷提升不動產(chǎn)檔案信息收集、整理、查詢、利用的科學(xué)化和規(guī)范化水平。

一、不動產(chǎn)登記的內(nèi)涵

透過房地產(chǎn)行業(yè)層面審視，選擇執(zhí)行不動產(chǎn)登記制度，目的絕非單純的穩(wěn)定房價和降低房價，畢竟價格波動往往由供求關(guān)系所決定，其余因素亦會給房價造成間接性的影響。也就是說，實(shí)施不動產(chǎn)登記，還在于針對房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)提供技術(shù)鋪墊，進(jìn)而適當(dāng)增加政府的稅收數(shù)量。而不動產(chǎn)登記可以依次細(xì)化為基礎(chǔ)、核心、目的、表達(dá)形式等多個層面內(nèi)容，主張配合法律途徑處理房產(chǎn)權(quán)屬問題，使得相關(guān)利益人免受不必要的損失，更為關(guān)鍵的則是維持房產(chǎn)交易秩序的安定和諧狀態(tài)。除此之外，進(jìn)行不動產(chǎn)登記，還能夠適當(dāng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場內(nèi)部的供求關(guān)系，在令二手房數(shù)量快速增加、適當(dāng)縮減住房空置率過后，切實(shí)彰顯出房屋應(yīng)有的社會價值，為日后政府宏觀管理力度強(qiáng)化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)步發(fā)展等，奠定基礎(chǔ)。

二、不動產(chǎn)登記風(fēng)險的產(chǎn)生

（一）內(nèi)部因素

內(nèi)部因素主要包括四個方面。1.服務(wù)態(tài)度。工作人員服務(wù)意識不強(qiáng)，服務(wù)禮儀不到位，進(jìn)而引起服務(wù)對象投訴風(fēng)險。2.工作責(zé)任。工作人員受理、審核錯誤致使服務(wù)對象多跑路，或者證書制作不合格、收費(fèi)錯誤等引發(fā)投訴風(fēng)險。3.業(yè)務(wù)能力。工作人員業(yè)務(wù)不熟練，收取材料不準(zhǔn)確，致使服務(wù)對象辦理登記時材料攜帶不齊全，多跑冤枉路，引發(fā)投訴風(fēng)險。4.機(jī)構(gòu)管理。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理疏漏，超越法定時限或不能按照公示時限完成登記流程，致使服務(wù)對象到期無法領(lǐng)取證書或是收件材料要求過于繁瑣、材料要求不統(tǒng)一給辦事群眾帶來不便，引發(fā)投訴風(fēng)險。

（二）外部因素

外部因素主要表現(xiàn)在三方面。1.不實(shí)申請。雖然登記機(jī)構(gòu)已采用身份識別、人像采集等技術(shù)手段，但在實(shí)際受理中，申請人提供偽造、變造材料或攜帶他人身份證，冒充他人進(jìn)行不實(shí)申請的情況仍有發(fā)生。以上都增加了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員登記錯誤的風(fēng)險。2.政策因素。統(tǒng)一登記后，因遺留問題處理非常復(fù)雜，配套法律、政策還在逐漸完善中，各地雖通過政府協(xié)調(diào)、部門會商等多種辦法加以解決，但仍可能引發(fā)一些行政訴訟和復(fù)議。3.部門間支持缺位。例如，相關(guān)部門不再出具相關(guān)證明，即使通過登記調(diào)查，也無法獲取更為有效信息，加大了登記審查難度；一些部門文件被廢止，不動產(chǎn)繼承、贈予不再要求公證前置；司法機(jī)關(guān)、復(fù)議機(jī)關(guān)、登記機(jī)構(gòu)在一些案件上看法不一致，甚至出現(xiàn)同類案件上口徑不一的情況。

三、不動產(chǎn)登記風(fēng)險防范與管理

（一）完善審查機(jī)制、提高審查效率

鑒于不動產(chǎn)錯誤登記的一個重要原因是當(dāng)事人所提供的材料為錯誤的或虛假的，所以，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需改進(jìn)并完善審查機(jī)制，從源頭核實(shí)材料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

各國由于歷史文化和法律傳統(tǒng)的差異，所采取的不動產(chǎn)登記審查方式不盡相同，有的國家采取形式審查方式，有的國家采取實(shí)質(zhì)審查方式。依據(jù)我國的國情，可采取形式審查和實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合的方式。通常情況下，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只需審查當(dāng)事人提供的材料是否完整和合法，無需核實(shí)登記申請內(nèi)容與實(shí)際的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是否一致；必要時，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)實(shí)際情況，執(zhí)行調(diào)查核實(shí)權(quán)利，采取詢問或?qū)嵉夭榭吹姆绞揭员ＷC材料的真實(shí)性，履行審慎審查義務(wù)。同時應(yīng)對登記期限做出明確的規(guī)定，這樣可以督促登記機(jī)構(gòu)工作人員及時登記，提高不動產(chǎn)登記的審查效率。

（二）規(guī)范登記流程、加強(qiáng)內(nèi)部管控

沒有規(guī)矩不成方圓，各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)通過建章立制，規(guī)范登記流程，讓每個登記環(huán)節(jié)應(yīng)注意的事項(xiàng)詳細(xì)、明了，使工作人員的操作有章可循，有據(jù)可依。同時應(yīng)成立登記質(zhì)量監(jiān)督小組，加強(qiáng)內(nèi)部管控，不定時地對登記成果進(jìn)行檢查。將檢查結(jié)果納入考核內(nèi)容，并制定相應(yīng)的獎懲措施，以期直接有效地降低錯誤登記的發(fā)生。

（三）完善信息化管理系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記檔案管理工作內(nèi)容繁雜，如果依舊采用紙質(zhì)檔案，將給管理工作增添許多難度，為適當(dāng)減少工作量，提升檔案管理效率，相關(guān)部門必須要將先進(jìn)的信息化技術(shù)引起不動產(chǎn)登記檔案管理中，在現(xiàn)行不動產(chǎn)登記檔案管理模式的基礎(chǔ)上，利用計算機(jī)信息技術(shù)建立信息化管理系統(tǒng)，為不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息登記配置專門獨(dú)立的數(shù)據(jù)庫，將傳統(tǒng)管理形式與電力文件管理形式有機(jī)結(jié)合，確保各項(xiàng)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息能得到合理儲存、妥善管理，不會出現(xiàn)信息遺失或信息失真情況?，F(xiàn)階段，相關(guān)部門已經(jīng)開發(fā)出了國家級宗地統(tǒng)一代碼電子文件管理示范信息系統(tǒng)，給不動產(chǎn)登記檔案管理工作提供了技術(shù)保障。

（四）完善人才教育與培養(yǎng)

檔案管理人員是各項(xiàng)工作計劃的主要實(shí)施者，工作人員的能力、素質(zhì)、技術(shù)水平將直接影響不動產(chǎn)登記檔案管理效率與效果。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識人才在該項(xiàng)工作中的重要性，并積極采取相應(yīng)培訓(xùn)與教育措施，提升工作人員能力素質(zhì)，從根本上提升不動產(chǎn)登記檔案管理水平。為此，相關(guān)部門需要做好人才培養(yǎng)與人才儲備工作。根據(jù)工作性質(zhì)、要求，適當(dāng)提升人才選用標(biāo)準(zhǔn)，定期組織現(xiàn)有工作人才參加技能培訓(xùn)，使其接觸到最新的不動產(chǎn)登記檔案管理知識與技能，能妥善完成各項(xiàng)管理工作。優(yōu)化崗位競升機(jī)制，完善崗位激勵制度，充分調(diào)動工作人員的積極性與主動性，推動他們不斷創(chuàng)新思維、提升工作質(zhì)量。

結(jié)語：綜上所述，在當(dāng)前不動產(chǎn)登記制度實(shí)際應(yīng)用中，為能夠使其作用及功能得以更好發(fā)揮，相關(guān)人員需要對其中的風(fēng)險原因加強(qiáng)認(rèn)識，并且要對其進(jìn)一步實(shí)行完善，從而使不動產(chǎn)登記體系更加具有科學(xué)性及合理性，促使其更好發(fā)展。