南京市新就業(yè)大學(xué)生青年公寓租住體驗研究

李威克

(南京大學(xué)金陵學(xué)院，江蘇南京 210089)

1 概述

南京的新就業(yè)大學(xué)生對住房租賃市場的體驗，是中國大學(xué)生從“象牙塔”邁入社會時遭遇住房問題的一個縮影。作為全國高等教育資源最為集中的城市之一，南京的高校在校生人數(shù)超80萬。每年新就業(yè)的大學(xué)生既是創(chuàng)造“人口紅利”的主力，也是南京常住人口以及潛在戶籍人口增長的主力。然而，近五年來南京常住人口增長乏力，相比于同類城市增速緩慢(見圖1)。除了家庭因素之外，普遍認(rèn)為新就業(yè)大學(xué)生短期內(nèi)工資較低，而房價過高(見圖2)，是導(dǎo)致畢業(yè)生難以“留下”的重要原因之一。

新就業(yè)大學(xué)生對住房有剛性需求，而事業(yè)處于起步階段，工資較低，缺乏相應(yīng)的購買力，是“暫時性弱勢群體”。他們獲得住房的方式主要有兩種:買房和租房。在諸如南京這樣的特大城市，面對高昂的房價，租房就成為他們更現(xiàn)實的選擇?？v觀住房租賃供給市場，普通二手租賃房占據(jù)主流，針對特定群體有限的公租房成為輔助。前者往往緣于房屋老舊、家居配套不足，后者則由于選址偏遠(yuǎn)、交通不便、配套設(shè)施不完善等原因，都難以滿足新就業(yè)大學(xué)生的需求。2017年10月，習(xí)近平總書記在十九大報告中再次指出，要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。當(dāng)前，租房市場面臨的挑戰(zhàn)已不再是供給量的缺失，而是質(zhì)的不足，主要體現(xiàn)為供給與需求不對等的結(jié)構(gòu)性矛盾，優(yōu)化租賃住房市場的結(jié)構(gòu)是實現(xiàn)未來又好又快發(fā)展的必然選擇。

圖1 四城市近五年常住人口增速比較

圖2 四城市近五年平均房價比較

近十年間，一種新興的由市場主導(dǎo)的青年公寓悄然出現(xiàn)，其針對如青年白領(lǐng)等特定群體，以多服務(wù)、精裝修等優(yōu)勢逐漸發(fā)展得初具規(guī)模，成為新就業(yè)大學(xué)生住房的潛在選擇。目前學(xué)界對于此類公寓并無統(tǒng)一的說法，有如租賃式公寓、長租公寓、青年公寓等叫法。本文因其針對明確的目標(biāo)群體，故后文統(tǒng)一稱之為青年公寓。2017年8月《南京市住房租賃試點工作方案》正式出臺，設(shè)定的目標(biāo)是“到2020年年底，基本形成供應(yīng)主體多元、租賃房源充足、政府監(jiān)管有力、租賃關(guān)系穩(wěn)定有序的住房租賃市場，基本建成購租并舉的住房制度。”這樣，在“購租并舉”的宏觀政策框架之下，已發(fā)展達(dá)十年之久的青年公寓因其顯著的租賃屬性而成為社會關(guān)注的焦點。

2017年，筆者展開了一項針對南京市青年公寓的社會調(diào)研。調(diào)研內(nèi)容涉及青年公寓的供給現(xiàn)狀、新就業(yè)大學(xué)生租房體驗等12項指標(biāo)，期待更全面深入地了解青年公寓與新就業(yè)大學(xué)生供給與需求之間存在的矛盾，探討青年公寓對于新就業(yè)大學(xué)生、大城市住房租賃市場以及城市發(fā)展的意義。本次調(diào)研主要實地走訪考察了南京市場上的青年公寓并進(jìn)行隨機的對象訪談及問卷調(diào)查，共回收問卷56份，其中有效問卷52份，有效率92.8%。文中數(shù)據(jù)、圖表若無特殊標(biāo)注，均為本次調(diào)研所得。

2 青年公寓的整體業(yè)態(tài)與供給現(xiàn)狀

2.1 整體業(yè)態(tài)

2.1.1 集中式與分散式并存，以集中式為主

按運營方式來分，青年公寓主要分為整體式與分散式。整體式青年公寓，指公寓運營商獲取整幢樓或其中的幾個單元、樓層的使用權(quán)，提供統(tǒng)一服務(wù)、集中管理繼而對外出租的公寓。分散式青年公寓，指運營商本身作為房屋中介公司，依靠掌握豐富的租賃房源信息，從個人手中租賃分散的房源，經(jīng)與原房東協(xié)商，經(jīng)過統(tǒng)一裝修后再次租賃給租客的公寓。目前，南京市場上的青年公寓幾乎全部為集中式，其中以初具規(guī)模的“魔方公寓”“貝客公寓”“未來域青年公寓”為主，另有少量不成規(guī)模的集中式公寓。直至2017年12月，南京才出現(xiàn)以“自如寓”為代表的首批分散式公寓，至今尚處起步階段。

2.1.2 目標(biāo)群體明確

青年公寓往往定位有明確的目標(biāo)客戶群體。南京市場上主流的三家青年公寓，針對的客戶為以新就業(yè)大學(xué)生為代表的年輕白領(lǐng)。例如，“萬科驛居”的主要目標(biāo)群體為男性，“安心公寓”主要針對的是藍(lán)領(lǐng)，“蜜柚公寓”主要針對女性等。這部分群體數(shù)量龐大，收入中等，暫時沒有購房的經(jīng)濟能力，但他們對住房的要求不是簡單地滿足于最基本的居住功能，他們更關(guān)注的是生活品質(zhì)、與同齡人交往等軟性的附加功能。

2.1.3 出租率高，租金貴

南京市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有各門店公寓的出租率都很高，絕大多數(shù)門店出租率超過八成，部分地段好的公寓甚至出現(xiàn)滿租的情況。較之于周邊相似的二手租賃房，青年公寓的單位面積月租金溢價率絕大多數(shù)超過50%，其中部分品牌的門店溢價率更是超過了80%(見表1)，單位面積租金較貴。究其原因，關(guān)鍵在于青年公寓以其方便的交通、精良的裝修、多樣的服務(wù)吸引了大量年輕租房群體，他們追求生活品質(zhì)、對社區(qū)服務(wù)有較高要求，縱然價格偏高也愿意買單。

表1 青年公寓典型門店單位面積月租金溢價情況

2.2 供給現(xiàn)狀

2.2.1 租賃時限靈活

酒店大多是按日租賃，需長時間租住則總價過高，旅客單次租住時間一般不超過一周。二手房租賃建立的是“房東—租客”或“房東—中介—租客”關(guān)系，房東傾向于長時間穩(wěn)定的出租以減少反復(fù)尋找租客的麻煩，往往起租時間不短于一年。租住時間介于一周至一年之間的住房租賃市場供給尚顯不足。筆者在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，青年公寓(如“魔方公寓”)起租時間可短至一個月，這在一定程度上滿足了外地應(yīng)屆大學(xué)生來南京找工作短期住房的需求。

2.2.2 社區(qū)氛圍良好

鄰里關(guān)系的淡化和交往空間的缺失，已成為城市化快速化進(jìn)程中的頑疾。而如何營造濃厚的社區(qū)氛圍、重塑富有情景意義的場所精神，依然是當(dāng)今社會亟待解決的一道難題。青年公寓則嘗試性地提供了諸如卡座、跑步機、臺球桌等面向承租者開放共享的公共娛樂設(shè)施，其中部分公寓還會定期組織籃球賽、廚藝比賽等租客聯(lián)誼活動。這些策略在為租客提供休閑娛樂、會友場地的同時，也為他們之間提供了相互認(rèn)識、互相交流的便利平臺。綜合而言，青年公寓的社區(qū)氛圍良好，在原本陌生的人與人之間營造出了相逢相識的歸屬感。

2.2.3 小戶型多風(fēng)格

租賃公寓通常占據(jù)著市區(qū)地段交通快捷、購物便利等優(yōu)勢，這種瀕臨“寸土寸金”選址也往往導(dǎo)致運營商承受著提高租金的壓力。為了追求更高的利潤，運營商不得不分割出更多的房間，從而不可避免地導(dǎo)致青年公寓的房間面積普遍偏小。當(dāng)然，這在客觀上也降低了單間房屋的租金價格，降低了租客租金的起租門檻。在筆者走訪的人群中，有73%的人租住面積小于35 m2(見圖3)。從其內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，這些公寓大多數(shù)為一室一廳，部分戶型僅有一室，少數(shù)戶型還對房間內(nèi)部進(jìn)行垂直分割，以“上床下桌”或“上下鋪”等方式節(jié)省套內(nèi)面積，提高房間利用率。除此之外，青年公寓提供如“和風(fēng)”“地中海風(fēng)”“Loft”等多種風(fēng)格的裝修，在一定程度上迎合了新就業(yè)大學(xué)生追求多元和時尚的需求。

圖3 青年公寓承租者租住面積（單位：m2）

圖4 青年公寓承租者通勤時間

3 新就業(yè)大學(xué)生租住青年公寓的六種切身體驗

3.1 公共交通便利

由于初入職場，工資較低，新就業(yè)大學(xué)生主要依賴公共交通完成日常通勤，具有強烈的低租金需求和便捷的公共交通需求。相較于公租房在主城邊緣的集中布置，由市場主導(dǎo)的青年公寓在門店選址上更為靈活，一般位于主城重要交通干線或高等院校附近。在筆者的調(diào)研過程中，有近80%的公寓租客表示通勤時間能控制在0.5 h以內(nèi)，能滿足每日上班需要(見圖4)。與此同時，青年公寓本質(zhì)依舊是商業(yè)市場逐利的產(chǎn)物，其根本目的在于盈利。承租者中超過50%的人反映租金偏高，但由于公寓不僅提供的設(shè)施比周邊的普通租賃房要好得多，而且還靠近地鐵站點，周邊生活便利、上班方便，他們對于租金也能夠勉強接受。

3.2 服務(wù)類型多樣

新就業(yè)大學(xué)生年輕而又充滿活力，他們的生活內(nèi)容多樣，對生活服務(wù)也有更多的需求。相比于一般的物業(yè)提供的服務(wù)局限于安保、代收快遞等基礎(chǔ)服務(wù)，青年公寓提供更多樣的拓展服務(wù)，如自行車租借、免費打復(fù)印、手機充電器租借等。受訪的李同學(xué)表示，公寓的各種各樣的小服務(wù)讓她感到方便，各項管理也讓她感到放心，尤其是房間內(nèi)一些設(shè)施如發(fā)生故障，反映后都會得到及時修繕?？傮w來看，遇到承租者投訴時，大多數(shù)公寓管理者都能及時處理問題，得到了租客們的廣泛認(rèn)同。

3.3 結(jié)算方式創(chuàng)新

部分新就業(yè)大學(xué)生生活經(jīng)驗較少，缺乏理財意識。青年公寓(例如“未來域”)就將付租方式拓展到了線上，與付房租手機應(yīng)用“愛月付”合作。只要螞蟻信用達(dá)到600分即可在這個平臺上交付房租，原本半年一付的房租可分?jǐn)偟矫總€月付。據(jù)租客胡同學(xué)介紹，他是個“月光族”，有時候控制不住把本應(yīng)交房租的錢提前花光了。有了這種結(jié)算方式以后，可以避免出現(xiàn)沒錢交房租的窘境，對像他這樣的新就業(yè)大學(xué)生也起到一定的保障作用。

3.4 社區(qū)活動參與尚可

新就業(yè)大學(xué)生是一個年輕的群體，剛走出校園生活的他們對社會充滿熱情，表現(xiàn)出明顯的社交需求。有71%的受訪者表示參加過公寓組織的活動，有21%的受訪者經(jīng)常參加(見圖5)。一定程度上迎合了新就業(yè)大學(xué)生的社交需求，并創(chuàng)造了潛在的社區(qū)歸屬感，事實上營造起了不錯的社區(qū)氛圍，其中不少表示從中認(rèn)識到新的朋友，而且以后如果有時間還會參加。

3.5 部分公寓居住環(huán)境堪憂

新就業(yè)大學(xué)生追求生活品質(zhì)，對良好的生活環(huán)境有較高需求，干凈衛(wèi)生也本應(yīng)是一處居住環(huán)境的基本保障。在筆者的走訪中卻發(fā)現(xiàn)，部分公寓的衛(wèi)生狀況不容樂觀。一些公寓是由老舊辦公樓整層改造而來，靠窗位置優(yōu)先隔成公寓房間，走道沒有，通風(fēng)不暢，地面潮濕。據(jù)一位王同學(xué)反映，他所租住的公寓由于是由辦公樓改造來，房間的采光僅依靠建筑的天井解決。室內(nèi)很潮濕，有時還不得不“與蟑螂為伴”，與服務(wù)人員溝通后依然無法解決。他表示等租期一到，就會換地方居住。除此之外，同層有一些在酒吧夜店上班的租客，與她的作息時間相差很大，讓她晚上不能好好休息，令她很不滿意。

3.6 部分公寓安全狀況一般

安全是人類生存的最基本需求。然而，青年公寓的安全管理卻表現(xiàn)得參差不齊。在筆者走訪的青年公寓中，雖然有近七成的公寓設(shè)置有門禁或看管人員(見圖6)，但有超過1/2的公寓門禁沒有起到實質(zhì)性的保衛(wèi)作用，非公寓租客也可以輕易進(jìn)入。有些公寓雖然在市中心附近，但位于背街的老舊街區(qū)，安全性較差。據(jù)受訪的劉同學(xué)稱，她所租住的青年公寓沒有門禁，門口的小路沒有路燈，晚上回公寓經(jīng)常感到“忐忑不安”。

圖5 青年公寓承租者公寓活動參與情況

圖6 青年公寓門禁設(shè)置情況

4 結(jié)論與建議

通過調(diào)研，筆者得出的總體結(jié)論是，南京市的青年公寓多數(shù)供給效率較高，成為新就業(yè)大學(xué)生擇居的新選擇。筆者認(rèn)為，青年公寓多數(shù)能夠滿足新就業(yè)大學(xué)生的公共交通、多樣服務(wù)、社會交往等需求。而且青年公寓的出租率很高，一定程度上反映了新就業(yè)大學(xué)生對它的廣泛認(rèn)可。因此，青年公寓目前供給效率較高，基本屬于有效供給，能夠有效滿足新就業(yè)大學(xué)生的需求，可以更好地為新就業(yè)大學(xué)生創(chuàng)造“扎根”的可能，為大城市留住人才提供有效途徑。對策性建議主要包括以下三個方面。

4.1 青年公寓市場需要政府與行業(yè)協(xié)會規(guī)范監(jiān)督

盡管目前青年公寓入住率很高，但并不表示承租者對公寓十分滿意。調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)的衛(wèi)生、安全、采光、隔音等問題，很大程度上損害了青年公寓的租住體驗。針對以上問題，公寓運營商自身應(yīng)加強管理，保持企業(yè)健康長久地運營。而且，青年公寓本質(zhì)上是市場行為，主管部門應(yīng)對其進(jìn)行有效監(jiān)管巡查，相關(guān)行業(yè)協(xié)會應(yīng)針對青年公寓出臺細(xì)則，以規(guī)范其日常運營管理，確保承租人的居住環(huán)境質(zhì)量以及青年公寓的有效供給。

4.2 青年公寓租賃市場需要地方政府給予適當(dāng)支持

客觀上，青年公寓在一定程度上填補了現(xiàn)有住房租賃市場供給種類的空白。而在供給側(cè)改革以及住房租賃試點的背景下，成為緩解住房租賃市場供給質(zhì)量難以滿足需求矛盾的潛在選擇，為住房租賃市場結(jié)構(gòu)性改革提供了具體解決途徑，也為發(fā)展租賃住房提供了范例。地方政府應(yīng)出臺相關(guān)針對青年公寓的政策以鼓勵其發(fā)展，使得未來住房租賃市場中，青年公寓應(yīng)與普通二手租賃房、公租房并駕齊驅(qū)，占有一定合理比例。

4.3 集中式青年公寓應(yīng)當(dāng)?shù)玫较嚓P(guān)方面進(jìn)行重點扶持

而在青年公寓中，集中式公寓之于新就業(yè)大學(xué)生更有吸引力。從其他城市的經(jīng)驗來看，分散式公寓與普通二手租賃房本質(zhì)上并無兩樣。由于都是經(jīng)過“二手房東”統(tǒng)一裝修等服務(wù)產(chǎn)生溢價，對于同地段類似普通二手租賃房在租金上很難有明顯優(yōu)勢。相對而言，集中式公寓能提供更多種類戶型的選擇、年輕社區(qū)的氛圍與統(tǒng)一的服務(wù)，能迎合新就業(yè)大學(xué)生多樣服務(wù)與社交的需求。集中式租賃公寓相比于分散式公寓在多方面有明顯的優(yōu)勢，且得到了多數(shù)承租人的基本認(rèn)可。未來在鼓勵青年公寓的發(fā)展中，應(yīng)重點扶持集中式青年公寓。