淺析國(guó)有基層企業(yè)閑置房屋及土地處置的困境與對(duì)策

鄧波

摘 要 在國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革的大背景下，國(guó)有企業(yè)改革的步伐逐步加快，原有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和設(shè)備已不能滿足現(xiàn)代生產(chǎn)方式的需要，資產(chǎn)盤活再利用的效益較低，管理難度增加，資產(chǎn)閑置狀況較為普遍，由于受政策和歷史因素影響，房屋及土地的閑置尤為凸顯，處置工作遇到的較大困境已經(jīng)制約了企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。本文闡述了房屋及土地閑置的原因，分析了相關(guān)資產(chǎn)處置存在的主要困境，并就如何加強(qiáng)國(guó)有基層企業(yè)閑置房屋及土地處置提出具體對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞 國(guó)有基層企業(yè) 閑置資產(chǎn) 資產(chǎn)處置

一、國(guó)有基層企業(yè)加強(qiáng)閑置房屋及土地處置的重要意義

閑置資產(chǎn)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步完善，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、技術(shù)進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等背景下，多因素綜合作用產(chǎn)生的，企業(yè)主業(yè)不再使用，處于出租、擱置等狀態(tài)的資產(chǎn)。國(guó)有基層企業(yè)閑置房屋大部分修建于20世紀(jì)90年代，因修建年代較早，管理不到位，給目前企業(yè)閑置資產(chǎn)管理工作帶來(lái)較大困難。因此，加強(qiáng)閑置房屋及土地處置，對(duì)優(yōu)化基層企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)具有重要意義。

首先，有利于減少企業(yè)管理成本。多數(shù)房屋屬于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，在常年無(wú)人使用、年久失修的狀態(tài)下，為消除安全隱患，企業(yè)每年需投入大量的人力和財(cái)力。加強(qiáng)閑置房屋及土地的處置，能夠改善企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)資產(chǎn)保值增值能力，對(duì)推動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展具有重大促進(jìn)作用。

其次，有利于降低企業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn)。基層企業(yè)閑置房屋地處位置偏遠(yuǎn)，大部分位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村，多年閑置未使用，在長(zhǎng)期日曬雨淋的情況下，房屋主體結(jié)構(gòu)部分受損嚴(yán)重，雖然每年都有進(jìn)行維護(hù)和管理，但日常監(jiān)管存在空檔期，時(shí)有安全事故發(fā)生，若不加強(qiáng)處置，將會(huì)帶來(lái)較大安全風(fēng)險(xiǎn)。

再次，有利于土地資源的充分利用。土地資源是不可再生資源，由于發(fā)展方式的改變，原有土地面積已不能滿足現(xiàn)代生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，把長(zhǎng)期閑置的土地進(jìn)行處置，有利于促進(jìn)國(guó)有土地資源合理流動(dòng)，能充分發(fā)揮土地資源效用，提升整個(gè)社會(huì)土地資源利用效率。

最后，有利于樹(shù)立企業(yè)良好形象。隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的逐步落地，新農(nóng)村建設(shè)的不斷發(fā)展，特色小鎮(zhèn)建設(shè)整體推進(jìn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)翻新速度較快。而位于此處的房屋及土地資產(chǎn)，由于長(zhǎng)期閑置，無(wú)人居住和看管，往往采用圍墻隔斷與外部的聯(lián)系以達(dá)到安全管理目的，但是與周圍的建筑格格不入，有損企業(yè)形象。

二、國(guó)有基層企業(yè)閑置房屋及土地形成的原因

（一）不能滿足現(xiàn)代生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理需要

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是國(guó)有基層單位資產(chǎn)閑置的主要原因，在20世紀(jì)90年代，基于當(dāng)時(shí)的生產(chǎn)力發(fā)展水平，國(guó)有企業(yè)采取垂直管理模式，為滿足管理需要，按照行政區(qū)劃管理方式在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部分行政村修建收購(gòu)經(jīng)營(yíng)和管理場(chǎng)所。隨著產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，信息化水平不斷提升，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理方式發(fā)生重大變化，原有房屋的設(shè)計(jì)運(yùn)行能力已不能滿足現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)需要，導(dǎo)致大量老舊房屋退出歷史舞臺(tái)而形成閑置。

（二）企業(yè)發(fā)展受政策影響導(dǎo)致出現(xiàn)困難

在全面建成小康社會(huì)，脫貧攻堅(jiān)大背景下，原有農(nóng)村產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)受其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)入?yún)⑴c競(jìng)爭(zhēng)沖擊，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料在向高附加值的其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定壓力凸顯，還有進(jìn)一步逐漸縮減的趨勢(shì)，新的房屋及土地正在形成新的閑置。

（三）產(chǎn)業(yè)受政策性關(guān)停并轉(zhuǎn)影響

受行業(yè)整合發(fā)展影響，部分地區(qū)產(chǎn)能過(guò)?；虿蛔?，為優(yōu)化資產(chǎn)整體質(zhì)量，整合管理和經(jīng)營(yíng)能力，對(duì)生產(chǎn)規(guī)模較小的廠進(jìn)行關(guān)停，關(guān)停后導(dǎo)致廠房、辦公用房等資產(chǎn)閑置。

三、國(guó)有基層企業(yè)在閑置房屋及土地處置中遇到的困境

近年來(lái)，隨著行業(yè)落實(shí)國(guó)家高質(zhì)量發(fā)展政策各項(xiàng)工作推進(jìn)，閑置房屋及土地的處置工作提到了行業(yè)各級(jí)資產(chǎn)管理工作日程，配套出臺(tái)了相關(guān)處置政策，但由于各單位閑置房屋及土地形成原因及現(xiàn)狀不同，在推進(jìn)處置工作中遇到的問(wèn)題也不盡相同。

（一）對(duì)加強(qiáng)閑置房屋及土地處置缺乏正確的認(rèn)識(shí)

加大閑置資產(chǎn)處置，是行業(yè)推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，也是解決管理不到位，安全隱患突顯的必然需要。但在基層單位資產(chǎn)處置過(guò)程中，由于受老舊觀念影響，部分老職工，特別是離退休老同志缺乏對(duì)處置政策的正確理解，認(rèn)為對(duì)房屋及土地進(jìn)行處置是“敗家子”行為，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到閑置資產(chǎn)的存在制約行業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加企業(yè)日常維護(hù)和管理成本，拉低了資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益的實(shí)際。導(dǎo)致在推進(jìn)資產(chǎn)處置工作時(shí)思想過(guò)于保守，擔(dān)心資產(chǎn)處置帶來(lái)非議，工作積極性受挫。

（二）缺乏推動(dòng)閑置房屋及土地處置的有效措施

由于國(guó)有基層企業(yè)受投資政策約束，在閑置資產(chǎn)處置中，主要采取出租、有償轉(zhuǎn)讓、退回等方式，采用對(duì)外投資、資產(chǎn)重組、對(duì)外捐贈(zèng)等處置的情況較少。由于土地性質(zhì)大多為劃撥地、協(xié)議使用、無(wú)手續(xù)等情況，若要采取招拍掛等方式有償轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，受讓人才能辦理土地出讓手續(xù)，然而在現(xiàn)行政策框架內(nèi)很難獲得政府批準(zhǔn)，對(duì)協(xié)議使用和無(wú)手續(xù)的資產(chǎn)處置，后續(xù)受讓方難以辦理權(quán)證，存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)。而且，由于資產(chǎn)所處位置較為偏遠(yuǎn)，在國(guó)家城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的過(guò)程中，位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的資產(chǎn)受農(nóng)村人口密度逐漸減少，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣等因素制約，按照評(píng)估程序評(píng)估的價(jià)格高于實(shí)際價(jià)格的現(xiàn)象較多，出現(xiàn)資產(chǎn)掛牌無(wú)人問(wèn)津，幾次降價(jià)也未能拍出現(xiàn)象。

（三）基層人員綜合素質(zhì)不高導(dǎo)致處置工作難以開(kāi)展

房屋及土地資產(chǎn)處置政策性極強(qiáng)，既要做到程序合法、資料完善，又要做到國(guó)有資產(chǎn)不流失。同時(shí)，資產(chǎn)處置涉及面廣，較為分散，按照屬地管理原則，資產(chǎn)處置工作由基層單位協(xié)調(diào)推進(jìn)，受人員變動(dòng)較大，參與系統(tǒng)培訓(xùn)力度不夠，知識(shí)面窄，政策把握不準(zhǔn)等因素影響，協(xié)調(diào)溝通不暢，資產(chǎn)處置工作落實(shí)不到位。

四、國(guó)有基層企業(yè)加強(qiáng)閑置房屋及土地處置的對(duì)策

（一）強(qiáng)化閑置房屋及土地處置工作的組織領(lǐng)導(dǎo)

國(guó)有企業(yè)的管理模式?jīng)Q定了管理方式，必須將閑置資產(chǎn)處置工作納入各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)班子考核，才能督促履職盡責(zé)。一是建立閑置資產(chǎn)處置的三級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，省級(jí)公司明確政策支持，市級(jí)公司統(tǒng)籌管理，縣級(jí)公司具體負(fù)責(zé)，明確各級(jí)責(zé)任權(quán)限，建立牽頭部門、歸口部門、使用部門、監(jiān)督部門“四位一體”管理模式，明確“市、縣、站、崗”四級(jí)管理機(jī)制，層層抓實(shí)管理關(guān);二是要建立健全對(duì)外協(xié)調(diào)溝通機(jī)制，將政府部門、評(píng)估機(jī)構(gòu)、拍賣機(jī)構(gòu)、法律顧問(wèn)等資源進(jìn)行整合，充分利用中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)知識(shí)，為資產(chǎn)處置合規(guī)合法性保駕護(hù)航，三是建立健全內(nèi)部聯(lián)動(dòng)監(jiān)督機(jī)制，將實(shí)物資產(chǎn)管理、財(cái)務(wù)、審計(jì)、法規(guī)等資源進(jìn)行整合，形成高效的監(jiān)督運(yùn)行機(jī)制，為閑置房屋及土地處置程序的符合性提供支撐。

（二）完善閑置房屋及土地處置制度及程序

一是將國(guó)家、行業(yè)國(guó)有資產(chǎn)處置文件進(jìn)行梳理，將政策條款進(jìn)行摘錄，梳理完善進(jìn)入公司資產(chǎn)管理制度，做到既符合政策要求，又具備實(shí)際可操作性，提高制度執(zhí)行率，降低資產(chǎn)處置政策執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn);二是細(xì)化業(yè)務(wù)流程，按照出租、政府征收、公開(kāi)拍賣、無(wú)償退回、報(bào)廢拆除等不同方式所涉及的環(huán)節(jié)流程化，事項(xiàng)資料清單化，提高基層閑置資產(chǎn)處置效率;三是編制標(biāo)準(zhǔn)化工作手冊(cè)，將閑置資產(chǎn)處置制度、程序等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化描述，將制度語(yǔ)言轉(zhuǎn)化為業(yè)務(wù)操作語(yǔ)言，形成資產(chǎn)管理人員的口袋書，便于隨時(shí)查看和按章操作。

（三）合理選擇閑置房屋及土地處置的措施

1.抓實(shí)權(quán)證辦理的前期準(zhǔn)備。按照政策規(guī)定，涉及轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)應(yīng)完善相關(guān)權(quán)證手續(xù)，由于多數(shù)房屋及土地屬于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，因基建檔案缺失、人員變動(dòng)及時(shí)間跨度大，權(quán)證遲遲未能辦理和完善的現(xiàn)象較為普遍，給后續(xù)資產(chǎn)處置工作帶來(lái)了很大困難。面對(duì)大量的閑置資產(chǎn)權(quán)證不齊難題，應(yīng)專門成立閑置資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，積極爭(zhēng)取地方政府支持，并引入中介機(jī)構(gòu)協(xié)助辦證。

2.抓實(shí)優(yōu)良資產(chǎn)出租效益提升。針對(duì)持有價(jià)值較大，具備一定升值空間的閑置房屋及土地，應(yīng)對(duì)資產(chǎn)總體狀況進(jìn)行評(píng)估，對(duì)其進(jìn)行維護(hù)消除安全隱患進(jìn)行出租管理。而在資產(chǎn)出租過(guò)程中，應(yīng)按租金或資產(chǎn)價(jià)值大小，結(jié)合成本效益情況，采取詢價(jià)、公開(kāi)招租、公開(kāi)競(jìng)價(jià)等方式。同時(shí)，應(yīng)采用一戶一簽的形式，將出租資產(chǎn)納入常態(tài)化管理，建立客戶信譽(yù)檔案，加強(qiáng)對(duì)租賃者的安全培訓(xùn)，減少閑置資產(chǎn)的毀損，避免發(fā)生安全事故。

3.抓實(shí)待政府征收資產(chǎn)維護(hù)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，有可能被政府征收并具有一定升值空間的資產(chǎn)，按國(guó)家相關(guān)管理規(guī)定，完善手續(xù)、辦齊權(quán)證，為實(shí)施有償轉(zhuǎn)讓、爭(zhēng)取最大收益作好準(zhǔn)備。從近期看，雖未列入政府規(guī)劃范圍，但所處區(qū)域具有較好發(fā)展前景，以加強(qiáng)管護(hù)為目標(biāo)，實(shí)施簡(jiǎn)易維修，在解決安全隱患的基礎(chǔ)上，盡量盤活利用。

4.抓實(shí)公開(kāi)拍賣程序合法合規(guī)。資產(chǎn)處置應(yīng)遵循公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)、分類實(shí)施拍賣的原則，對(duì)照法律法規(guī)要求，按照處置流程和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，做好各環(huán)節(jié)程序、資料、證據(jù)審核，建立單個(gè)資產(chǎn)處置檔案，歸集資產(chǎn)處置資料，為今后備查做好準(zhǔn)備。

5.把好資產(chǎn)退回廉潔關(guān)。對(duì)無(wú)使用價(jià)值、無(wú)商業(yè)價(jià)值、無(wú)任何權(quán)證或合法手續(xù)且難以管護(hù)的“三無(wú)”資產(chǎn)，堅(jiān)持先有償后無(wú)償?shù)脑瓌t，嚴(yán)格按照評(píng)估程序?qū)Y產(chǎn)先進(jìn)行評(píng)估，掛牌無(wú)競(jìng)買人，或通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查確定無(wú)購(gòu)買意向人后，可將資產(chǎn)整體退回當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)集體或縣級(jí)人民政府，并與資產(chǎn)接收單位簽訂廉潔承諾書，確保資產(chǎn)退回不造成國(guó)有資產(chǎn)流失。

6.創(chuàng)新方式助力脫貧攻堅(jiān)。統(tǒng)籌地方和企業(yè)兩方資源，探索閑置資產(chǎn)“幫扶處置”新模式。對(duì)商業(yè)價(jià)值不高、資產(chǎn)管理和處置難度較大，地上無(wú)建筑物、建筑物無(wú)利用價(jià)值或已拆除，已鑒定為危房的閑置資產(chǎn)，經(jīng)論證該地塊企業(yè)今后無(wú)使用規(guī)劃，結(jié)合精準(zhǔn)扶貧工作需要，用于支撐發(fā)展農(nóng)村畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等幫扶項(xiàng)目。

（四）加大閑置房屋及土地處置的監(jiān)督與考核

企業(yè)應(yīng)制定完善監(jiān)管和跟蹤機(jī)制，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)處置方式可行性、資產(chǎn)現(xiàn)狀真實(shí)性、后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)可控性等審核，將監(jiān)督工作前移，形成全方位的監(jiān)督工作機(jī)制。同時(shí)，應(yīng)建立健全閑置資產(chǎn)處置考核制度，按照處置計(jì)劃安排，將權(quán)證辦理、處置進(jìn)度責(zé)任細(xì)化，明確時(shí)限與責(zé)任，將完成情況納入單位和個(gè)人績(jī)效考核，實(shí)行負(fù)面清單管理，對(duì)不認(rèn)真履職的責(zé)任人員嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任，形成資產(chǎn)處置管理閉環(huán)。

（五）完善科學(xué)合理的人力資源保障

一是注重政策宣貫，利用會(huì)議向各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)操作人員宣傳資產(chǎn)處置各項(xiàng)政策，做好政策答疑，指導(dǎo)基層企業(yè)搞好資產(chǎn)處置;二是注重教育培訓(xùn)，除組織人員參加行業(yè)、上級(jí)資產(chǎn)培訓(xùn)班外，應(yīng)結(jié)合基層單位閑置資產(chǎn)處置的實(shí)際，及時(shí)組織專題培訓(xùn)，重點(diǎn)針對(duì)突出問(wèn)題，集中進(jìn)行研討，協(xié)商解決辦法，做到學(xué)用結(jié)合;三是注重課題研究，每年針對(duì)閑置資產(chǎn)管理熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題鼓勵(lì)開(kāi)展精益課題項(xiàng)目，組織課題研究成果交流，通過(guò)先進(jìn)帶領(lǐng)后進(jìn)，互相學(xué)習(xí)借鑒，達(dá)到共同提升的目的。

（作者單位為貴州省煙草公司安順市公司）

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