你的收入能追上房租的上漲嗎？

房租上漲的原因，一是資本推動(dòng)，由于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商爭(zhēng)奪房源，拉升了房租；二是供需失衡，房租上漲是由于房源供不應(yīng)求引起的，所以要從加強(qiáng)監(jiān)管和解決供需失衡兩方面發(fā)力。

如果熱播劇《蝸居》引發(fā)了“房奴”共鳴，那“追不上房?jī)r(jià)的你，能追上房租嗎？”可能是2018年夏天最扎心的一問(wèn)了。

41平方米，每月租金6000元；56平方米，每月租金7000元；58平方米，每月租金8000元……看著電腦屏幕上顯示的房租數(shù)字，在北京市上班的小陳“眼都直了”。她不明白，為何不到一年，同樣的小區(qū)，同樣的戶型，房租卻嗖嗖往上漲。

在一系列政策的嚴(yán)厲的調(diào)控下，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，但很快房租接棒房?jī)r(jià)，租金大漲。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房租大漲與中介哄抬價(jià)格、資本進(jìn)入租房市場(chǎng)等密切相關(guān)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要對(duì)房租暴漲承擔(dān)一定責(zé)任，卻無(wú)法掌控市場(chǎng)供需局面。加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)監(jiān)管，最根本的是要增加住房，緩解供需關(guān)系，以抑制租金暴漲。

上漲

據(jù)新華社8月20日?qǐng)?bào)道，在一些熱點(diǎn)城市，每年七八月，租房需求大量釋放都會(huì)將房租推至季節(jié)性“波峰”。然而，2018年這一波房租漲勢(shì)比往年更兇猛。近日在北京、上海、深圳、南京等城市調(diào)查了解到，伴隨一些大型住房租賃企業(yè)加速布局?jǐn)U張，部分地區(qū)出現(xiàn)機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)奪房源哄抬租金、高價(jià)收房的現(xiàn)象，這在一定程度上推高了區(qū)域租金。

多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)均顯示，2018年7月，北京每平方米月租金環(huán)比漲幅都在2%左右、同比上漲約20%，漲幅明顯。

除了首都北京，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2018年7月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，在中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有10個(gè)城市7月租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，4個(gè)一線城市全部在內(nèi)；同比數(shù)據(jù)方面，深圳、北京同比上漲，漲幅分別為1.84%、1.55%，上海和廣州出現(xiàn)下跌，同比跌幅分別為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價(jià)格指數(shù)同比持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)超過(guò)19個(gè)月。

新華社報(bào)道稱，在位于上海市松江區(qū)松江大學(xué)城附近的星辰園小區(qū)，一套94平方米的兩居室，業(yè)主直接掛牌出租的價(jià)格是每月4600元，而一家住房租賃企業(yè)管理的星辰園小區(qū)一套81平方米的兩居室，每月租金卻高達(dá)5130元。

據(jù)《理財(cái)》雜志記者了解，此輪關(guān)于房租上漲的“集體聲討”一事最初導(dǎo)火索來(lái)自網(wǎng)絡(luò)論壇上一則關(guān)于“天價(jià)房源”的消息。該發(fā)帖人稱將自家位于北京天通苑一套120平方米的三居室出租，心理預(yù)期價(jià)位為7500元/月，而為了爭(zhēng)搶房源，自如和蛋殼等長(zhǎng)租公寓品牌的報(bào)價(jià)由8500元/月一路上漲到10800元/月，付11個(gè)月。此事曝光后，關(guān)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商哄抬房租價(jià)格的消息引發(fā)廣泛共鳴和熱議。

針對(duì)該事件，自如方面8月17日回應(yīng)表示，將在未來(lái)3個(gè)月保證收、出房?jī)啥藘r(jià)格穩(wěn)定，新增投放市場(chǎng)的房源會(huì)維持租金不漲，全國(guó)九城續(xù)約房源漲幅不超過(guò)5%。蛋殼公寓方面明確提出未來(lái)兩個(gè)月在北京地區(qū)提供2萬(wàn)間以上可出租房源，年底前不漲租。

資本

新興住房租賃企業(yè)不斷涌現(xiàn)，老牌住房租賃企業(yè)加速擴(kuò)張，均得益于資本的大量涌入。例如，以自如、蛋殼為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以高出市場(chǎng)價(jià)20%～40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源，導(dǎo)致售房成本直接上升。

所謂長(zhǎng)租公寓，是近幾年來(lái)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)新興行業(yè)，具體做法是由運(yùn)營(yíng)商將業(yè)主的房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造、配齊家具家電后，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)等人士。

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的整理，長(zhǎng)租公寓的誕生最早可追溯到2002年，不過(guò)彼時(shí)正值房地產(chǎn)黃金時(shí)代，住房租賃市場(chǎng)并未受到過(guò)多關(guān)注。直到2014年，大量資本涌入，才推動(dòng)長(zhǎng)租公寓站上風(fēng)口。目前，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主體按類別已經(jīng)形成了五類明顯的參與者：資產(chǎn)派（新派公寓等）、開發(fā)商派（萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等）、中介背景派（鏈家自如、我愛(ài)我家相寓等）、酒店派（華住城家、鉑濤窩趣等）和年輕的創(chuàng)業(yè)派（蛋殼公寓、YOU+等）。

在這其中，僅2018年拿到融資的便有自如、優(yōu)客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等幾家，而2017年年底拿到融資的也有多家，尤其幾筆上億規(guī)模的融資更是引發(fā)了這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的“狂歡”。在資本的青睞下，這個(gè)賽道上的選手開始加速狂飆。

那么，如何破解國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓盈利難問(wèn)題？市場(chǎng)已經(jīng)給出了答案：先考慮占領(lǐng)市場(chǎng)，再考慮附加值盈利。

當(dāng)前，住房租賃企業(yè)管理的長(zhǎng)租公寓分為兩種：一種是分散式公寓，即運(yùn)營(yíng)商從個(gè)人手中獲得閑散房源，這類代表有自如、蛋殼公寓；另一種是集中式公寓，運(yùn)營(yíng)商租下一棟樓統(tǒng)一出租，像YOU+公寓。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)邁點(diǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，該研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)主流公寓品牌有300余家。

據(jù)邁點(diǎn)研究院監(jiān)測(cè)，金融機(jī)構(gòu)一直為長(zhǎng)租公寓的品牌建設(shè)、擴(kuò)張、運(yùn)營(yíng)提供強(qiáng)有力的支持。根據(jù)公開報(bào)道，2018年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在2018年，蛋殼公寓累計(jì)完成超過(guò)1億美元的融資。同時(shí)一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，可觀的收益是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品吸引投資者的首要條件，這讓租賃企業(yè)有了提高租金的動(dòng)力。

此外，一部分住房租賃企業(yè)定位于互聯(lián)網(wǎng)公司，帶有流量經(jīng)營(yíng)思維。而要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，最簡(jiǎn)單的方式就是不惜代價(jià)達(dá)到市場(chǎng)壟斷地位。

供應(yīng)

本輪房租上漲，資本一定程度上予以推波助瀾，但資本推動(dòng)和供需失衡相互作用，致使房租異常上漲，很難說(shuō)哪個(gè)起根本性作用。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員鄒琳華接受媒體采訪時(shí)表示，北京房租大漲的成因在于，“清理城中村、集體土地公寓，拆除違建，整治群租，租購(gòu)房同權(quán)等，造成短期供求失衡”。

如何通過(guò)增加有效供給，實(shí)現(xiàn)流動(dòng)人口的“租有所居”？貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在公開文章中建議，構(gòu)建穩(wěn)定租金的長(zhǎng)期框架，根本出路在于構(gòu)建一套完整的租賃供應(yīng)體系，如最大限度釋放業(yè)主閑置的房源，滿足青年白領(lǐng)的單間和中等中低收入家庭的整租需求；推進(jìn)集體建設(shè)用地的租賃住房開發(fā)，并有序規(guī)范而非清理二房東市場(chǎng)，形成市場(chǎng)的有效（單間）供應(yīng)，從而穩(wěn)定中低端租賃市場(chǎng)；合理利用企業(yè)閑置用地，并通過(guò)更加市場(chǎng)化的方式引入租賃市場(chǎng)，滿足企業(yè)年輕員工、公務(wù)員等人群的需求。

8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開座談會(huì)，自如、我愛(ài)我家·相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，除了被要求共同承諾落實(shí)“三不得”外，10家中介機(jī)構(gòu)在未來(lái)還將拿出共計(jì)12萬(wàn)套房源投向租賃市場(chǎng)，以不漲價(jià)的方式平抑此前已經(jīng)波動(dòng)的租金水平。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，北京房租快速上漲，是多方面原因綜合導(dǎo)致的結(jié)果，如果用看病來(lái)比喻的話，就相當(dāng)于房屋租賃市場(chǎng)發(fā)燒了，現(xiàn)在需要先退燒，再找發(fā)燒背后的原因。

樓建波認(rèn)為，現(xiàn)在需要政府進(jìn)行干預(yù)，如果依靠市場(chǎng)本身糾正，時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)。政府要鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，把住房租賃當(dāng)作民生工程，加大政府投入，在租房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，解決市場(chǎng)供應(yīng)短缺的問(wèn)題。

樓建波建議，在住房租賃市場(chǎng)上，一方面，政府要尊重市場(chǎng)，畢竟市場(chǎng)有自己遵循的規(guī)律；另一方面，政府也需要積極作為，包括調(diào)整住房租賃市場(chǎng)上租賃和保障性住房供應(yīng)的比例、促進(jìn)區(qū)域間投入公共租賃住房的平衡、調(diào)整市場(chǎng)租賃戶型等。