細(xì)數(shù)美國的養(yǎng)房隱性成本

全美房主每年平均要在房屋維護(hù)上花費(fèi)9080美元。其中，

必不可少的費(fèi)用包括房產(chǎn)稅、公共事業(yè)費(fèi)和房主保險(xiǎn)。外國公民在美國買房，每年都必須為房產(chǎn)所帶來的收益繳稅。房價(jià)越高，

每年需繳納的房產(chǎn)稅也越高。

在美國買房的外國購房者在賣方接受自己的最終報(bào)價(jià)后，都會(huì)感覺如釋重負(fù)。但是，即便是交易結(jié)束后，買家仍要注意購買海外自有住房的后續(xù)房屋保養(yǎng)費(fèi)。

調(diào)查是任何潛在購房者在購房前要做的第一步，他們需要了解市場的現(xiàn)行價(jià)格范圍。在美國，網(wǎng)上有許多關(guān)于房價(jià)和市場趨勢的信息數(shù)據(jù)可供消費(fèi)者參考，有助于他們找到適合自己需求的房屋。 Zillow 就是其中最受歡迎的在線購房工具之一，其他受歡迎的平臺(tái)還包括 Trulia、RealEstate.com、StreetEasy、Hotpads、NakedApartments 和 OutEast等網(wǎng)站。

根據(jù)Zillow調(diào)查，2018年年初，最受中國購房者歡迎的美國房產(chǎn)市場為圣何塞、舊金山、西雅圖、洛杉磯、波士頓和圣地亞哥的海濱房產(chǎn)市場。這些房產(chǎn)市場為購房者提供了世界一流的周邊設(shè)施，包括蓬勃發(fā)展的科技產(chǎn)業(yè)公司和聲名顯赫的學(xué)府。但它們同時(shí)也是全美價(jià)位最高、競爭最激烈的六大房產(chǎn)市場，其房價(jià)中位數(shù)分別為：圣何塞1252400美元、舊金山938200美元、洛杉磯645200美元、西雅圖492200美元、波士頓450200美元。而全美的房價(jià)中位數(shù)為213100美元。

住房供應(yīng)緊張導(dǎo)致了房價(jià)攀升：圣何塞的待售房源與過去兩年相比減少了34%，西雅圖減少了41%，波士頓減少了25%，洛杉磯減少了15%，舊金山減少了 12%。在這些房屋市場中，低價(jià)房屋的房源尤其緊張，高檔公寓的房源則更充足。

面對高房價(jià)，外國購房者還需要考慮到每年都需支付的養(yǎng)房成本，這些費(fèi)用往往在交易一結(jié)束時(shí)就產(chǎn)生了，而且數(shù)額因地區(qū)而異。與其他外國購房者相比，中國買家值得注意的必需費(fèi)用包括業(yè)主保險(xiǎn)、房產(chǎn)稅、水電燃?xì)夂途S護(hù)成本等。全美房主每年平均要在房屋維護(hù)上花費(fèi)9080美元。

必需成本

全美房主每年平均要支付6059美元的必需成本，其中包括房產(chǎn)稅、公共事業(yè)費(fèi)和房主保險(xiǎn)。

外國公民在美國買房，每年都必須為房產(chǎn)所帶來的收益繳稅。雖然全美各地的稅率差異很大，但房價(jià)越高，每年需繳納的房產(chǎn)稅也越高。這項(xiàng)稅收通常需要在一年里分兩次支付?？h級官員負(fù)責(zé)估價(jià)，征收房產(chǎn)稅。全國各地計(jì)算房產(chǎn)稅的規(guī)則不盡相同，各縣之間甚至都存在差異。有些州制定了相關(guān)法律來規(guī)定一段時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)稅的最大漲幅，而有些州則對低收入老年群體或退伍軍人實(shí)行免稅。不過，對于房價(jià)迅速攀升的社區(qū)，房產(chǎn)稅也會(huì)隨即攀升。

房產(chǎn)稅率平均占房產(chǎn)估值的1%左右，這意味著在圣何塞這樣的房產(chǎn)市場，房主可能每年需要支付將近13000美元的房產(chǎn)稅。在美國，房產(chǎn)稅用于支付學(xué)校、道路和圖書館之類的當(dāng)?shù)卦O(shè)施建設(shè)，所以如果購房者很重視當(dāng)?shù)貙W(xué)校的質(zhì)量，那么支付高昂的房產(chǎn)稅也算是一種值得的投資。全美最好的10所公立高中所在的各縣平均房產(chǎn)稅率高達(dá)3.6%，比全美平均房產(chǎn)稅率高出3倍多。

水電燃?xì)赓M(fèi)用是第二大隱性成本。全美房主每年平均需要支出2953美元用于日常照明、自來水、垃圾回收服務(wù)和空調(diào)的使用。這項(xiàng)費(fèi)用通常按月或雙月支付，因承包商而異。水電燃?xì)赓M(fèi)的總額由當(dāng)?shù)毓卜?wù)公司、管理部門制定的費(fèi)率決定，也由該地區(qū)能源和水資源的使用量決定。比如，夏天特別熱或者冬天特別冷的地區(qū)在能源消耗上會(huì)出現(xiàn)季節(jié)性激增，因?yàn)榫用裥枰_空調(diào)和暖氣。據(jù)估算，美國各大房產(chǎn)市場中，亞特蘭大每年的水電燃?xì)赓M(fèi)最高，可達(dá)4557美元，因?yàn)樵摰貐^(qū)的夏天酷熱難當(dāng)，需要穩(wěn)定的能源供應(yīng)空調(diào)的使用。而丹佛的水電燃?xì)赓M(fèi)則最低，只需2567美元。

最后一項(xiàng)不可避免的成本是每年的業(yè)主保險(xiǎn)費(fèi)，這項(xiàng)費(fèi)用一般每年只繳一次。全美業(yè)主需支付年均996美元的業(yè)主保險(xiǎn)費(fèi)，其中舊金山灣區(qū)的費(fèi)用最高，需要4260美元，而克利夫蘭的費(fèi)用最低，每年只需670美元。有些房屋可能需要購買額外的保險(xiǎn)來預(yù)防自然災(zāi)害，如美國政府補(bǔ)貼的水災(zāi)保險(xiǎn)，以及僅私營保險(xiǎn)公司有售的火災(zāi)地震保險(xiǎn)。

維護(hù)成本

除了房產(chǎn)稅，Zillow預(yù)計(jì)全美96%的房主每年都會(huì)對房屋進(jìn)行一定程度的修繕，其中最為常見的修繕工作有地毯清潔、庭院整理、排水管清潔、空調(diào)維修、房屋清潔和壓力沖洗。雖然其中許多工作可以由房主自行完成，但選擇聘請專業(yè)人員的房主，預(yù)計(jì)平均花費(fèi)3021美元用于支付地毯清潔、庭院整理、排水管清潔、空調(diào)維修、房屋清潔和壓力沖洗的費(fèi)用。不同地區(qū)的勞務(wù)費(fèi)差別迥異，但在西雅圖這種最低工資極高的地方，房主平均每年要在修繕工作上花費(fèi)4052美元。

再回過頭看最受中國購房者歡迎的房產(chǎn)市場——圣何塞（硅谷）、舊金山、西雅圖、洛杉磯、波士頓和圣地亞哥，這些都是全美房價(jià)最貴的房產(chǎn)市場。算上每年額外的養(yǎng)房成本，從洛杉磯的12556美元到舊金山的16290美元，在美國購買和維護(hù)一套房屋可能需要高昂的成本。

明智的購房者需要對這些每年額外的養(yǎng)房成本做好心理準(zhǔn)備，且最好自行調(diào)查和全面了解房價(jià)范圍。最重要的一點(diǎn)是房屋的地段，因?yàn)樗粌H決定了成交價(jià)格，還決定了后續(xù)的養(yǎng)房成本。