房屋公攤面積的“坑”有多深

公攤面積是什么？

買(mǎi)100平方米的房子，房子的套內(nèi)使用面積只有70平方米，這憑空少了的面積就是公攤面積。

根據(jù)2000年開(kāi)始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

這意味著，不僅電梯、樓道、門(mén)廳，甚至門(mén)口警衛(wèi)室的一部分面積也要由你買(mǎi)單。

誰(shuí)都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數(shù)的概念。

旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部設(shè)計(jì)管理部高級(jí)經(jīng)理劉嘉告訴記者，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25，商業(yè)用房一般在0.3-0.4，這些數(shù)據(jù)來(lái)自測(cè)繪公司的經(jīng)驗(yàn)值。

但近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過(guò)了30%。去年，南京某商住公寓一些戶(hù)型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大，得房率只有42%。

公攤面積藏三大貓膩

而問(wèn)題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒(méi)有對(duì)公攤系數(shù)設(shè)定上限。而且開(kāi)發(fā)商在處理公攤面積時(shí)藏三大貓膩。

貓膩一：大城市四千多戶(hù)樓盤(pán)，靠公攤面積可多賺千余萬(wàn)元。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，開(kāi)發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請(qǐng)測(cè)繪公司去實(shí)地測(cè)量，隨后出具測(cè)繪成果報(bào)告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開(kāi)發(fā)商。但開(kāi)發(fā)商不會(huì)把這份有詳細(xì)公攤情況的測(cè)繪成果報(bào)告交給購(gòu)房者。

事實(shí)上，國(guó)際上基本是按實(shí)際使用面積計(jì)算房?jī)r(jià)的。為何國(guó)內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計(jì)算呢？

“按實(shí)際使用面積來(lái)算的話(huà)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化?！鄙虾ｑ磮蚪ㄔO(shè)工程技術(shù)檢測(cè)咨詢(xún)有限公司技術(shù)總監(jiān)李平說(shuō)。

他說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以在公攤面積的大小上做文章，房?jī)r(jià)這么高，哪怕每戶(hù)多分?jǐn)偭泓c(diǎn)幾個(gè)平方米，一個(gè)幾十萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，就會(huì)多出很多錢(qián)。以一線(xiàn)城市某樓盤(pán)舉例：共有4148套房，以均價(jià)4萬(wàn)元/平方米計(jì)算，假設(shè)開(kāi)發(fā)商每套多算0.1平方米的公攤面積，那么整個(gè)樓盤(pán)就可多賺1659萬(wàn)元。

貓膩二：消防應(yīng)急場(chǎng)所變停車(chē)位，又可多賺千萬(wàn)元以上。

到底哪些屬于公攤面積？其內(nèi)容的不明晰也給了開(kāi)發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì)。

“比如，有些小區(qū)的消防應(yīng)急場(chǎng)所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車(chē)位再次出售，這屬于重復(fù)公攤?！鄙綎|名仕宜居建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司董事長(zhǎng)王清華說(shuō)。

他說(shuō)，這類(lèi)車(chē)位在小縣城能賣(mài)到10萬(wàn)元左右，在省會(huì)城市能賣(mài)到20萬(wàn)元。

假如開(kāi)發(fā)商違規(guī)劃出100個(gè)車(chē)位，每個(gè)賣(mài)20萬(wàn)元，一個(gè)小區(qū)就可賺2000萬(wàn)元。實(shí)際上，很多小區(qū)的車(chē)位價(jià)格要比20萬(wàn)元高。

貓膩三：業(yè)主的公攤面積被拿去謀利。

王清華說(shuō)，還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用，但現(xiàn)實(shí)中很少有人會(huì)這么做。

另外，小區(qū)電梯、樓道、門(mén)廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有。

王清華認(rèn)為，一個(gè)中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實(shí)際繳納的物業(yè)費(fèi)其實(shí)可以減少50%。

有無(wú)可能取消公攤？

隨著房屋精裝修政策乃至未來(lái)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，以及物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)等等，都會(huì)面臨按哪種面積收費(fèi)的問(wèn)題。既然公攤?cè)鄙贅?biāo)準(zhǔn)、管理混亂，未來(lái)購(gòu)房時(shí)，是否有可能只按套內(nèi)實(shí)際使用面積計(jì)價(jià)呢？

其實(shí)早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開(kāi)始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗認(rèn)為：對(duì)公攤面積的計(jì)算和管理，其實(shí)是很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，在政策和技術(shù)上都能做到。他建議取消公攤，按照實(shí)際使用面積來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，這樣購(gòu)房者能更清楚明白。 （據(jù)微信公眾號(hào)“觀(guān)察者網(wǎng)”）