住宅公攤藏貓膩

公攤比例越大，套內的使用面積就越小，也就間接抬高了每套房的單價，增加了購房人的成本。

對中國的老百姓來說，房子是一塊永遠放不下心的大石頭。沒房的，愁房價高；有房的，愁公攤面積大；入住了的，愁物業(yè)……

對現(xiàn)在的商品房來說，公攤是一塊很大的面積。加之房價的居高不下，讓很多老百姓覺得公攤面積里有貓膩。據(jù)報道，武漢多名業(yè)主維權反映，某樓盤開發(fā)商的公攤面積比例高達28%，也就是說，100平方米的房子，使用面積只有72平方米。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，實際上公攤比例沒有高低之分，關鍵是是否迎合了購房者的需要。比如房價過高的時候，公攤面積太大，往往購房者會比較挑剔。公攤面積小，會導致住宅區(qū)過于壓抑，最終也影響了物業(yè)的增值或升值。當前關于公攤有各類抱怨，多少是因為房價過高而且物業(yè)服務不到位。

公攤比例多少合適

加大公攤比例，很明顯會使得居住面積縮水，間接抬高每套房的單價。那什么是公攤面積？公攤占比多少合適呢？

所謂公攤面積，就是公用建筑面積，指在一棟樓中，由業(yè)主共同所有并且使用的公共部分的建筑面積，這部分建筑面積會計算到產權人的總建筑面積中。據(jù)了解，公攤面積主要包括9項：電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室及共用墻體等。

一般來說，不同樓宇公攤的比例各不同，高層住宅的公攤面積最大。如別墅類的公攤比例為1%～8%，7層以下住宅公攤比例為7%～12%，7～11層住宅公攤比例為10%～16%，12～33層住宅公攤比例為14%～24%。

套內建筑面積=建筑面積-公攤面積，公攤面積=公攤比例×套內建筑面積，也就是說，公攤比例越高，公攤面積越大，套內建筑面積就越小。

房本上寫著的是建筑面積，購房者的總房款也是按建筑面積算的，但套內建筑面積卻是房主實際擁有和使用的面積。若是公攤比例越大，購房者的成本就要高一大截。

近年來，隨著房價上漲，公攤比例也在攀升，部分住宅超過了30%，偏偏現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對公攤比例設定上限，為此引來老百姓的非議。

變相增加了購房人的成本

歐美一般都是按“室內面積”來計算房價，比方說某套房的“室內面積”有100平方米，總房價100萬元，那么單價就是1萬元/平方米。

我國采用“建筑面積”來計算房價，同樣100平方米一套房，總價100萬元，雖然單價也是1萬元/平方米，但因為有公攤面積的存在，“室內面積”只有70平方米。如果統(tǒng)一按照“室內面積”來計算單位平方米的房價的話，那么國內這套房的單價就要1.43萬元/平方米。使用成本整整高出了4300元/平方米。

通過公攤面積，開發(fā)商可以多賺錢。

一位不愿具名的業(yè)內人士透露，開發(fā)商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨后出具測繪成果報告，里面有詳細的建筑面積、套內面積、公攤面積情況。但開發(fā)商并不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

另外，目前的物業(yè)費和暖氣費都是按建筑面積來收取。也就是說，購房者不僅要為房子里的實際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳和門口的警衛(wèi)室交取暖費。有網友說：“公攤面積的收費，導致了重復收費。”畢竟70平方米和100平方米收的錢差了近40%。

購房人為公攤面積買了單，理應擁有其所有權和使用權。有網友質疑：“小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，開發(fā)商或物業(yè)公司因出售廣告位牟的利，難道不應向業(yè)主交錢嗎？”

對此，嚴躍進認為，公攤中涉及的部分費用，必要時候確實需要剔除，進而降低購房者的成本。

未來會否取消公攤

公攤的問題，為什么在中國市場會比較多？未來購房時，是否有可能只看套內實際使用面積呢？

西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為，對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在于交易的信息是否透明，開發(fā)商是否愿意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。

在嚴躍進看來，當前房地產建造是一個期房的概念，如果后續(xù)是現(xiàn)房，那么公攤本身是可以不計入的。換而言之，如果企業(yè)本身公攤面積小，那么小區(qū)美觀、公共空間等都會受到影響，這會倒逼房企自己主動研究更合理的公攤面積。未來隨著房屋交付模式的變化，公攤本身不會成為負擔，反而會成為開發(fā)商贈送和促銷的一個亮點。