自持商品房入市禁“明租實(shí)售”

伴隨著自持商品房供應(yīng)陸續(xù)入市，各地也相繼出臺規(guī)定，以加強(qiáng)對企業(yè)自持租賃房的管理。專家認(rèn)為，此舉系堵漏各類“明租實(shí)售”亂象，讓租賃市場回歸居住本質(zhì)。

有效推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)發(fā)展，是當(dāng)前建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要內(nèi)容。然而，伴隨開發(fā)企業(yè)自持商品房逐漸入市，一些“以租代售”的違規(guī)行為不斷出現(xiàn)。

近日，杭州、天津相繼發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理的通知，以防止房地產(chǎn)市場“明租實(shí)售”行為。

專家表示，一系列政策出臺表明了政府發(fā)展完善租賃市場的決心，住房租賃在很長一段時(shí)間內(nèi)仍將會是一個(gè)熱點(diǎn)市場。

多地加強(qiáng)自持商品房管理

7月17日，南京和杭州皆對開發(fā)商拿地或自持商品房的要求作出了調(diào)整：南京取消了已執(zhí)行快2年的現(xiàn)房銷售政策，全面推行“競建自持商品住房面積”；杭州則規(guī)定“競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設(shè)的項(xiàng)目，自持商品房屋應(yīng)全部為住宅”，并且杭州出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知》（以下簡稱《通知》），強(qiáng)調(diào)企業(yè)自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年。開發(fā)企業(yè)不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權(quán)。明確了租賃價(jià)格一經(jīng)確定，原則上一年內(nèi)不得上調(diào)。

據(jù)悉，早在2017年8月22日杭州市就曾出臺過《杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理實(shí)施細(xì)則》。此次發(fā)布新一輪通知，是為了進(jìn)一步加強(qiáng)對自持商品房項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件審查、預(yù)售許可（銷售備案）辦理、工程竣工驗(yàn)收、對外公開租賃等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，規(guī)范有關(guān)工作程序和要求。

7月18日，天津也發(fā)布了類似通知，并強(qiáng)調(diào)，企業(yè)自持租賃住房應(yīng)當(dāng)以租賃方式自持經(jīng)營，不得銷售，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。

事實(shí)上，自2016年下半年北京出現(xiàn)首個(gè)競拍自持比例的地塊后，上海、廣州、天津、青島、杭州、佛山等一、二線城市相繼跟進(jìn)，在住宅用地的競拍過程中引入“熔斷”機(jī)制，采取“競自持”規(guī)則。業(yè)內(nèi)看來，此舉一方面抑制了此前土拍市場的過度高漲態(tài)勢，另一方面也為租售并舉的住房市場結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了條件。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前，全國已經(jīng)有超過10個(gè)城市成交租賃類土地，供應(yīng)超過10萬套租賃房的土地。其中，北京已經(jīng)成交超過27宗土地，當(dāng)中包含70年持有租賃房源140萬平方米。

“政策的出臺和當(dāng)前租賃市場全面發(fā)展提速有關(guān)。此類政策利好未來自持型物業(yè)落地，總體上利好房地產(chǎn)長效機(jī)制的推進(jìn)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，此類租賃住房強(qiáng)調(diào)長租概念，但也不允許有類似10年以上在租賃期，這也是為了防范“明租實(shí)售”現(xiàn)象。對于違規(guī)做法，企業(yè)將會面臨限制拿地、將可售房源調(diào)整為租賃房源、繳納違約金等懲罰。

目前，在高額利潤刺激下，總有一些開發(fā)商絞盡腦汁鉆政策空子，通過打擦邊球的方式，將租期較長的租賃房源變相賣給消費(fèi)者，一度受到相關(guān)部門的約談與處理。限制“以租代售”自然也成了各地政策管控的重點(diǎn)。

北京住建委約談開發(fā)商

無獨(dú)有偶，據(jù)媒體報(bào)道，去年年底北京住建委約談了中國鐵建旗下理想家項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。據(jù)了解，中國鐵建理想家主打80到100平方米的兩居室，2018年春節(jié)前后正式對外預(yù)租。該樓盤銷售人員介紹，租戶需要交付10年的租金和20年的押金才能入住。按照目前100平方米的兩居室每月市場租金5000元計(jì)算，也就是說，要想在這里租住10年，需一次性繳納租金60萬元、押金120萬元，共計(jì)180萬元。

如今，理想家項(xiàng)目起租10年一次性交將近200萬元的模式引起了市場多方的質(zhì)疑。目前老百姓接納的方式是押一付三，付4個(gè)月的房租就可以入住了。然而該樓盤現(xiàn)在等于要交30年的租金，有點(diǎn)以租代售的嫌疑。

針對北京住建委的約談，開發(fā)企業(yè)表示，雖然未在該項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)收取租金和“收取20年押金”的實(shí)際銷售行為，但該項(xiàng)目存在客服人員未按要求進(jìn)行押金及租賃信息表述的不當(dāng)行為，市住建委已要求項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)北京欣達(dá)置業(yè)有限公司立即進(jìn)行全面自查和整改，進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)項(xiàng)目服務(wù)管理水平，嚴(yán)格按照《通知》要求進(jìn)行租賃。

及時(shí)遏制十分必要

從租房需求來看，2018年上半年全國重點(diǎn)一、二線城市租房需求量均有明顯上漲。今年上半年，全國各地繼續(xù)推進(jìn)住房租賃政策的細(xì)化落實(shí)，包括北上廣深、成都、杭州在內(nèi)的10多個(gè)城市都搭建了統(tǒng)一監(jiān)管的住房租賃服務(wù)平臺，各城市關(guān)于租賃的一些管理?xiàng)l例、政策也相繼出臺。

與此同時(shí)，很多城市都開始增加租賃土地供應(yīng)規(guī)模，保障租賃市場穩(wěn)定發(fā)展，未來租賃土地供應(yīng)達(dá)到三成左右的占比或?qū)⒊蔀楦鞯貥?biāo)配，住房租賃將成為保障居住權(quán)不可或缺的重要支撐。

一系列政策出臺表明了政府發(fā)展完善租賃市場的決心，住房租賃在很長一段時(shí)間內(nèi)仍將是一個(gè)熱點(diǎn)市場。與土地供應(yīng)積極因素相應(yīng)的是，大型房產(chǎn)企業(yè)積極在一二線城市收攬自持用地用于租賃。房地產(chǎn)開發(fā)商手中的自持土地是未來租賃住房的潛在供應(yīng)來源，并且有機(jī)會為租房人群提供更規(guī)?；⒁?guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的租房產(chǎn)品。但是，必須要加強(qiáng)對開發(fā)商自持項(xiàng)目的管控，避免“明租實(shí)售”情況出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)專家表示，“明租實(shí)售”對于政府的樓市調(diào)控以及消費(fèi)者的合法權(quán)益，都會帶來不小的隱患。對于樓市調(diào)控而言，無產(chǎn)權(quán)的長租房進(jìn)入市場，功能上與商品房相似，性質(zhì)上卻恰好能規(guī)避針對商品房設(shè)置的一系列限購措施，必然會對住房市場帶來沖擊；對于租房者而言，以較高的價(jià)格獲得10年以上甚至數(shù)十年的長期入住權(quán)似乎很穩(wěn)定，但在此期間若房產(chǎn)持有者、租售權(quán)利的相關(guān)政策發(fā)生變化或任何一方需要中止租約，后續(xù)產(chǎn)生的各種結(jié)果難以預(yù)料，也缺乏對應(yīng)的政策法規(guī)，一旦出現(xiàn)交易糾紛，很難確保有關(guān)方面的利益不受損失。

目前看來，“明租實(shí)售”的行為只出現(xiàn)在少數(shù)城市和地塊上，但一些地方及早頒布針對性政策，規(guī)范房地產(chǎn)銷售亂象，不僅有助于維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，也有助于防止企業(yè)自持租賃住房政策扭曲變樣，對引導(dǎo)租賃市場健康發(fā)展，是十分及時(shí)且必要的舉措。

長租房面臨回報(bào)期長的困惑

企業(yè)自持商品住房“以租代售”的背后，也反映了長租房市場投資回報(bào)期過長的難題，是房企為盡快回款的選擇。

云房數(shù)據(jù)曾將傳統(tǒng)租房和長租公寓的租金進(jìn)行過對比。選取北京一居室整租為例，傳統(tǒng)租房月租金平均為2990元，而長租公寓中集中式公寓租金要達(dá)到5340元/月，分散式公寓為4100元/月。即便如此，長租公寓仍面臨著收益低、回報(bào)期長的難題。有長租公寓業(yè)內(nèi)人士表示，在北京行業(yè)盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現(xiàn)象。

看似賠錢的買賣，為何引得多家房企進(jìn)入？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在存量房時(shí)代，樓市限購政策從嚴(yán)，長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運(yùn)營并舉”轉(zhuǎn)型的道路之一。