淺析在建工程形象進度評估的方法及應(yīng)用

張 云 霞

(山西晉城元恒資產(chǎn)評估公司，山西 晉城 048000)

在企業(yè)的經(jīng)營活動中，會遇到糾紛、抵押貸款、司法鑒定等經(jīng)濟活動。比如某上市企業(yè)一國家重點項目，資金來源是自籌。自有一部分資金，大部分資金需要從銀行借出，而在建的工程需要抵押。企業(yè)委托評估公司對在建項目評估。銀行根據(jù)評估結(jié)果報告做出合理判斷，確定放貸風(fēng)險和放貸額度，因此工程形象進度的確定是關(guān)鍵。工程形象進度量化存在較大的困難。在建工程評估時一般以每棟建筑土建(基礎(chǔ)、主體、屋面)、裝飾裝修(墻面、地面、門窗)、安裝(水、電、暖、衛(wèi)、電梯、智能建筑)、完成投入使用劃分階段，對每個階段依據(jù)已完成預(yù)算值劃分進度，又以各個階段預(yù)算值占百分比情況確定在建工程進度百分比，即確定實際工程進度百分比。常規(guī)下財務(wù)部門是按照實際工程進度付工程款，但在實際生產(chǎn)活動中，公司財務(wù)會由于資金不足等各種原因不能按時支付工程款。我們評估如以工程現(xiàn)狀計算評估值，會夸大項目工程在評估基準(zhǔn)日的價值，錯誤引導(dǎo)金融機構(gòu)的判斷，放大貸款額度，帶來一系列無可估量的損失。

1 在建工程的價值評估方法路線

在這里明確一下在建工程的含義，所謂的在建工程是指在評估的時候還沒有完工或者已經(jīng)完工但還沒有竣工驗收和交付使用工程項目，包括為建設(shè)工程準(zhǔn)備的材料、設(shè)備等物資。當(dāng)前在建工程項目評估的技術(shù)路線可以包括為形象進度法、成本法和假設(shè)開發(fā)法三種方法。

1.1 在建工程價值形象進度法評估路線

在建工程價值形象進度法評估就是選擇充分的可比較的銷售材料，然后根據(jù)在建工程修建完成后，成品房地產(chǎn)的市場價格，最終再結(jié)合工程形象進度評估的一種方法。使用形象進度法進行評估的計算方法如圖1所示。

1.2 在建工程價值用成本法評估方法路線

采用在建工程成本法評估就是正在修建的工程中，按工程實際投入成本多少的方法，也就是以正開發(fā)或正建造被評估的在建工程中，實際已經(jīng)消耗的各項必須費用總和，然后加上正常的利潤和該納的稅金確定在建工程價值的方法。正在修建工程價值成本法評估路線及計算方法如圖2所示。

1.3 在建工程價值假設(shè)開發(fā)法評估方法路線

采用假設(shè)開發(fā)法評估的方法路線，是指在求得被估在修建工程價值時，將被評估在修建工程中預(yù)期開發(fā)結(jié)束后的價值，除去后期的正常開發(fā)、銷售，以及銷售稅金費用和開發(fā)利潤費用，來確定被評估正在修建工程價值評估計算方法。正在修建工程價值假設(shè)開發(fā)法評估路線及計算方法如圖3所示。

2 在建工程價值評估計算方法的選擇方法

有關(guān)在建工程價值評估計算方法的選用，一般依據(jù)工程形象進度進行衡量，選擇合適的計算方法進行系列評估，以達到科學(xué)可觀合理的目的，具體要遵循以下原則：

1)在已經(jīng)完成或接近完成的整個建設(shè)工程，只是沒有交付和使用的在建工程評估，既可以使用工程形象進度法評估計算，也可以按工程建成后的房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價值并結(jié)合工程形象進度進行適當(dāng)?shù)臏p扣作為其評估價值。2)如果實際完成的工程量較少時，可以選擇假設(shè)開發(fā)法或者成本法進行評估計算。3)若是停建工程，就要查明停止修建的原因所在，如果確實因為該工程的產(chǎn)、供、銷以及工程技術(shù)等原因而停止建設(shè)的項目，還需要考慮該在建工程的功能性和經(jīng)濟性是否貶值，并需要進行風(fēng)險系數(shù)考量。4)國家的相關(guān)技術(shù)規(guī)范，是在建工程形象進度評估時的最重要參數(shù)及指標(biāo)。

3 在建工程形象進度的確定

在建工程的財務(wù)核算方法是應(yīng)收制，在建工程的實際價值是按實際投資價值計算，兩種方法計算結(jié)果存在差異，這種差異是一種權(quán)利或義務(wù)，可能是正值，也可能是負(fù)值。對于建設(shè)單位，正值是債權(quán)，負(fù)值是債務(wù)。如：某在建工程，剛做好基礎(chǔ)部分(假定價值1 000 000元)，建設(shè)單位已預(yù)付2 000 000元。這時，以賬面記錄評估在建工程為2 000 000元，以工程完成進度評估值為1 000 000元，相差1 000 000元。從評估謹(jǐn)慎原則來理解，認(rèn)為在評估基準(zhǔn)日，當(dāng)支付工程款超過實際工程形象進度時，以實際工程形象進度為基數(shù)計算評估值，因為抵押到銀行的抵押物是實物，超出的貨幣值還未形成建筑產(chǎn)品；當(dāng)支付工程款小于實際工程形象進度時，以支付款金額為基數(shù)，工程形象進度超出部分在評估基準(zhǔn)日產(chǎn)權(quán)還屬于施工隊。

4 在建工程形象進度確定案例

4.1 項目基本情況

1)項目背景：某項目是山西省重點工程。由山西省發(fā)改委立項備案，規(guī)劃用地1 800畝，總投資30億元人民幣。第一期征用土地398畝，總建設(shè)面積38萬m2，總投資11億元；二期規(guī)劃用地1 402畝，總建筑面積106萬m2，投資17億元。施工過程中資金短缺，需要銀行貸款。2)估價對象區(qū)位狀況：估價對象坐落于山西省某地，地理位置較好，出行方便，是較理想的商業(yè)區(qū)域。3)根據(jù)估價人員的實地勘測及委托方提供的有關(guān)資料，該項目現(xiàn)已完成拆遷補償、紅線內(nèi)的土地平整、紅線外配套、初步準(zhǔn)備、采空區(qū)治理等工作，保稅倉庫及監(jiān)管倉庫已完成土建工程及鋼結(jié)構(gòu)工程，正在進行安裝工程的施工。4)估價對象權(quán)益狀況：本評估項目占地位于山西省某地。已辦理國有土地使用證，地類為商業(yè)用地，為出讓用地，使用權(quán)面積為309 309 m2，合464畝。土地使用期到2050年10月17日。

4.2 評估價值測算過程分析

本次估價依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章進行，嚴(yán)格遵守客觀、獨立、合法、公正、謹(jǐn)慎的原則及估價時點原則、替代原則、最高最佳使用原則等技術(shù)性原則。

1)在評估中，物流園區(qū)建設(shè)是為某公司自身經(jīng)營和發(fā)展需要而自建的，評估標(biāo)的物在市場轉(zhuǎn)讓機率小，享受國家稅收政策，本次評估在建工程價值不考慮利稅因素；在本次抵押資產(chǎn)評估中，評估范圍為除土地取得費用以外新增在建工程項目，本次評估在建工程價值不考慮土地取得費用因素。2)根據(jù)被評估單位提供的在建工程申報表，評估人員通過對工程施工情況、付款情況及工程完成情況的了解，對企業(yè)是否按工程進度和合同規(guī)定支付工程款等內(nèi)容進行核實，經(jīng)賬實核對后，剔除其中不合理或預(yù)付類支出，扣除實際完成值超出實際支出值為評估值。3)對于純費用類的在建工程項目，根據(jù)被評估單位提供的在建工程申報表，評估人員通過對賬薄、原始憑證進行核查，了解委評在建工程前期費用項目發(fā)生的性質(zhì)及具體歷史數(shù)據(jù)，根據(jù)項目的具體進展?fàn)顩r，核實所發(fā)生的支付費用對現(xiàn)有工程項目或未來將開工的建設(shè)項目時必要發(fā)生的或?qū)ξ磥淼乃姓呤欠窬哂袑嶋H價值，驗證與其關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)項目沒有重復(fù)定價作為評估價。

5 結(jié)論與建議

1)首先要收集整理、調(diào)研與被評估在建工程相關(guān)的政府批準(zhǔn)文件、施工圖以及施工預(yù)算等與該工程有關(guān)的文件資料，然后明確該項目的名稱和建筑面積，以及該工程結(jié)構(gòu)、預(yù)算、實際使用費用和工程的實際完成程度等。2)評估人員到現(xiàn)場查勘實際工程形象進度，了解工程有關(guān)情況，檢查工程質(zhì)量。如：建設(shè)方財務(wù)支出情況、工程監(jiān)督等情況。3)收集有關(guān)法定參數(shù)，綜合分析、科學(xué)測算確定準(zhǔn)確的工程形象進度，確定在建工程價值。