房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的分析

李津津

（上海新湖天虹城市開(kāi)發(fā)有限公司 上海 200000）

前言

進(jìn)入新時(shí)代后，房地產(chǎn)業(yè)逐漸興盛起來(lái)，并逐漸在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，這也就使得人們對(duì)其項(xiàng)目管理提出了更高的要求，特別是進(jìn)度管理。因此，必須做好進(jìn)度計(jì)劃編制工作，并通過(guò)相關(guān)措施的實(shí)施，提高進(jìn)度管理質(zhì)量與水平，從而為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展提供有力保障。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制

（1）應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目資料進(jìn)行收集，明確項(xiàng)目目標(biāo)，并由管理層統(tǒng)一確定各節(jié)點(diǎn)[1]。在具體施工過(guò)程中，由于艱難性與復(fù)雜性的影響，施工單位只有促進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃可預(yù)見(jiàn)性等的提升與控制主動(dòng)性的增強(qiáng)，才能制定出科學(xué)、合理的進(jìn)度管理目標(biāo)，并依照這一目標(biāo)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。為了保證進(jìn)度目標(biāo)制定的適用性、合理性以及科學(xué)性，還應(yīng)該對(duì)以下依據(jù)進(jìn)行參考：工期預(yù)算計(jì)劃實(shí)際進(jìn)展與總工期要求是否相符；總進(jìn)度目標(biāo)給分項(xiàng)工程工期提出的要求；施工團(tuán)隊(duì)施工能力是否高效、科學(xué)；相似項(xiàng)目實(shí)際施工進(jìn)度情況等。

（2）應(yīng)該細(xì)化項(xiàng)目并明確作業(yè)關(guān)系。一方面，企業(yè)要根據(jù)工作分析結(jié)構(gòu)形式與流程，完成項(xiàng)目框架的分解工作。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，把項(xiàng)目劃分成前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)圖紙、房屋營(yíng)銷(xiāo)、具體施工、驗(yàn)收質(zhì)檢以及交付等環(huán)節(jié)，并對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)劃分，延伸出具體計(jì)劃。在前期準(zhǔn)備中，應(yīng)該通過(guò)實(shí)地考察、了解客戶(hù)與政府意愿等方法，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性；在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中，應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)商建筑理念與用戶(hù)實(shí)際要求，制定出滿(mǎn)足各方要求的圖紙，其內(nèi)容應(yīng)該包括房屋、公共設(shè)施配置、園林規(guī)劃以及配套設(shè)施等；在實(shí)際施工之前，可以通過(guò)樓盤(pán)開(kāi)售營(yíng)銷(xiāo)工作的開(kāi)展，提高施工過(guò)程的透明度；在施工過(guò)程中，應(yīng)該嚴(yán)格依照設(shè)計(jì)圖紙，并由相關(guān)質(zhì)檢部門(mén)對(duì)竣工工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，在其合格后依照合同完成交付工作。另一方面，企業(yè)應(yīng)該正確區(qū)分邏輯關(guān)系和組織關(guān)系，合理制定施工的前后環(huán)節(jié)。邏輯關(guān)系在很大程度上會(huì)受到技術(shù)約束，其主要是由技術(shù)人員和管理者確定的且無(wú)法改變先后順序；而組織關(guān)系則有著較大隨意性，施工人員可以憑借經(jīng)驗(yàn)來(lái)決定先后順序。

（3）應(yīng)該合理制定進(jìn)度計(jì)劃。①企業(yè)應(yīng)該對(duì)工作時(shí)間進(jìn)行估計(jì)。工作時(shí)間預(yù)估指的就是施工需要的最少時(shí)間與間隔時(shí)間的總和，如果預(yù)估時(shí)間較短，就會(huì)使項(xiàng)目進(jìn)程出現(xiàn)別動(dòng)、緊張等現(xiàn)象；如果預(yù)估時(shí)間較長(zhǎng)，那么就會(huì)浪費(fèi)大量資源信息，因此，在進(jìn)度管理中，必須正確估計(jì)工作時(shí)間。通常情況下，期限評(píng)估法和單一期限評(píng)估法是企業(yè)最常使用的評(píng)估方法。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程則可以通過(guò)對(duì)最低、最佳以及理想等三個(gè)期限的估算，來(lái)決定最終的施工期限。②應(yīng)該依照工作分解結(jié)構(gòu)、工作期望以及先后關(guān)系等，對(duì)工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃進(jìn)行繪制。③企業(yè)應(yīng)該綜合考慮估算周期、資源供給、進(jìn)展設(shè)定、項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)圖以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等，并在這一基礎(chǔ)上，制定出科學(xué)、合理的進(jìn)度表格。通常情況下，項(xiàng)目進(jìn)展設(shè)定可以分為日期型與節(jié)點(diǎn)型兩種，日期型指的就是詳細(xì)設(shè)定每項(xiàng)活動(dòng)的具體時(shí)間及其和后續(xù)活動(dòng)的鏈接；節(jié)點(diǎn)型則是對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制，并以此來(lái)對(duì)相應(yīng)計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行合理制定[2]。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的措施

2.1 進(jìn)度控制方式

要想對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行有效管理，企業(yè)就必須加強(qiáng)對(duì)事前、事中以及事后三個(gè)環(huán)節(jié)的控制。

（1）事前環(huán)節(jié)的管理方法主要就是制定可行性較高的進(jìn)度計(jì)劃，具體可以從以下幾方面入手：明確施工設(shè)計(jì)圖紙，并制定出科學(xué)、實(shí)用的施工計(jì)劃；仔細(xì)分析設(shè)計(jì)人員意圖，全面考慮可能會(huì)用到的技術(shù)，了解先進(jìn)施工技術(shù)與方法，避免因不了解或者是能力不足而導(dǎo)致工期延誤問(wèn)題的出現(xiàn)；通過(guò)實(shí)地考察繪制出相應(yīng)的平面設(shè)計(jì)圖，這樣，既可以充分利用場(chǎng)地，又能夠?yàn)槭┕と藛T安全提供有力保障；針對(duì)人員使用、材料用度以及費(fèi)用支出等各項(xiàng)支出，要和相關(guān)部門(mén)進(jìn)行有效溝通，并明確詳細(xì)計(jì)劃；成立專(zhuān)門(mén)質(zhì)量監(jiān)管部門(mén)并配備專(zhuān)業(yè)人員，要求其嚴(yán)格依照規(guī)章制度進(jìn)行工作，從而有效保障施工質(zhì)量；提前制定好安全計(jì)劃與措施，避免安全事故出現(xiàn)；在對(duì)施工合同與相關(guān)資料參考的基礎(chǔ)上，編寫(xiě)出全面且層次分明的資金運(yùn)用計(jì)劃書(shū)；提前辦好各種項(xiàng)目手續(xù)，如水、電等，并將障礙物清理干凈。同時(shí)，在實(shí)際施工中，還應(yīng)該盡可能避免重大設(shè)計(jì)改變與施工變更的出現(xiàn)，這也就要求企業(yè)應(yīng)該做好相應(yīng)的保障工作。

（2）相較于事前控制，事中控制發(fā)揮著更加重要的作用，其主要涉及到兩方面：基于科學(xué)進(jìn)度計(jì)劃科學(xué)規(guī)劃施工資金；從質(zhì)量、技術(shù)、安全、階段性結(jié)果以及人員等方面，對(duì)施工進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)工期延誤問(wèn)題。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面入手：①及時(shí)記錄實(shí)際工程量、工程部位以及工程進(jìn)度，并把會(huì)給工程進(jìn)度帶來(lái)影響的因素也準(zhǔn)確記錄下來(lái)，為工程進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整提供便利；②將每日實(shí)際進(jìn)度計(jì)劃及時(shí)提高給監(jiān)理單位與業(yè)主，并標(biāo)明實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度存在差異的原因；③依照上述因素，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃與措施進(jìn)行重新制定，保證資源配置的合理性，并盡可能減少差異出現(xiàn)；④定期開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)，全面掌握施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，并通過(guò)對(duì)工期延誤影響因素的分析，合理制定后續(xù)施工計(jì)劃，而且各級(jí)部門(mén)和管理人員還應(yīng)該加大管理力度，從而為工程如期竣工提供有力保障，如圖1所示。

圖1 現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)

（3）在監(jiān)管過(guò)程中，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)該及時(shí)和相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，并在最短時(shí)間內(nèi)有效解決問(wèn)題，然后繼續(xù)進(jìn)行施工。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該通過(guò)多樣化的方式，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)部門(mén)施工進(jìn)度的管理，以此來(lái)保證工程總進(jìn)度可以依照計(jì)劃完成。

2.2 加強(qiáng)進(jìn)度管理措施

2.2.1 建立嚴(yán)密計(jì)劃保證系統(tǒng)

施工進(jìn)度計(jì)劃是以總?cè)蝿?wù)為基礎(chǔ)編制出來(lái)的，其各種類(lèi)型、各種等級(jí)的進(jìn)度計(jì)劃。各級(jí)計(jì)劃會(huì)構(gòu)成有機(jī)系統(tǒng)，高級(jí)計(jì)劃是低級(jí)計(jì)劃的依據(jù)，而低級(jí)計(jì)劃則是高級(jí)計(jì)劃的具體表現(xiàn)。在實(shí)施過(guò)程中，只有保證各級(jí)之間達(dá)到一致，才能將任務(wù)書(shū)遞交給施工部門(mén)。

2.2.2 逐層簽訂承包合同

應(yīng)該對(duì)承包合同進(jìn)行逐層簽訂，項(xiàng)目經(jīng)理、承包團(tuán)隊(duì)以及具體施工人員應(yīng)該彼此簽訂相關(guān)合同，明確自身職責(zé)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、竣工期限、具體任務(wù)、技術(shù)設(shè)備以及其他要求，并通過(guò)相互之間的配合，按時(shí)完成任務(wù)。

2.2.3 發(fā)揮全體員工作用

要想按時(shí)完成施工計(jì)劃，就必須調(diào)動(dòng)全體人員的工作熱情，讓其主動(dòng)投入到具體工作中。其中，管理人員應(yīng)該加強(qiáng)管理力度，引導(dǎo)各級(jí)人員明確自身職責(zé)與施工計(jì)劃，充分發(fā)揮人民群眾的創(chuàng)造精神與干勁，為施工質(zhì)量與施工進(jìn)度提供有力保障。同時(shí)，還應(yīng)該定期開(kāi)展公眾大會(huì)或者是各部門(mén)會(huì)議，將施工政策與精神傳達(dá)給全體工作人員，讓其進(jìn)一步了解施工方案，從而有效保證施工進(jìn)度。

2.2.4 做好調(diào)度工作

對(duì)項(xiàng)目順利完成而言，施工調(diào)度特別是對(duì)各施工單位的協(xié)調(diào)發(fā)揮著重要作用。只有統(tǒng)籌安排各方工作，避免相互干擾，才能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成施工任務(wù)。通常情況下，調(diào)度工作主要有以下內(nèi)容：協(xié)調(diào)施工單位關(guān)系并調(diào)節(jié)矛盾；監(jiān)督管理項(xiàng)目進(jìn)度；統(tǒng)籌安排各種資源，保證其及時(shí)到位；加強(qiáng)對(duì)各部門(mén)人員的管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作應(yīng)及時(shí)制止；掌握四周環(huán)境，針對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，提前制定好防范計(jì)劃與措施；對(duì)不可抗力導(dǎo)致的問(wèn)題或工程事故進(jìn)行有效處理；及時(shí)補(bǔ)救工程施工薄弱部分；定期開(kāi)展調(diào)度會(huì)議，將主管人員正確決策落到實(shí)處。

2.2.5 填寫(xiě)進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表

在施工全過(guò)程中，應(yīng)該通過(guò)多樣化的方式對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行及時(shí)記錄，記錄內(nèi)容主要有任務(wù)起止時(shí)間、出現(xiàn)問(wèn)題、解決措施以及完成情況等。只有這樣，才能為后續(xù)進(jìn)度檢查提供依據(jù)，并合理調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃[3]。

3 結(jié)論

綜上所述，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的管理已經(jīng)成為了一項(xiàng)重要工作。因此，必須重視進(jìn)度計(jì)劃的編制，并通過(guò)建立計(jì)劃保證系統(tǒng)、逐層簽訂承包合同、做好調(diào)度工作等方法，加強(qiáng)對(duì)事前、事中以及事后環(huán)節(jié)的管理，保證施工質(zhì)量與施工進(jìn)度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的提升。