新形勢下房地產(chǎn)成本控制與管理新思考

肖明霞

【摘 要】房地產(chǎn)成本控制要使房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)符合目標(biāo)成本的要求，符合目標(biāo)成本的要求才能滿足投資方以及各方的基本利益，成本控制的核心內(nèi)容以及最基本的出發(fā)點(diǎn)也是確保各方最根本的利益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何做好成本控制以及對開發(fā)項(xiàng)目的管理是房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下持續(xù)發(fā)展重要的戰(zhàn)略目標(biāo)，因此，如何做好房地產(chǎn)成本控制以及管理是論文闡述的核心內(nèi)容。

【Abstract】The real estate cost control should make the construction of real estate meet the requirements of the target cost. Only by meeting the requirements of the target cost can the basic interests of the investor and the parties concerned be satisfied. The core content and the most basic starting point of cost control are also to ensure the most fundamental interests of all parties. Therefore， how to do well the cost control and management of development projects are important strategic goals of the sustained development of real estate enterprises under the new situation. Therefore， how to do well the cost control and management of real estate is the core content of this paper.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；管理

【Keywords】real estate； cost control； management

【中圖分類號(hào)】F275.3 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2018）08-0030-02

1 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展尤為迅速，但是，面對當(dāng)下經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)如何做好成本控制與管理是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要改進(jìn)措施，房地產(chǎn)成本控制主要是將控制論應(yīng)用在實(shí)際的項(xiàng)目成本控制中，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過程中對每一個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行一定的管理措施，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際成本符合計(jì)劃的管理工作。以控制階段為依據(jù)，項(xiàng)目成本控制可以分為三個(gè)部分，事前控制、事中控制以及事后控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項(xiàng)目成本改變的相關(guān)因素；事中控制就是項(xiàng)目實(shí)施過程中對成本的控制；事后控制就是項(xiàng)目成本真正出現(xiàn)改變時(shí)采取的控制措施。房地產(chǎn)成本控制的核心思想皆是對項(xiàng)目的各項(xiàng)成本進(jìn)行控制，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目在保證質(zhì)量的前提下能在最大程度上節(jié)省部分資源。

2 經(jīng)濟(jì)新形勢房地產(chǎn)成本控制的意義

新形勢下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢也發(fā)生一定的變化，傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)模式逐漸向經(jīng)濟(jì)新模式轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)新模式的轉(zhuǎn)變最終形成的模式也稱之為經(jīng)濟(jì)新形勢，經(jīng)濟(jì)舊模式過于傳統(tǒng)不適合我國的發(fā)展?fàn)顩r，所以轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)模式是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然的趨勢，在經(jīng)濟(jì)新形式的背景下，我國的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)主要分為兩點(diǎn)：一點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，另一點(diǎn)是技術(shù)創(chuàng)新方面。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面所指的是，我國以往經(jīng)濟(jì)的高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)榉畔卢F(xiàn)有的中高速增長，經(jīng)濟(jì)增長有明顯的提升，產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)也變得更加趨于合理化，三大產(chǎn)業(yè)的增長也不再是利用環(huán)境作為增長的代價(jià)。所以，房地產(chǎn)行業(yè)新形勢下得以生存就必須要轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營的理念，從而面對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對其提出的考驗(yàn)。技術(shù)方面的創(chuàng)新所指的是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人口紅利逐漸減少，企業(yè)無法利用勞動(dòng)力的廉價(jià)獲得企業(yè)發(fā)展的給予，所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到一定的發(fā)展就要不斷地對現(xiàn)有技術(shù)進(jìn)行創(chuàng)新，提升企業(yè)的核心競爭力。

3 房地產(chǎn)成本控制與管理中存在的問題

3.1 房地產(chǎn)成本控制方法缺乏合理性

合理的房地產(chǎn)成本控制方案是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成功與否所要考慮到的因素是多方面的，例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)之前要考慮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場開發(fā)的規(guī)律而且還要對實(shí)際的項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的考察，房地產(chǎn)企業(yè)如果只是盲目的投資就會(huì)造成所開發(fā)的項(xiàng)目與當(dāng)?shù)氐貐^(qū)實(shí)際的消費(fèi)水平不成正比，導(dǎo)致樓盤出售困難的現(xiàn)象發(fā)生，最終企業(yè)無法經(jīng)營導(dǎo)致經(jīng)營失敗。新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉止っ骷?xì)化以及流程化發(fā)展，所以，合理的成本控制方案首先要考慮的方面是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場開發(fā)規(guī)律以及實(shí)際的情況考察，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況將項(xiàng)目成本控制在合理的范圍內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。

3.2 成本控制意識(shí)不強(qiáng)

任何企業(yè)中財(cái)務(wù)管理都是企業(yè)資金控制以及風(fēng)險(xiǎn)防控最為基本的部門，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，財(cái)務(wù)部門是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制最為關(guān)鍵的部分，財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)報(bào)告是企業(yè)運(yùn)營以及發(fā)展的依據(jù)，企業(yè)在運(yùn)營過程中，都會(huì)依據(jù)財(cái)務(wù)部門所提供的財(cái)務(wù)報(bào)告從而制定符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展的成本方案，但是房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)報(bào)告存在一定的延后性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的成本方案與實(shí)際的發(fā)展情況脫節(jié)，造成房地產(chǎn)投資加大，為企業(yè)造成一些不必要的損失，因此，財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)報(bào)告要符合當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展并且生成報(bào)告的時(shí)間一定要和企業(yè)的發(fā)展契合，讓房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目開發(fā)中成本控制的重要性，制定科學(xué)合理的成本控制方案。

3.3 成本控制機(jī)制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)的不斷完善，能夠提升企業(yè)人員整體的工作效率，以符合實(shí)際的發(fā)展為基礎(chǔ)，建立健全的審計(jì)機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)以及決策機(jī)構(gòu)，令這些機(jī)構(gòu)之間有一定的聯(lián)系與合作，從而更好地幫助房地產(chǎn)成本控制目標(biāo)盡早實(shí)現(xiàn)。強(qiáng)化部門審計(jì)機(jī)構(gòu)的作用，提升審計(jì)部門工作的執(zhí)行力度，將審計(jì)工作貫徹到房地產(chǎn)項(xiàng)目工程整體中，確保成本控制的完善性，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)形式多半是家族企業(yè)形式，對當(dāng)下企業(yè)責(zé)權(quán)分離制度的應(yīng)用沒有合理的引用，沒有真正的與現(xiàn)代企業(yè)接軌，因此，構(gòu)建合理且符合實(shí)際的企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要部分。

4 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和管理的有效途徑

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效途徑主要分為四個(gè)階段：決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及竣工階段，合理的對這四個(gè)階段進(jìn)行成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢背景下持續(xù)發(fā)展的核心內(nèi)容。

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)階段，科學(xué)合理的構(gòu)建基礎(chǔ)階段的項(xiàng)目計(jì)劃，才能確保整體的工程成本不會(huì)出現(xiàn)較大的偏差，如果房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策的階段就出現(xiàn)失誤，那么都會(huì)為后期的設(shè)計(jì)階段、施工階段以及竣工階段造成嚴(yán)重的影響，因此。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)之前要仔細(xì)地考慮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場開發(fā)的規(guī)律以及市場的實(shí)際情況，杜絕房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資的現(xiàn)象出現(xiàn)，對決策階段的方案構(gòu)建一定要考慮多方面的因素，將環(huán)境、材料以及風(fēng)險(xiǎn)防控都要進(jìn)行考慮，完善基礎(chǔ)階段的方案構(gòu)建從保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估從而制定相應(yīng)的措施，保證房地產(chǎn)企實(shí)現(xiàn)成本控制以及企業(yè)效益的最大化。

4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要分為三個(gè)方面：方案設(shè)計(jì)、初設(shè)以及施工圖設(shè)計(jì)。也就是說要按照土地的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按照相關(guān)規(guī)范要求，在滿足容積率做夠的情況下，進(jìn)行地塊的整體布局，需要細(xì)化到物業(yè)形態(tài)、動(dòng)線組織、建筑立面、戶型設(shè)計(jì)等各方面[1]。項(xiàng)目在初設(shè)之前確保投資估算以及可行性報(bào)告得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)，在施工圖設(shè)計(jì)之前保證投資概算以及所涉及到的文件得到相應(yīng)的批準(zhǔn)，施工圖在設(shè)計(jì)完成后要移交給相應(yīng)部門進(jìn)行審查并且給予一定的建議，設(shè)計(jì)單位根據(jù)給予的建議進(jìn)行修改從而保證施工圖設(shè)計(jì)的合理性，避免因施工圖設(shè)計(jì)的不合理造成的成本損失。

4.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段以及結(jié)算階段

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制最難以掌控的階段，施工可能會(huì)受到天氣以及外界因素所造成的成本上漲，例如施工環(huán)境差所造成的施工材料價(jià)格上漲。所以項(xiàng)目施工在資金策劃方面一定要考慮周全，造價(jià)部門以及財(cái)務(wù)部門對施工項(xiàng)目資金的策劃要切合施工的實(shí)際情況，避免造成工程項(xiàng)目實(shí)際利潤低于預(yù)期利潤，結(jié)算階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目最后的環(huán)節(jié)，主要是對項(xiàng)目的審查以及核對，避免因計(jì)算問題造成的成本誤差，在最后的審查階段，相關(guān)人員要將審查細(xì)化，確保施工項(xiàng)目的質(zhì)量，避免因質(zhì)量造成成本問題。

5 結(jié)論

我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)市場還存在不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度雖然較快，但是其存在的不穩(wěn)定性是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中必須要注意的一項(xiàng)，因此，減少成本從而提高企業(yè)的利潤是房地產(chǎn)行業(yè)共同追求的目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部的成本控制是提升企業(yè)利潤提高企業(yè)在市場核心競爭力的重要措施。房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部成本控制進(jìn)行深入研究，從而提升管理水平，對企業(yè)內(nèi)部成本有效地進(jìn)行控制，強(qiáng)化企業(yè)成本的核算能力從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提升，保障房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

【1】周麗萍，李紫豪，高建，等.基于合約規(guī)劃的房地產(chǎn)成本管理研究[J].工程經(jīng)濟(jì)，2017，27（11）：36-40.