未來中國房地產(chǎn)價格趨勢的研究

閆如勝

摘要：經(jīng)濟快速發(fā)展的同時會伴生許多的問題，中國人均年收入的增長與房價的激增不相適應是其中之一。如今城市房價已經(jīng)遠遠高出了人們的預期，讓許多購房者望洋興嘆，大幅度降低了人們的幸福感，同時也嚴重阻礙了中國城鎮(zhèn)化的進程?；诖?，本文將對近年推動房價過快增長的因素進行分析，了解目前房地產(chǎn)市場狀況。同時通過研究未來可能會起到抑制房價增長作用的因素，對未來房價走勢作出預測，讓更多人了解中國房地產(chǎn)價格趨勢，為今后的投資選擇作出更加理性的分析。

關鍵詞：房價 預測 走勢

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2018）18-0164-02

中國作為一個發(fā)展中的人口眾多的大國，在經(jīng)濟高速發(fā)展階段，遇到了很多發(fā)達國家曾經(jīng)遇到的問題，比如房價的高漲。因為中國人口增長過快，經(jīng)濟高速發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入城市，加之炒房者的助推，綜合因素導致房價多年居高不下，并有持續(xù)上漲的勢頭。而過高的房價影響了城市居民的幸福感，并對其生活造成困擾。

一、房價壓力

相關數(shù)據(jù)表明，近十年一、二線城市房子價格翻了三四倍，投資房產(chǎn)所體現(xiàn)出來的巨大利潤甚至比投資創(chuàng)業(yè)更加穩(wěn)健。以合肥為例，2017年，居民人均年薪為24148元，平均房價為14362元╱平方米。對于大部分中低收入的人來說，買房壓力嚴重降低了他們的生活水平和幸福感。在對90后是選擇投資房子還是創(chuàng)業(yè)以及選擇原因的調查中，我們發(fā)現(xiàn)，大部分90后在大學畢業(yè)工作幾年后會把大部分積蓄用在交結婚買房的首付上，少部分年輕人會利用手頭上的積蓄或家里的扶持基金投資創(chuàng)業(yè)。雖然國家對于大學生創(chuàng)業(yè)有很大的扶持力度，但是在前人走過的基礎上打拼出自己的商業(yè)之路仍然困難重重，相比較而言，投資房子卻是既穩(wěn)定又實用。

事實是這樣嗎？馬云曾在公開場合對未來房價表達了自己的看法，他說：未來房價如蔥。這句話表面上看是夸張了點，但馬云的本意是勸導現(xiàn)在的年輕人別急著買房，大膽地去創(chuàng)新。馬化騰年輕時可能也面臨著買房與創(chuàng)業(yè)的選擇，那時房價遠遠沒這么高，但他選擇了以50萬積蓄創(chuàng)業(yè)，成就了今天的騰訊帝國。雖然這些商界大佬的選擇有其深層次原因，但是也從另一方面提示我們要看清房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場遠沒有表現(xiàn)出的那樣繁榮。那么，對于即將走入社會和進入社會不久的年輕人來說，到底該如何看待未來中國的房價呢？

二、對比國外

從2012年到2016年的5年間，國內(nèi)人均GDP年均增長6.6%，隨著經(jīng)濟增長，人均可支配收入年均增長7.4%，2017年人均可支配收入同比上年實際增長7.3%。然而一線城市北京房價近十年增長幅度高達500%，二線城市如合肥漲幅也達到310%。與中國相比，印度同中國一樣是發(fā)展中國家，人口僅次于中國，房地產(chǎn)市場有著相同的遭遇。雖然印度同中國一樣進行了經(jīng)濟改革，近十年年均經(jīng)濟增長速度達到7%，GDP排名世界前十，從2007到2015年，印度房價更是上漲了70%多，2017年一、二線城市平均房價達到一萬美元左右，但大部分印度人月薪才3000元左右，貧富分化極其嚴重，貧民比例高達70%，高額的房價與低收入形成巨大反差。印度與中國同大多數(shù)發(fā)展中國家一樣面臨房價猛增的問題。但不同的是，印度在發(fā)展經(jīng)濟與培養(yǎng)人才時忽視了城市基礎設施建設，同時濫發(fā)貨幣，導致通貨膨脹，在大量人口涌入城市時，富人大量購置房產(chǎn)并開始炒房，導致房價激增，貧富差距拉大；而中國雖然也是農(nóng)村人口涌入城市，但政府更重視城市建設與提高居民收入，避免了印度那樣房價增長過快而收入增長緩慢的嚴重問題。

參考發(fā)達國家走過的路能幫助我們提高預測的準確性。以日本為例，日本在戰(zhàn)敗后經(jīng)濟迅速跌落谷底，然而在美國幫助下從20世紀50年代至70年代間經(jīng)濟迅猛復蘇，GDP最快曾達到13%的增長速度，與此同時，房價年均增速20%以上，這與中國改革開放后的經(jīng)濟增長情況類似。70年代至80年代，日本經(jīng)濟進入4%左右的中低速增長階段，房價增速放緩。從80年代開始，日本經(jīng)濟保持低俗增長，然而房價又迎來了年均20%左右的快速增長期，這樣一直持續(xù)到90年代，至1991年房價達到頂峰，一線城市的人均年收入達到30多萬人民幣，房價超過7萬╱平方米。進入90年代后，日本房產(chǎn)泡沫開始破滅，房價一路猛跌。對比日本我們發(fā)現(xiàn)，中國如今的經(jīng)濟增長逐步放緩，這和70至80年代的日本類似，房地產(chǎn)泡沫在日積月累之下，最終會破滅。但不同的是，一方面，日本當時并沒有采取有效的控制房價的政策，只是在房價泡沫極其嚴重時一次性戳破導致經(jīng)濟蕭條；而中國發(fā)布了一系列政策，比如降低契稅、減免營業(yè)稅、限購令等，控制房價的過快增長，限購令則在許多大城市施行并取得了一定效果。另一方面，中國當下實際城鎮(zhèn)化率僅為42.2%，農(nóng)村人口占總人口一半比例，農(nóng)村人口收入的增長和大量涌入城市必然導致房價猛增。所以，綜合以上印度、日本的分析比較可以預測，在人均可支配收入仍然繼續(xù)增長，同時物價穩(wěn)步增長，城鎮(zhèn)化率較低，政府積極采取措施調控下，中國的房價并沒有到達人們可以承受的頂端，未來數(shù)年內(nèi)，房價可能繼續(xù)增長，但速度放緩。

三、人口結構以及房子替代物的影響

最近幾十年，中國人口結構發(fā)生了巨大變化，2000年第五次人口普查顯示，0～14歲人口占總人口比例為22.89%，60歲以上老年人口占比6.96%；到2010年第六次全國人口普查時，我國60歲以上占比上升到13.26%，0～14歲占比下降到16.6%，這表明中國已經(jīng)正式進入老齡化社會。自我國2006年9月1日起實施九年義務教育，到2018年以來，教育覆蓋率達100%，且教育水平顯著提高，同時在房貸的巨大壓力下，人們的生育觀念發(fā)生了巨大改變，獨生子女和丁克家庭數(shù)量明顯增多，導致新生人口急劇下降，從2000年到2010年，0～14歲人口下降了6.29個百分點，同時60歲以上人口上升了6.3個百分點。從以上數(shù)據(jù)可以推斷，在未來，老年人口將持續(xù)上升，低齡人口持續(xù)下降，總人口出現(xiàn)緩慢下降趨勢。這將對未來房價產(chǎn)生巨大影響，因為老一輩所留下的大量房產(chǎn)將留給下一輩，加上人口流動性加快，房子需求量降低，房地產(chǎn)的供求關系將會發(fā)生改變，將對房價產(chǎn)生負面影響。

房子的價格太高可能就會導致那些買不起的人把主意打到廉價的房車上。房車產(chǎn)生于20世紀初，用于旅居，兼交通工具與居住為一體。房車在歐美等發(fā)達國家，經(jīng)歷百年左右的發(fā)展，已經(jīng)相當完善并且擁有了很大的市場，僅2017年一年，美國房車成交量就達到了50多萬輛。房車作為一種能移動的房子，而且與真正的房子相比十分廉價，在美國，很多人會長期居住在房車里，甚至形成了“房車村”。房車在中國的發(fā)展前景也是十分廣闊的，2013年，國內(nèi)房車成交量為5000臺，到2017年，銷量達到2.1萬臺，增幅達320%。房車作為旅居工具，更適用于那些在不同城市工作的人。房車未來發(fā)展迅速，尤其在人口眾多、土地資源稀缺、城市房價昂貴的中國，在不久的將來或有可能影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走向。

四、走中國特色之路

工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展導致城市空氣污染加劇，近些年尤為嚴重。2017年，全國城市PM2.5平均濃度為44.1微克╱立方米，一些城市在污染嚴重時期PM2.5達到了300微克╱立方米，由空氣污染引發(fā)的災害性天氣霧霾更是席卷全國各大城市，對人們的身體健康造成巨大危害。在農(nóng)村，有清新的空氣，安靜優(yōu)美的環(huán)境。近些年我國更是出臺一系列政策大力發(fā)展鄉(xiāng)村建設，統(tǒng)一規(guī)劃農(nóng)村居民小區(qū)住房建設，新農(nóng)村建設取得了初步成就，農(nóng)村公路與公交車實現(xiàn)全覆蓋，汽車也變得十分普遍。在這種勢頭下，可以預測未來不久，城市地鐵系統(tǒng)將覆蓋所轄鄉(xiāng)村并提速，或出現(xiàn)新的交通方式，往返城鄉(xiāng)之間的時間將會大大縮短，在這種情況下，人們居住鄉(xiāng)村而工作在城市將很有可能。又因為我國實際城鎮(zhèn)化率不到50%，要達到發(fā)達國家目前80%左右的平均水平，需要較長一段時間。尤其是當下我國鄉(xiāng)村人口數(shù)量占總人口比例50%以上，有六七億之多，而城市資源有限，一些城市人口已經(jīng)超1000萬，如果這么龐大數(shù)量的人口進入城市，那必然會出現(xiàn)一系列的問題阻礙城鎮(zhèn)化進程，即使完成城鎮(zhèn)化，也可能會出現(xiàn)嚴重的后遺癥。以上這些因素為人口留在鄉(xiāng)村提供了可能。在英國，很多英國人則是下班后就會開車回到郊區(qū)居住，這樣的情況對于中國也許更加適合。當下中國城市更應該擴大城市地鐵交通系統(tǒng)覆蓋所轄鄉(xiāng)村，或是通過把大部分小鎮(zhèn)建設為小城市、加快西部建設以緩解未來過高的房價。

五、結語

一方面從建設繁榮富強中國的大格局出發(fā)，工業(yè)化與城市化必然穩(wěn)步推進，帶動經(jīng)濟增長與收入的增長，房價必然增長；另一方面，在人們思想觀念的改變下，人口結構將發(fā)生巨大變化，老年人口與未成年人口的比例將會增大，人們的生活方式也會發(fā)生改變，農(nóng)村面貌將煥然一新，新的小城市也會如雨后春筍般拔地而起，西部也必將崛起，這些都將影響未來房子的供求關系而減緩房價增長。所以，在未來數(shù)年，中國大部分城市房價將緩慢增長或者保持不變；在數(shù)十年后，房價或將跌落到一個較低的水平。

參考文獻：

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責任編輯：于蕾