說“房市回歸理性”還太早

易憲容

國家統(tǒng)計局近日公布數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳的10月二手住宅銷售價格指數(shù)，環(huán)比全低于100。近段時間以來，從有房企高呼所謂“活下去”到山東菏澤新近取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。在這個背景下，有為樓市唱衰叫苦的聲音；有認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)終于回歸理性，樓市經(jīng)濟已變身“實體經(jīng)濟”的判斷；也有政府可能出臺新一輪調(diào)控政策的預(yù)測，怎么看待這些聲音呢？

其實，過去十幾年，中國的房地產(chǎn)市場是一個政策市，也是一種宏觀經(jīng)濟調(diào)控工具，政府一旦感到經(jīng)濟增長下行的壓力增大，就有通過刺激房地產(chǎn)市場來拉動經(jīng)濟的可能。因此，社會對房市動向及政府調(diào)控的動態(tài)關(guān)注度一直比較高。

從國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)看，國內(nèi)一線城市二手房價11月份同比的確是下跌，但其下跌幅度十分有限，只是房價的波動而已。如果以2015年為基數(shù)，北、上、廣、深房價上漲分別達(dá)45%、38%、50%、51%，讓一線城市房價回歸理性，仍不是一朝一夕的事。

像山東菏澤取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施這類變化，就如我在這些調(diào)控政策出臺時所預(yù)測的那樣，地方政府出臺這些政策目的就在于什么時候取消。否則地方政府本不需要這類宣示。絕大多數(shù)投機炒作者也沒有把這項政策作為其是否進(jìn)入市場依據(jù)。

當(dāng)2014年國內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)調(diào)整時，一些地方政府也很快地取消各種限購政策，但當(dāng)時市場反應(yīng)仍然十分平靜，所起到的作用也十分有限，直到2015年央行的住房按揭貸款信貸政策重大調(diào)整，這一波房地產(chǎn)市場價格上漲才啟動。只要央行住房按揭貸款的信貸政策不啟動松綁，這些行政性調(diào)控政策取消能夠起到作用也是十分有限的。

樓市回歸理性，甚至變身為“實體經(jīng)濟”，當(dāng)然是我們的一種良好愿望，而現(xiàn)實是，國家統(tǒng)計局也不可能把房市納入到實體經(jīng)濟的統(tǒng)計范圍，如果房價漲跌納入消費價格指數(shù)，國內(nèi)消費價格的指數(shù)權(quán)重就得重新調(diào)整。如果未來房地產(chǎn)市場價格也如早幾年那樣快速上漲，消費價格指數(shù)也將隨之上漲。央行可能快速調(diào)整基準(zhǔn)利率，房地產(chǎn)市場的價格會大跌。

當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場主要面臨的難題在于住房商品金融化，最為重要的是政府有沒有通過稅收政策（住房交易稅、住房交易所得稅、房地產(chǎn)稅等）在事前、事中、事后對住房的投資及消費進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。如果沒有這樣區(qū)分，許多人本來購買住房就是為賺錢，事實上也是如此。

觀察當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，聽市場流行說什么，預(yù)測地方政府出臺什么樣的房地產(chǎn)政策這些都不是那么重要，重要的是如何保持當(dāng)前房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，警惕通過各種不當(dāng)?shù)难哉撝圃靿毫Α⒊醋餍路康禺a(chǎn)政策出臺，并以此牟利的企圖?！ㄗ髡呤乔鄭u大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授）