賣方毀約售房終止，買方反而變成了被告

裴通笑

意想不到的傳票

2017年11月初，生活在上海市普陀區(qū)的黃剛收到了一張法院傳票，告他的是上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱“房屋中介公司”）。黃剛想起自己確實(shí)與房屋中介公司打過交道，但那已經(jīng)是兩年前的事了。

2015年年底，黃剛看中了鄭女士名下一套標(biāo)價(jià)為150萬元、位于嘉定區(qū)銅川路、建筑面積為48.31平方米的房子。買賣雙方一拍即合，便委托一家房屋中介公司辦理房產(chǎn)交易，2016年1月15日雙方簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》和《房屋買賣合同》，中介費(fèi)7500元即總房價(jià)的0.5%，由買方黃剛?cè)砍袚?dān)。黃剛當(dāng)即支付5萬元作為定金，并在簽署《傭金確認(rèn)書》前一刻提出：房屋交易過程中，誰違約誰承擔(dān)中介費(fèi)。黃剛說，這一點(diǎn)應(yīng)在《傭金確認(rèn)書》中注明。

房屋中介公司的業(yè)務(wù)員付小姐連忙解釋：“您放心，剛才簽署的《房屋買賣合同》第12條簽約承諾中已經(jīng)明確了這一點(diǎn)。”說完，她拿起《房屋買賣合同》讀了起來：“導(dǎo)致本合同無法生效或無法履行的，該簽署人應(yīng)向居間方支付總房價(jià)款的0.5%作為補(bǔ)償金，并向交易對方承擔(dān)定金責(zé)任?！?/p>

“怎么樣，您放心了吧！”付小姐遞《傭金確認(rèn)書》給黃剛，黃剛看了看，指出：“我提前出的條件，確認(rèn)書上沒地方加備注了，那就算你代表貴公司口頭承諾了？”看到付小姐頻頻點(diǎn)頭，黃剛拿起筆簽了《傭金確認(rèn)書》。

三方約定于2016年1月31日前往嘉定區(qū)房地產(chǎn)交易中心簽署國家統(tǒng)一的房屋交易示范合同?？墒堑搅诉@一天，三方卻沒按約定簽合同，原因是鄭女士出售的房屋天井里有違章搭建，交易受限，于是三方再擬定了一個(gè)《補(bǔ)充協(xié)議》，將簽約時(shí)間推到2016年3月31日。

然而天有不測風(fēng)云，就在春節(jié)前后，作為一線城市的上海，房價(jià)飛漲。黃剛唯恐交易有變，籌足了所有款項(xiàng)，連連催促對方簽合同?？墒堑搅?月10日，鄭女士口頭通知黃剛“房子不賣了”。3月16日，鄭女士給黃剛發(fā)短信，重申不賣房了，因?yàn)樗麄儞Q購房的上家變卦不賣給他們了，所以他們也不能賣房給黃剛了。

既然不賣房了，就該按契約“退一賠一”，可是鄭女士不但不賠錢，就連黃剛支付的5萬元定金也不退了。理由是，房屋中介公司在向他們索要7500元違約中介費(fèi)，而他們?yōu)榱藨?yīng)對房屋中介公司的追討，索性扣下了黃剛的定金。

5萬元定金是支付給鄭女士的，黃剛手中握有鄭女士簽的“收款收據(jù)”，當(dāng)然不可能出面去找房屋中介公司。不過，他從中介履約行為中看出，房屋中介公司確實(shí)在兌現(xiàn)“誰違約誰承擔(dān)中介費(fèi)”的口頭承諾。

之后半年多，無論黃剛怎么催，鄭女士就是不退款，還一個(gè)勁兒地叫板：“有理到法院去講?！秉S剛只好去找律師咨詢。

律師告知，根據(jù)《合同法》第427條：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用?！庇捎谶@筆房屋買賣并沒有成交，基本不產(chǎn)生必要費(fèi)用，所以房屋中介公司無權(quán)要求支付報(bào)酬。三方如果簽署相關(guān)協(xié)議，那么該費(fèi)用也該由違約方承擔(dān)。聽了律師的解答，黃剛決定到法院起訴。

打官司要靠證據(jù)，黃剛要求房屋中介公司出份證明，實(shí)事求是反映買賣雙方的交易過程及中止原因。房屋中介公司的門店負(fù)責(zé)人讓黃剛找上海公司法務(wù)部解決。黃剛隨后找到該公司法務(wù)部，法務(wù)人員又以“只對公司內(nèi)部，不對外”為由，拒絕接待。無奈，黃剛多次向房屋中介公司的總部投訴，經(jīng)過兩個(gè)多月的反復(fù)折騰，總算由投訴處理專員牽線，讓法務(wù)部門開具了一份“明確賣方鄭女士在交易中的違約過程和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約中介費(fèi)責(zé)任”的《情況說明》。

隨后，備齊證據(jù)材料的黃剛來到法院立案起訴。2016年10月，上海市嘉定區(qū)人民法院開庭審理了此案。在一項(xiàng)項(xiàng)證據(jù)面前，鄭女士和訴訟代理人徐先生雖百般抵賴但難以自圓其說，結(jié)果只好按合約退一賠一，支付給黃剛10萬元，法院要求被告在一周內(nèi)給付完畢，并承擔(dān)全部起訴受理費(fèi)。

黃剛雖然失去了房價(jià)上漲所帶來的收益，但是能按合約獲得一份賠償，也算略補(bǔ)損失，至于房屋中介公司此后是否向鄭女士追討違約中介費(fèi)，他沒再關(guān)注。

變成被告如何維權(quán)

就這樣平靜地度過了兩年，黃剛突然收到了房屋中介公司起訴他未繳中介費(fèi)的法院傳票。

黃剛立刻通過微信聯(lián)系付小姐，付小姐仍記得自己代表公司所說的口頭承諾，并認(rèn)為這筆中介費(fèi)不該由黃剛來交。不過，付小姐也告訴黃剛，她已離職去了其他公司，無法管這件事了。于是黃剛將這些微信對話打印了出來，留證備用。

2017年12月7日，上海嘉定區(qū)人民法院開庭審理了該案。原告房屋中介公司由委托代理人、法務(wù)部職員楊先生出庭訴訟，黃剛作為被告到庭。

原告以黃剛親筆簽名的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》和《傭金確認(rèn)書》為證，要求法院依法判決黃剛支付傭金7500元。

黃剛把購房的來龍去脈敘述一遍后，堅(jiān)定地表示，房屋中介公司有過“違約方交傭金”的承諾，且房屋中介公司也認(rèn)真履行過。同時(shí)，他遞交了證據(jù)：1.錄音。黃剛向鄭女士追索5萬元定金時(shí)，鄭女士要求黃剛先去“擺平”中介向她催討違約中介費(fèi)的電話錄音，旁證了房屋中介公司曾經(jīng)履約。2.微信。代表房屋中介公司承諾的業(yè)務(wù)員付小姐至今認(rèn)賬：不該由守約方黃剛來交中介費(fèi)的微信對話截屏，證明“口頭承諾”是真實(shí)存在的。3.證明。由房屋中介公司開出的明確違約方鄭女士應(yīng)擔(dān)負(fù)違約中介費(fèi)責(zé)任的《情況說明》，以證明房屋中介公司出爾反爾、違背誠信。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。

原告稱，業(yè)務(wù)員離職往往會帶有不滿情緒，所以微信不可信。在出具的《情況說明》中，房屋中介公司雖然主張了向違約方索要傭金，但沒承諾過不收取守約方的傭金。

黃剛立刻反駁：“7500元是傭金，房屋中介公司向交易雙方索要，難道想重復(fù)收費(fèi)嗎？而且這筆交易是‘主動(dòng)送上門的，所以也不存在中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用?！?/p>

法院經(jīng)過審理認(rèn)為，房屋中介公司促成買賣雙方簽訂了《房屋買賣合同》，且該合同具備房地產(chǎn)買賣合同的主要條款，即雙方對房屋買賣的主要事項(xiàng)達(dá)成了一致。后因賣方鄭女士不愿繼續(xù)履行合同，目前買賣雙方已通過訴訟解決了糾紛。至于居間費(fèi)用，本應(yīng)由黃剛負(fù)擔(dān)，但黃剛出具的《情況說明》反映，房屋中介公司認(rèn)可應(yīng)由違約方負(fù)擔(dān)，而且房屋中介公司也認(rèn)為鄭女士就是違約方，此系房屋中介公司的真實(shí)意思表示。現(xiàn)在突然又要求作為買方的黃剛來承擔(dān)傭金，有違誠信，法院不予支持。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，法院判決駁回房屋中介公司要求被告黃剛支付傭金7500元的訴訟請求，并負(fù)擔(dān)案件受理費(fèi)。

房屋中介公司不服，提出了上訴。2018年4月2日，上海市第二中級人民法院開庭審理。法庭認(rèn)為一審判決并無不當(dāng)，房屋中介公司確實(shí)違背誠信，且房屋中介公司上訴又提供不出新證據(jù)，所以上訴理由不能成立，上訴請求不予支持。故駁回上訴，維持原判。上訴費(fèi)由房屋中介公司負(fù)擔(dān)。至此，黃剛因購房頻遭失信而引發(fā)的三場官司終于塵埃落定。（文中人物系化名）