從供求關(guān)系淺析中國商品住宅價(jià)格的影響因素

胡喬森 廣州市培英中學(xué)

一、引言

近幾年來我國的房價(jià)持續(xù)上漲，成為社會(huì)熱點(diǎn)話題。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)值占GDP的比重持續(xù)攀升。除此之外，房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)不僅僅局限于自身的行業(yè)，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)，例如建筑及建材行業(yè)，甚至家電、家具、汽車等制造行業(yè)，倉儲(chǔ)、物流及交通運(yùn)輸行業(yè)，都有不同程度的帶動(dòng)作用。對(duì)于上述行業(yè)的拉動(dòng)如一同算入GDP，占GDP的比例將在20%左右。

另外，攀高的房價(jià)對(duì)百姓的經(jīng)濟(jì)生活也造成巨大影響。尤其是一線城市，房價(jià)基礎(chǔ)高，增長快，甚至上海一些區(qū)曾達(dá)到年50%的增長率，高額的房價(jià)對(duì)人們的生活造成極大的負(fù)擔(dān)。甚至有人提出“六個(gè)錢包理論”。集齊一個(gè)家庭六位長輩的錢，才能為孩子買一套房。這種經(jīng)濟(jì)壓力下，人們的可支配收入大大減少，極大的影響了人們的生活決策。

二、模型

（一）理論基礎(chǔ)

在眾多的經(jīng)濟(jì)模型中，線性模型雖然十分簡單，但是如果對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行不同的處理，能夠涵蓋多種數(shù)量關(guān)系，而且能夠比較好的確定相關(guān)程度是否顯著。同時(shí)，用最小二乘法對(duì)線性模型進(jìn)行估計(jì)，能夠找到最好的直線來模擬變量之間的關(guān)系，具有較高的可信度。因此，本文選擇用線性模型進(jìn)行研究住宅價(jià)格的影響因素。

住宅雖然具有一定特殊性，但是本質(zhì)上還是商品。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，商品的價(jià)格受到供需雙方的影響。簡單來看，供給量與商品價(jià)格之間存在負(fù)向影響，需求量與商品價(jià)格之間存在正向影響。所以本文分別從住宅的供給和需求兩方面進(jìn)行研究。

（二）住宅的需求

對(duì)于住宅的需求，集中體現(xiàn)在人口和購買力上。人口越多，對(duì)住宅的需求越多。尤其是我國人口基數(shù)巨大，并且自然增長率不低，是住房需求的最主要影響因素。人口對(duì)住房的價(jià)格的波動(dòng)關(guān)系極為強(qiáng)烈。

而在購買力方面，主要就是看購房的資本。而資本又分為自有資本和借款。自有資本可以指居民用于買房的存款，而借款指房屋貸款。

其中，我們認(rèn)為，居民存款能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的市場需求方面產(chǎn)生重要影響。住房投資一定程度上也取決于消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)總量與資產(chǎn)選擇，如果公民的財(cái)產(chǎn)總量多了，大家都富裕了，恩格爾系數(shù)也會(huì)隨之下降，消費(fèi)層面相應(yīng)的向多方面發(fā)展，這時(shí)候住房投資的比例受消費(fèi)者資產(chǎn)選擇的影響將會(huì)很大。所以居民存款的多少間接影響居民對(duì)住房的需求。

另一方面，住宅貸款是我國眾多居民購買住宅的資金的重要來源之一，尤其是對(duì)于居民的第一套住房。在這種背景下，房貸的利率無疑對(duì)住宅的需求有一定程度的影響。房貸利率較高的情況下，借款人需要支付更多的利息，也就是買房需要的資金就越多，身上的包袱更重，盡管房子的價(jià)格彈性很小，但這也一樣會(huì)使消費(fèi)者對(duì)房子的購買力下降，引起房地產(chǎn)市場的波動(dòng)。

所以，從需求的角度來看，有三個(gè)因素影響了民眾對(duì)住宅的需求：人口，居民存款，以及住房貸款。同時(shí)，住宅價(jià)格與住房需求緊密相關(guān)。因而，我們用如下模型從需求角度來研究住宅價(jià)格的影響因素：

其中y代表住宅價(jià)格，x2代表人口，x3代表居民儲(chǔ)蓄，x4代表房貸利率。

傳統(tǒng)的學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)以學(xué)科為基礎(chǔ)建立組織部門進(jìn)行管理，而會(huì)聚研究則代表著對(duì)傳統(tǒng)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)組織形式和文化的挑戰(zhàn)。因此，會(huì)聚研究在行政、研究、教學(xué)、合作關(guān)系和資助結(jié)構(gòu)等方面面臨重大挑戰(zhàn)。

（三）住房供給

根據(jù)道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)，商品的生產(chǎn)受到資本和勞動(dòng)力供給的影響。對(duì)住宅而言，資本表示的是對(duì)住宅建設(shè)的投資，勞動(dòng)力則為住宅建設(shè)中投入的勞動(dòng)力。本文為簡便，用線性模型進(jìn)行研究，如下

其中，x1代表，x5代表房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)。

（四）研究模型

將供給模型和需求模型進(jìn)行聯(lián)立。

由于兩個(gè)模型中并沒有相同的自變量，所以可以整合到一個(gè)線性模型中。例外，由于x2總?cè)丝谂cx5房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口有明顯的共線關(guān)系，所以模型中只保留x2總?cè)丝?，而舍去x5房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口。得到研究模型如下：

模型使用數(shù)據(jù)，為2008年至2017年月度數(shù)據(jù)，但由于人口使用年度數(shù)據(jù)代替。數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計(jì)局。

三、數(shù)據(jù)結(jié)果

根據(jù)表1可以得知模型的估算結(jié)果。

表1

其中，x1代表房地產(chǎn)行業(yè)投資，x2代表人口，x3代表居民儲(chǔ)蓄，x4代表房貸利率。

x1的系數(shù)為-0.097505。因此投資和房地產(chǎn)的價(jià)格呈負(fù)向相關(guān)關(guān)系。即對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資增加會(huì)引起房地產(chǎn)住宅價(jià)格的下降。房地產(chǎn)投資的增加，能夠顯著增加住房供給，然后通過市場作用于住宅價(jià)格。

x2的系數(shù)為17.753因此人口和房地產(chǎn)的價(jià)格呈正向相關(guān)系。即人口的增加會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上升。其中，人口能夠同時(shí)影響住宅市場的供給和需求。但是從系數(shù)為正我們能夠看出，人口對(duì)住宅需求的影響大于對(duì)住宅供給的影響。可能是因?yàn)?，隨著人口增長，對(duì)住宅的需求剛性增長，但是從事房地產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力人口并沒同步增長。

x3的系數(shù)為2.7639因此居民存款和房地產(chǎn)的價(jià)格呈正向相關(guān)關(guān)系。即居民存款的增加會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上升。居民的存款越多，無論是從住房需求出發(fā)，還是從投資需求出發(fā)，對(duì)住宅的需求都會(huì)大幅上升。尤其是一二線城市的投資需求。近幾年房價(jià)攀升，房屋作為一種穩(wěn)定的投資資產(chǎn)，在中國甚至興起一股炒房熱。

x4房貸利率的系數(shù)并不顯著。房貸能夠影響的主要是人們購買第一套房屋的需求。一般來說，人們購買第一套房屋主要是出于住房需求，而非投資需求。住房需求是一種剛性需求，所以對(duì)房貸的利率并不是十分敏感。

四、結(jié)論

本文從供給關(guān)系運(yùn)用線性模型進(jìn)行研究得出，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增加會(huì)通過供給來壓低住宅價(jià)格。人口對(duì)住宅價(jià)格具有明顯的正向作用。龐大的人口基數(shù)而促生的高額住宅需求，是我國住宅價(jià)格居高不限的一個(gè)重要因素。另外，居民存款能夠顯著影響民眾的購買力，從而作用于對(duì)住宅的需求?？墒墙Y(jié)合房貸利率并不顯著來看，人們對(duì)第一套住宅的住房需求其實(shí)是剛性的，而第二套住宅開始的投資需求，其實(shí)對(duì)購買力非常敏感。根據(jù)這些結(jié)論，本文得出以下建議：

1.人口上北上廣人口壓力大，房屋價(jià)格上漲迅速，可通過一些優(yōu)惠政策將人口分散至二線甚至三線城市，可相應(yīng)的緩解一線城市住房價(jià)格過高的情況。

2.居民存款的高低間接體現(xiàn)了居民對(duì)于房屋商品的購買力?，F(xiàn)如今人們購買力增加。中國居民存款多，對(duì)于房屋的投資意愿較高，因此可以通過對(duì)人們的二套住房進(jìn)行購買限制從而遏制上漲房價(jià)。