我國(guó)二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析

摘要：本文闡述了現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)二三線城市發(fā)展的主要情況，接著詳細(xì)對(duì)我國(guó)二三線城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，分析中找出房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生諸類問(wèn)題的因素，從問(wèn)題的因素出發(fā)，提出對(duì)策，最后對(duì)我國(guó)二三線城市房地產(chǎn)業(yè)的前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵詞：二三線；房地產(chǎn)；發(fā)展；分析；

一、我國(guó)二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）外部環(huán)境

1 人口數(shù)量不斷增長(zhǎng)

在近幾年城市化進(jìn)程中，我國(guó)二三線城市是推動(dòng)城市化發(fā)展的主要力量，常住人口數(shù)量在不斷增長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度較快。

2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就顯著

近幾年，我國(guó)二三線城市的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，綜合實(shí)力大大加強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也逐步增強(qiáng)。據(jù)2016年的數(shù)據(jù)顯示：2016年全國(guó)二三線城市綜合實(shí)力二三線市GDP平均增速達(dá)到7.82%，遠(yuǎn)高于全國(guó)的GDP6.9%的增速。增速超過(guò)10%的二三線市達(dá)到28個(gè)，7—9.99%達(dá)到49個(gè)。

（二）內(nèi)部環(huán)境

1 房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升

從我國(guó)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，隨著近幾年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)調(diào)控的加大，但房屋銷售的數(shù)量和價(jià)格還是居高不下，從全國(guó)的數(shù)據(jù)不難看出，我國(guó)二三線城市的房屋價(jià)格依然偏高。剛剛畢業(yè)步入社會(huì)的年輕人和為投資收取高額回報(bào)的中年人，大量的購(gòu)房，導(dǎo)致我國(guó)二三線城市房?jī)r(jià)不降的主要原因。

2 城鎮(zhèn)化促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展

隨著城鎮(zhèn)化政策的深入發(fā)展，農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)里，尤其是我國(guó)的二三線城市。這樣就需要大量的房地產(chǎn)來(lái)解決居民的住房問(wèn)題，新一輪的樓市也迅速上升。這一政策有效的解決了我國(guó)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存難得問(wèn)題，也將我國(guó)二三線城市城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提升。

二、我國(guó)二三線城市房地產(chǎn)業(yè)存在問(wèn)題及分析

（一）項(xiàng)目大資金供應(yīng)不足

我國(guó)二三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一味追求地產(chǎn)的規(guī)模，不顧拿地成本資金付出高、基礎(chǔ)硬件投資量大，在資金鏈上往往是以借貸作為項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)的資金，在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境和政府政策限制下，商品房銷售不符合預(yù)期目標(biāo)，資金短缺，容易導(dǎo)致項(xiàng)目癱瘓，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)行業(yè)紊亂

1 房地產(chǎn)中介

近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有些中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有相應(yīng)的從業(yè)資格，沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，僅憑生活中對(duì)房地產(chǎn)銷售了解的一些經(jīng)驗(yàn)，對(duì)客戶的房屋買賣進(jìn)行服務(wù)。使購(gòu)房者在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，住宅質(zhì)量中都出現(xiàn)了不少的紕漏，不僅對(duì)客戶的服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有保證，有些機(jī)構(gòu)更是倒賣房屋，惡意抬高房?jī)r(jià)，擾亂房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序。

2 物業(yè)管理

現(xiàn)階段我國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)體系還不夠完善，物業(yè)管理服務(wù)水平相對(duì)滯后，物業(yè)管理的市場(chǎng)沒(méi)有一整套成型的管理依據(jù)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司，物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾層出不窮。

（三）城區(qū)布局建設(shè)紊亂

我國(guó)二三線城市現(xiàn)今房地開(kāi)發(fā)大多在老城區(qū)的基礎(chǔ)上向外分散布局，科學(xué)劃分中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，現(xiàn)今城市規(guī)劃講求整合原則，但是如果硬性要求老城區(qū)居民遷入規(guī)劃區(qū)內(nèi)很難，最根本的原因是老城區(qū)居民“城里人”思想難以轉(zhuǎn)變導(dǎo)致居民抗拒政府安排，所以多數(shù)城市，政府城市建設(shè)工作不科學(xué)或者人民群眾思想工作做不到位導(dǎo)致城市布局建設(shè)紊亂難以調(diào)節(jié)。

三、我國(guó)二三線城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)策

（一）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸管理

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都會(huì)發(fā)生，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的監(jiān)管力度要加強(qiáng)，政府部門要加強(qiáng)監(jiān)督與管理，嚴(yán)格防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)銀行等金融部門也要嚴(yán)格把控各種貸款的使用和回收情況。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，要鼓勵(lì)多元融資，使房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)有效分散。

（二）健全相關(guān)法律法規(guī)

房地產(chǎn)行業(yè)要做到有法可依，要完善房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī)，在此基礎(chǔ)上要對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)不間斷的進(jìn)行修訂，使它適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展需要。政府部門要對(duì)房地產(chǎn)及從業(yè)人員進(jìn)行有效的監(jiān)督，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。

（三）加強(qiáng)規(guī)劃管理

普通商品房開(kāi)發(fā)要符合“三先三后”的原則：優(yōu)先考慮城市中心區(qū)，后考慮城郊結(jié)合部；先形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)雛形（包括商務(wù)規(guī)劃用地、學(xué)校建設(shè)用地、體育規(guī)劃用地等），后建設(shè)居民住宅群；先建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施后開(kāi)發(fā)商務(wù)用樓。

四、我國(guó)二三線城市房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)測(cè)

（一）城市化促進(jìn)銷售量增加

從城市化進(jìn)程開(kāi)始，政府就大力鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，這一決策對(duì)城市房地產(chǎn)去庫(kù)存起到了一定的作用，大量的剛性需求涌入二三線城市，房屋的成交量有一定的提高，能有效的緩解二三線城市庫(kù)存大的壓力。

（二）持續(xù)全力去庫(kù)存

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)銷售在發(fā)達(dá)城市和沿海城市較快，在內(nèi)地和二三線城市銷售量相對(duì)緩慢，主要原因 二三線城市供需差距大，市場(chǎng)的有效供給沒(méi)有形成，加上前幾年的投資和建設(shè)規(guī)模較大，待售面積有增無(wú)減，房地產(chǎn)行業(yè)的去庫(kù)存問(wèn)題成為重點(diǎn)。

（三）私人定制成為地產(chǎn)新潮流

隨著行業(yè)的變化，服務(wù)客戶成為市場(chǎng)的主導(dǎo)，在大信息時(shí)代的背景下，人們生活也對(duì)品質(zhì)有更高的要求。不僅僅滿足于目前市場(chǎng)能夠提供的服務(wù)，而是突出個(gè)性，的私人化定制來(lái)滿足人們對(duì)住房的高品質(zhì)追求。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陸寧·中國(guó)房地產(chǎn)存在的問(wèn)題及發(fā)展對(duì)策研究[J]·建筑經(jīng)濟(jì)，2012（04）

[2] 牛毅·我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格為何居高不下[J]·中國(guó)房地信息，2010（03）

[3] 劉亞臣·房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理[M]·大連理工大學(xué)出版社，2005

[4]馮京津.《合性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展》，《中國(guó)房地產(chǎn)信息》，2009

[5]施衛(wèi)華.《房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的思考》，《廣東經(jīng)濟(jì)》2011年第11期

作者簡(jiǎn)介：溫希錦（1984-）女 ，漢族 ，吉林省長(zhǎng)春市 長(zhǎng)春建筑學(xué)院，職稱：講師學(xué)歷：碩士研究生