土地市場遇冷

謝九

在過去樓市火爆的年份，全國各大城市“地王”頻現(xiàn)成為常態(tài)，但是進(jìn)入2018年以來，“地王”盛況不再，取而代之的是大規(guī)模的土地流拍，前三季度的流拍已經(jīng)接近1000宗，創(chuàng)出最近7年來的新高，流拍數(shù)量同比增長四成，流拍面積相比去年翻番。值得注意的是，流拍的不僅是二、三、四線城市，北京、上海等4個一線城市也未能幸免。很多城市的流拍土地，甚至處于黃金地段，最終也被開發(fā)商放棄。

今年8月份，太原國土局將8塊位置絕佳的土地拿出來拍賣，其中2宗土地出價不達(dá)拍賣底價，沒有交易成功，另外6宗地?zé)o人報名，最終8宗土地全部流拍，被業(yè)界稱之為史詩級流拍。兩個月之后，這8宗地塊降價20億元之后再度拍賣，最終才被華僑城拿下。

和太原市主動降價不同的是，有些地方政府擔(dān)心降價導(dǎo)致地價越來越便宜，在拍賣不順利的情況下，主動終止拍賣。比如福州今年連續(xù)取消多宗土地拍賣，原因是了解到意向企業(yè)因地價過高不參與競買，“為避免流拍對土地市場造成影響”，所以取消拍賣活動，擇機(jī)再行出讓。

房地產(chǎn)企業(yè)之所以在今年謹(jǐn)慎拿地，首要原因還是對行業(yè)未來的走勢不太樂觀。在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的大背景下，以及政策層面對于房地產(chǎn)行業(yè)依然保持高壓狀態(tài)，越來越多的開發(fā)商開始認(rèn)同行業(yè)拐點到來，從過去搶地當(dāng)“地王”轉(zhuǎn)為準(zhǔn)備過冬的姿態(tài)。

除此之外，更現(xiàn)實的原因在于開發(fā)商的資金壓力越來越大，也無力再去高價購地。前幾年房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模發(fā)債之后，這幾年陸續(xù)進(jìn)入還債高峰期，而無論是銀行貸款還是資本市場，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度越來越大，通過降價實現(xiàn)資金快速回籠已經(jīng)是很多開發(fā)商的生存之道，在這樣的背景下，如果再像過去一樣高價拿地，顯然已經(jīng)不太現(xiàn)實。

作為面粉和面包的關(guān)系，土地價格在很大程度上決定了最終的房價，土地市場出現(xiàn)降溫，將會在很大程度上緩解未來房價上漲的壓力。

由于市場需求越來越疲軟，過去因為搶地帶來的“地王”現(xiàn)象已經(jīng)絕跡，在流拍越來越多的壓力下，土地出讓均價已經(jīng)連續(xù)5個月同比下跌，主要城市的土地成交均價同比跌幅超過三成，土地成交溢價率創(chuàng)下了3年多來的新低。如果土地價格漲幅趨緩，甚至出現(xiàn)下降，也將在源頭上決定未來房價的走勢。

如果僅從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全國范圍的房價還沒有出現(xiàn)大規(guī)模降價，更準(zhǔn)確的描述是漲幅回落。統(tǒng)計局最新發(fā)布的全國房價數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，一線城市住宅價格平均同比上漲0.2%，漲幅比去年同期回落13.1個百分點，二、三線城市平均同比漲幅都是5.4%，其中二線城市漲幅比去年同期回落3.1個百分點，三線城市與去年同期漲幅相同。

觀察房價未來的走勢有兩個重要的先行指標(biāo)：一個是住宅成交量，今年的商品房成交量極其低迷，而低迷的成交量之后，往往就是降價的先兆;另外一個先行指標(biāo)就是土地成交量，如果說住宅成交量的低迷體現(xiàn)了消費(fèi)者信心不足，土地成交量低迷則預(yù)示著開發(fā)商信心不足，今年土地市場出現(xiàn)大量流拍，充分體現(xiàn)出了開發(fā)商對未來的信心低迷。

土地市場持續(xù)降溫，將會給地方財政帶來巨大壓力。

面對土地市場降溫，地方政府表現(xiàn)出非常矛盾的心態(tài)。很多地方政府為了緩解土地價格下降的趨勢，開始減少土地的供應(yīng)，希望可以通過影響供需關(guān)系來提升土地價格;還有一些地方政府主動撤回計劃拍賣的土地，因為不想讓土地價格越拍越便宜。數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，全國住宅類供地面積環(huán)比和同比都出現(xiàn)下降，顯示土地流拍越來越多之后，地方政府開始主動收縮土地供應(yīng)量，避免土地價格進(jìn)一步下滑。

但與此同時，地方政府又無法擺脫對土地財政的依賴。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和減稅大背景之下，地方政府的財力原本就非常緊張，加之很多地方政府出于穩(wěn)增長的目的，需要更多的資金來刺激本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此對于土地財政的依賴程度更甚于從前，如果為了避免土地價格下滑而減少供地，最終還是會影響到地方政府的收入。

當(dāng)前土地市場降溫的主要原因是需求減少，而非供給過多，在行業(yè)拐點面前，地方政府試圖通過影響供給端來控制土地價格，很大程度上也是背道而馳，從大的層面來看不利于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，從更現(xiàn)實的層面來看，地方政府自己也會面臨收入減少的壓力。因此，更現(xiàn)實的做法應(yīng)該是像太原市一樣，在土地流拍之后，采取積極主動的降價姿態(tài)。

從更長遠(yuǎn)的角度來看，地方政府早晚要擺脫對土地財政的依賴，這一次土地市場降溫，其實是對地方政府過度依賴土地收入的一次預(yù)警，地方政府應(yīng)該盡早未雨綢繆，否則隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入拐點，地方政府將會越來越陷入被動之中，只有越早擺脫對土地財政的依賴，地方政府在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中才會越主動。

今年11月初，深圳市公布了一份《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法（第二次征求意見稿）》，意見稿指出，可銷售人才住房的地價，將按照商品房市場定價的30%確定。政府主動將土地價格打3折出售，這無疑是土地市場的一個重磅消息。土地價格打3折之后，大致對應(yīng)著房價打5折，對應(yīng)當(dāng)前深圳的房價，無疑具有巨大的吸引力。

深圳此舉的目的是為了吸引更多高素質(zhì)人才來深圳，以避免人才被深圳的高房價嚇跑，在當(dāng)前全國各大城市的“搶人大戰(zhàn)”中，深圳此舉無疑大大提升了自身的競爭力。在大部分城市將土地收入視為命根的背景下，深圳敢于將土地3折出售來吸引人才，底氣在于深圳并不依賴土地收入。深圳雖然一直是一個高房價城市，但是土地收入在深圳的財政收入中占比并不高，很長時間里一直保持在10%以下，最近幾年雖然有所提升，也只是略超10%。這很大程度上是因為深圳的其他產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展，大量知名高科技企業(yè)云集，為深圳貢獻(xiàn)了可觀的收入。而深圳此次主動讓利來吸引高素質(zhì)人才，無疑將進(jìn)一步提升深圳在未來的競爭力，為深圳經(jīng)濟(jì)未來繼續(xù)保持領(lǐng)先提供更深厚的人才底蘊(yùn)，由此形成一個良性循環(huán)。反觀其他城市，因為對土地財政過于依賴，顯然無法像深圳這樣吸引人才，在未來的競爭中會被深圳這樣的城市越落越遠(yuǎn)，這在很大程度上折射了土地財政的弊端。

這一次全國土地市場降溫，對于很多地方政府或許正是一個契機(jī)，在“房住不炒”的大背景之下，重新思考發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，盡早擺脫對土地財政的依賴，對標(biāo)深圳這樣的城市，早日進(jìn)入產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)之中。如果越來越多的地方政府能夠擺脫對土地財政的依賴，也就意味著中國經(jīng)濟(jì)擺脫了對房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的依賴。