試論房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略措施

季仕承

內(nèi)蒙古二連浩特市國土資源局 內(nèi)蒙古二連浩特 011100

近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展突飛猛進，但同時也出現(xiàn)了一些不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的問題，并嚴重阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展?，F(xiàn)階段我國很多體制改革和發(fā)展還不夠完善和創(chuàng)新，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的管理制度不夠科學合理，導致管理力度不夠。很多人炒房的同時，我國城市低收入群體購房水平越來越低。這些問題的暴露都值得我們高度重視和研究，要全面實現(xiàn)社會的健康轉(zhuǎn)型就必須要解決這些問題，只有解決這些問題，才能真正實現(xiàn)社會主義和諧社會，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟的概況

房地產(chǎn)經(jīng)濟是指以房地產(chǎn)為主體，圍繞房地產(chǎn)生產(chǎn)、分配、交換與消費產(chǎn)生的人和人之間的經(jīng)濟關系，是房地產(chǎn)經(jīng)濟關系有機結(jié)合房地產(chǎn)生產(chǎn)力的重要方式。房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通與消費過程中出現(xiàn)的所有經(jīng)濟活動與其條件都被稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟。其中房地產(chǎn)直接生產(chǎn)過程為房地產(chǎn)生產(chǎn)，房地產(chǎn)再生產(chǎn)與其實現(xiàn)過程為房地產(chǎn)流通，房地產(chǎn)生產(chǎn)目的的實現(xiàn)與部分直接生產(chǎn)過程在消費環(huán)節(jié)的延伸為房地產(chǎn)消費[1]。在整個房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中需要具備一定的經(jīng)濟運行機制與經(jīng)濟體制條件。從微觀經(jīng)濟、中觀經(jīng)濟、宏觀經(jīng)濟三個層面對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行考察。微觀層次是指將房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟單位，其產(chǎn)生的一切經(jīng)濟行為與對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的運行。中觀經(jīng)濟是指房地產(chǎn)部門經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟。作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的重要類型，房地產(chǎn)部門經(jīng)濟在與其他經(jīng)濟具備相同屬性的同時，還存在諸多特殊性及規(guī)律；各個省、市與區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟被稱為房地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)濟，也可被叫做區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的一個部門。宏觀層次是指整個國民經(jīng)濟為主體進行考察，作為國家宏觀調(diào)控的對象，房地產(chǎn)經(jīng)濟更是宏觀經(jīng)濟的主要構(gòu)成成分。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵及現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展內(nèi)涵

一是房地產(chǎn)經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。作為經(jīng)濟發(fā)展的物質(zhì)基礎，環(huán)境是經(jīng)濟發(fā)展基本條件。在房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)中應對環(huán)境承受能力進行充分考慮；同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展可為環(huán)境發(fā)展提供有利條件，能夠符合環(huán)境對其發(fā)展的需求。二是房地產(chǎn)經(jīng)濟自身發(fā)展。房地產(chǎn)自身發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展基本條件，如房地產(chǎn)自身發(fā)展不足，將嚴重影響其可持續(xù)發(fā)展的進度。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

首先，社會普遍的經(jīng)濟預期偏高，是造成房價虛高的根本原因。其次，銀行信貸的非理性化。將抵押消費的機制引進住宅市場，對于瘋狂追逐所謂“大企業(yè)”、“大項目”、“大信貸”的中國銀行業(yè)來說，這無疑是一項巨大的突破，它意味著銀行經(jīng)營理念和行為正逐步從重投資重生產(chǎn)的方向，向重消費的理念轉(zhuǎn)化相一帳一貸，又讓習慣了“今天花明天的錢”的中國百姓來說，也造成了不良的消費意識。其三，消費者及投資者對未來價格的預測偏高。絕大多數(shù)人都有這樣一種意識：房子只會不斷的升值再升值，只要現(xiàn)在多買，以后一定可以漲價。正因為人們的這種思想，房地產(chǎn)商和政府都在拼命的抬價，殊不知，這已經(jīng)是開始對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展造成了不良的影響，因為預測偏高，則對現(xiàn)在的價格也造成了不正常的影響.這也是造成我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫經(jīng)濟的因素之一。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略措施分析

3.1 與國民經(jīng)濟、社會發(fā)展相協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略措施

一是經(jīng)濟發(fā)展中確定房地產(chǎn)業(yè)重要增長點產(chǎn)業(yè)地位，為調(diào)整其他產(chǎn)業(yè)提供可靠保證；二是完善社會經(jīng)濟數(shù)據(jù)統(tǒng)計和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，要加強各個區(qū)域數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作并及時發(fā)布相應經(jīng)濟數(shù)據(jù)的公布。通過房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息制度的建立，將土地出讓總量中供應房地產(chǎn)項目的有關數(shù)據(jù)及時發(fā)布公示，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的真實、透明與全面原則充分體現(xiàn)出來；三是提高數(shù)據(jù)分析能力。利用行業(yè)發(fā)展預測模型的合理構(gòu)建及有關產(chǎn)業(yè)政策制定，可對房地產(chǎn)項目的土地供給總量、商品房供給總量加以控制，確保供求調(diào)節(jié)的平衡性；四是建立房地產(chǎn)業(yè)預警系統(tǒng)和危機干預長效機制，為房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展提供可靠保障。

3.2 建立以市場需求為引導的房地產(chǎn)市場控制措施

房地產(chǎn)市場發(fā)展速度的不斷提升，導致大量貸款、投資人員無法正確感知風險，在國家一系列政策出臺后，房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生了極大的波動，投資者此時才意識到房地產(chǎn)投資風險并對其進行重新審視。為構(gòu)建良好的發(fā)展市場，必須加強政府宣傳，正確引導購房者；并對銀行信貸加以嚴格控制，防止商品房價格背離價值現(xiàn)象的出現(xiàn)，對房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象加以控制[2]。

3.3 改善居民居住環(huán)境戰(zhàn)略措施

一方面在經(jīng)濟核心圈位置實施大規(guī)模土地開發(fā)計劃，以政府提供限價土地、大型房地產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)資金的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目方式，在確保開發(fā)商獲取相應利益后應對商品房價格加以限制，并在土地供地環(huán)節(jié)簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》中制約和限制商品房的建筑面積和基礎設施建設條件。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)利用限價出售土地的回款對項目區(qū)域政府配套設施加大基礎設施建設的力度，如公交體系的完善、學校醫(yī)院的興建等，以此達到居民居住環(huán)境改善的目的。

深化土地使用制度和完善土地市場改革戰(zhàn)略措施。

4 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，對促進國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。在全面研究、分析房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎上，可對市場主體行為選擇進行有效約束，實現(xiàn)市場經(jīng)濟的有序性，為社會主義和諧社會的可持續(xù)發(fā)展提供有力保障。在充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟功能的同時，應了解與掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟的概念、并對其發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，只有這樣才能采取科學有效的發(fā)展戰(zhàn)略措施，實現(xiàn)住宅標準化，降低投資成本，為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供可靠的依據(jù)與強大支撐。