試析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的重要影響

王秀梅

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

（一）積極影響

首先，企業(yè)所有新增房地產(chǎn)都被納入增值稅抵扣范圍之內(nèi)，這意味著營改增之后企業(yè)新建或者購買的廠房、辦公用房、道路綠化、房屋修繕都可以作為進項稅予以抵扣，這可以促進各個行業(yè)加快步伐進行不動產(chǎn)的投資改造，還能夠在很大程度上激發(fā)消費者購買商業(yè)地產(chǎn)的需求，能夠為商業(yè)地產(chǎn)去庫存任務(wù)帶來極大的便利條件。從事商品房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以將稅負轉(zhuǎn)移到下家，進而減少自身稅負水平。實施營改增之后，重復(fù)征稅的現(xiàn)象能夠在得到全面避免，對不同環(huán)節(jié)增值額進行征稅是增值稅的計稅依據(jù)；而傳統(tǒng)的營業(yè)稅是以銷售額作為計稅依據(jù)的。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中會牽涉到土地征收、建筑材料購買、拆遷戶補償?shù)榷囗棾杀緝?nèi)容，而材料成本事實上在購買過程中已經(jīng)繳納過稅收，銷售過程中企業(yè)還要針對這部分成本繼續(xù)承擔稅負。營改增實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)只需要根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的不同環(huán)節(jié)繳稅即可，建筑安裝成本、材料成本等成本發(fā)生過程中取得的增值稅專用發(fā)票可以予以抵扣，重復(fù)征稅問題可以得到有效避免。

其次，營改增實施之后，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門之間的職責劃分有了更加清晰的界限和規(guī)則。營業(yè)稅計稅之時，業(yè)務(wù)部門之負責向財務(wù)部門報銷取得的發(fā)票，但是并不對發(fā)票的真實性進行審核和分類，導(dǎo)致財務(wù)部門日常工作中承擔著繁重的工作任務(wù)和較大的工作風險。通常會存在這樣的情況：企業(yè)發(fā)生了的重大的項目金額，但是在財務(wù)部門中的財務(wù)數(shù)據(jù)之中卻僅僅是簡單的數(shù)據(jù)形式，在內(nèi)容上雜亂無序。營改增有效落實之后，只有取得增值稅進項稅專用發(fā)票的支出才可以抵扣，這就要求業(yè)務(wù)人員需要嚴格卻分增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票之間的區(qū)別，業(yè)務(wù)人員在和業(yè)務(wù)單位往來的過程中會自動自覺地注重票據(jù)和合規(guī)性、合法性，財務(wù)部門人員在這個過程中僅僅需要審核增值稅發(fā)票的真實性和準確性即可。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增之后將會更加科學、合規(guī)地進行票據(jù)管理。

（二）消極影響

營改增影響了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。原來的營業(yè)稅作為稅金及附加可以在房地產(chǎn)企業(yè)計算所得稅的過程中以費用的形式予以扣除；而實施營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅，其作為價外稅是不可以在企業(yè)所得稅計算之中稅前扣除的。

二、應(yīng)對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略分析

（一）強化票據(jù)管理并完善稅務(wù)籌劃

增值額是增值稅的計稅基礎(chǔ)，因此重復(fù)征稅的現(xiàn)象在這個過程中可以有效地得到避免，納稅的關(guān)鍵在于銷項稅發(fā)票和進項稅發(fā)票之間的抵扣。面對這樣的情況，加大對票據(jù)的過程中管理是完善稅務(wù)籌劃工作的基礎(chǔ)和前提。因此，新時期的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)當盡量避免同非一般納稅人之間的合作，在選擇勞務(wù)的時候也要盡量選擇和外包企業(yè)之間進行合作；與此同時在取得增值稅發(fā)票的過程中應(yīng)當和合作企業(yè)之間達成協(xié)議和一致意見，科學地控制開票時間，避免出現(xiàn)申報延期的情況，進而減少流動資金減少帶來的流動性風險。

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當對營改增對自身會計核算、納稅申報產(chǎn)生的影響予以全面把握，為科學地納稅籌劃奠定良好基礎(chǔ)，其中成本稅務(wù)籌劃應(yīng)當是重中之重。

（二）通過人才培養(yǎng)優(yōu)化賬務(wù)處理

首先，作為房地產(chǎn)企業(yè)運行過程中的主要人員，會計核算人員和稅務(wù)會計人員應(yīng)當持續(xù)不斷地提升自身的業(yè)務(wù)能力、綜合素質(zhì)和稅務(wù)籌劃能力，他們的專業(yè)性將直接影響稅務(wù)籌劃的科學性。在增值稅納稅過程中，票據(jù)管理工作的順利開展會使得財務(wù)部門和各個部門之間的聯(lián)系更為緊密，同時企業(yè)管理制度之中要將各個業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門同時規(guī)定為稅務(wù)中心，強調(diào)二者之間有效協(xié)調(diào)的必要性，從整體上加大對票據(jù)的規(guī)范管理力度，使得內(nèi)部管理能夠更加適應(yīng)營改增帶來的影響，這樣企業(yè)可以為自身長遠發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

其次，我們要注意營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的消極影響。增值稅的實施過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)提出了更高、更細致的要求，因此要求每一個會計科目都要設(shè)置詳細的二級科目，進而全面、真實地反應(yīng)申報抵扣環(huán)節(jié)和增值稅產(chǎn)生的相關(guān)內(nèi)容。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當加大對財務(wù)人員的培訓(xùn)力度，提升財務(wù)人員做賬能力，財務(wù)處理能力能夠更加符合企業(yè)營改增的需求。一方面，要加大對其納稅申報、計算機賬務(wù)處理能力的培養(yǎng)；另一方面，企業(yè)需要構(gòu)建全新的會計人才培養(yǎng)機制，讓新人在老人的帶領(lǐng)之下提升持續(xù)不斷地提升業(yè)務(wù)能力，形成良好的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。

三、結(jié)語

我國企業(yè)在經(jīng)濟建設(shè)和發(fā)展過程中加大了稅務(wù)改革的力度以適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展步伐，營改增就產(chǎn)生于這樣的時代背景下。營改增對我國各行各業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了極其重要的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟進步過程中的支柱性行業(yè)，其也必然受到營改增全方位的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當積極地應(yīng)對其中的積極影響和消極影響，從自身會計核算和稅務(wù)籌劃的角度，合理地利用營改增相關(guān)政策，為企業(yè)自身長遠發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。