房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式研究

高暉

山煤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 山西太原 030001

房地產(chǎn)業(yè)是支持我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著基礎(chǔ)和先導(dǎo)的作用，兼具生產(chǎn)職能和服務(wù)職能。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，連接著建材、設(shè)計(jì)、零售等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，能夠帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)地方城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)城市規(guī)劃合理布局，改善城市環(huán)境，提高居民居住條件和生活條件。房地產(chǎn)業(yè)還支撐著地方財(cái)政收入，吸引流動(dòng)人口定居，為地方招商引資提供優(yōu)良的環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)近四十年的發(fā)展后，已經(jīng)形成龐大的規(guī)模，占有不可替代的地位，在市場(chǎng)環(huán)境變化和政府政策不斷調(diào)整的作用下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式需要?jiǎng)?chuàng)新，以適應(yīng)新形勢(shì)，更好地為中國(guó)經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)[1]。

1 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理實(shí)訓(xùn)室建設(shè)的必要性

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)大多采用的教學(xué)模式是課堂理論教學(xué)模式，而實(shí)踐教學(xué)的方式相對(duì)是非常少的，雖然有些任課老師在教課過(guò)程中也嘗試探索新穎的教學(xué)方式，將課程與案例教學(xué)、小組實(shí)踐相融合，但受到多方面條件的限制，不能達(dá)到理想的教學(xué)效果。主要體現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面：

1.1 課程教學(xué)方式單一，專業(yè)教學(xué)效果不夠顯著

以《房地產(chǎn)營(yíng)銷》課程來(lái)說(shuō)，在這門課程中，對(duì)于介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目、房屋戶型中，主要是以圖片的形式呈現(xiàn)給學(xué)生，學(xué)生也只能通過(guò)圖片進(jìn)行辨認(rèn)，不能對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃圖和房屋戶型的認(rèn)知和學(xué)習(xí)有直觀的印象，導(dǎo)致學(xué)生在企業(yè)實(shí)訓(xùn)或就業(yè)后不能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)項(xiàng)目沙盤進(jìn)行很好地講解，對(duì)戶型圖的認(rèn)知也不全面，對(duì)以后的就業(yè)有不小的影響。

1.2 實(shí)訓(xùn)形式受到限制，不足培養(yǎng)實(shí)踐能力

將《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理》作為例子，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的課程學(xué)習(xí)過(guò)程中，一般要求學(xué)生自由結(jié)組，以小組為單位搜索房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。但學(xué)生自身的市場(chǎng)知識(shí)不足，實(shí)踐能力有限，無(wú)法獨(dú)立自主地完成作品，大多都是在網(wǎng)絡(luò)上下載或復(fù)制的作品，無(wú)法得到鍛煉，就無(wú)法達(dá)到實(shí)踐的效果。

1.3 拓寬學(xué)生的就業(yè)面，培養(yǎng)高素質(zhì)的人才

學(xué)生選擇的工作類型一般有銷售、經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)估、房地產(chǎn)估價(jià)等。另外，也有一部分學(xué)生會(huì)選擇到非房地產(chǎn)行業(yè)工作。而就業(yè)口徑越寬，對(duì)學(xué)生的專業(yè)知識(shí)面的要求就越廣。所以，在學(xué)習(xí)的過(guò)程中，培養(yǎng)更加廣泛、更具有應(yīng)用性的專業(yè)知識(shí)就顯得尤為重要。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

2.1 土地供求

首先，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，國(guó)家看到其對(duì)民生產(chǎn)生的嚴(yán)重影響，采取了宏觀調(diào)控的政策。在土地供求上，政府采取出讓土地與儲(chǔ)備土地兩種方法，最大限度的保障房?jī)r(jià)的平衡性。另外，政府出讓土地使用權(quán)，對(duì)戶型大小進(jìn)行了限制，并對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了合理規(guī)劃，在建筑周期上也進(jìn)行了控制。最后，在土地出讓方式上，采取了招標(biāo)的形式進(jìn)行出讓，開(kāi)發(fā)商需要在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)上投入更多的時(shí)間。

2.2 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中在前期工程、建設(shè)安裝工程和配套工程需要面臨不同的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，其主要受各階段的任務(wù)范圍和不確定因素決定。在建設(shè)安裝工程中其主要任務(wù)是完成相關(guān)的土建和安裝工作，所以相關(guān)人員的工作技能、效率，應(yīng)用材料的價(jià)格，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的政策性調(diào)整、施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平等因素都可能會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。配套工程的主要任務(wù)是對(duì)房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)設(shè)置、公共設(shè)施等進(jìn)行配套設(shè)置，當(dāng)相關(guān)材料的市場(chǎng)價(jià)格提升、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)配套成本管理能力較弱等情況發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的配套工程經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。

2.3 獲取土地階段

在獲取土地時(shí)，國(guó)家相應(yīng)房地產(chǎn)投資土地供給政策、低價(jià)政策令土地使用權(quán)費(fèi)用無(wú)法確定，成為獲得土地階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理

3.1 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中的現(xiàn)金流管理

加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管理就是要強(qiáng)化造血功能，保證資金快速回籠穩(wěn)定資金鏈循環(huán)。在建設(shè)施工和日常經(jīng)營(yíng)中，成本控制也是確保現(xiàn)金流穩(wěn)定的重要方面。在原料采購(gòu)方面，萬(wàn)達(dá)采取全國(guó)統(tǒng)一采購(gòu)的方式，盡可能地壓縮采購(gòu)成本。

3.2 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理盈利模式轉(zhuǎn)型

傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式以獲取土地為核心，這種盈利模式很難保障房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展以土地獲取為中心的盈利模式，其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)。首先，企業(yè)要在房地產(chǎn)商業(yè)化的發(fā)展中開(kāi)拓新市場(chǎng)，將盈利的模式多元化，并在發(fā)展中采取走出去的戰(zhàn)略模式，這是當(dāng)下當(dāng)?shù)禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)商業(yè)化發(fā)展的主要特征，也是企業(yè)盈利模式轉(zhuǎn)變的主要契機(jī)。與此同時(shí)，企業(yè)加強(qiáng)自身的內(nèi)部管理，在設(shè)計(jì)階段就開(kāi)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型目標(biāo)。并在不斷的發(fā)展中提高自身的服務(wù)能力，在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中逐步的趨于成熟[2]。

3.3 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理念戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，優(yōu)勝劣汰是必然的發(fā)展趨勢(shì)，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要從經(jīng)營(yíng)理念開(kāi)始。經(jīng)營(yíng)理念戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是企業(yè)發(fā)展的主要方向，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變?cè)嫉慕?jīng)營(yíng)模式以及管理模式，并在戰(zhàn)略目標(biāo)制定中對(duì)其進(jìn)行創(chuàng)新。傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)理念具有一定的局限性，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在經(jīng)營(yíng)理念上，向土地綜合經(jīng)營(yíng)者改變，重視物業(yè)的管理與房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，提高土地經(jīng)營(yíng)管理的價(jià)值性。

4 結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)下背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要在戰(zhàn)略目標(biāo)上進(jìn)行轉(zhuǎn)型，迎合當(dāng)下社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形式，對(duì)自身進(jìn)行重新定位，并在市場(chǎng)中發(fā)揮戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最大限度地保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要制定科學(xué)的發(fā)展目標(biāo)以及發(fā)展規(guī)劃，在經(jīng)營(yíng)模式以及管理模式上進(jìn)行創(chuàng)新，提高自身在市場(chǎng)中的占有率。