房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制的研究

文/蔡程，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)

隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。房地產(chǎn)在發(fā)展的過(guò)程中，需要巨大的資本支持。但是，受到國(guó)家相關(guān)政策的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)融資帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)為了滿(mǎn)足自身對(duì)資金的需求，開(kāi)始尋求新的融資渠道。其中房地產(chǎn)私募股權(quán)基金是其融資的新渠道，這樣就大大推動(dòng)了房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的發(fā)展。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出是房地產(chǎn)行業(yè)投資運(yùn)作過(guò)程中極為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制還存在很大的問(wèn)題。有必要對(duì)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制進(jìn)行研究，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出的實(shí)際情況，提出一些可以完善房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制的意見(jiàn)和建議。

1 對(duì)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制研究的必要性分析

1.1 房地產(chǎn)發(fā)展的融資需求

目前，社會(huì)主義新型城市化的推進(jìn)，城市化的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的需求越來(lái)越大。為了適應(yīng)城市化發(fā)展的趨勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷前進(jìn)。除此之外，受到國(guó)家相關(guān)政策的影響，尤其是“京津冀一體化”的影響，將房地產(chǎn)行業(yè)推向高潮，房?jī)r(jià)一直處于上升的狀態(tài)，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更進(jìn)一步。但是，國(guó)家為了調(diào)控房?jī)r(jià)，給房地產(chǎn)行業(yè)降溫，因此，就采取一些政策嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中需要巨大的資本支持，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行融資是必不可少的。但是，國(guó)家卻給房地產(chǎn)行業(yè)的融資增加了一些困難，比如說(shuō)：銀行信用貸款合作被叫停、資本市場(chǎng)門(mén)檻太高。銀行信用貸款政策收緊等等。這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求新的融資渠道與，而房地產(chǎn)私募股權(quán)基金就是一種新的、很好的融資方式，滿(mǎn)足了房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)資金的需求。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出是房地產(chǎn)行業(yè)投資運(yùn)作過(guò)程中極為重要的環(huán)節(jié)，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資各環(huán)節(jié)的有序進(jìn)行，一定要對(duì)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制進(jìn)行研究，提高房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制的合理性。

1.2 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制的現(xiàn)狀

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制還不是非常完善，阻礙了房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的發(fā)展。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資是通過(guò)轉(zhuǎn)讓其投資企業(yè)的權(quán)益，然后，促使投資者可以獲得更多的投資回報(bào)。在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資的過(guò)程中，需要市場(chǎng)為其提供退出機(jī)制。在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資的過(guò)程中，只有讓房地產(chǎn)私募股權(quán)基金順利退出，這樣才可以實(shí)現(xiàn)私募股權(quán)基金變現(xiàn)成房地產(chǎn)企業(yè)的投資。但是，現(xiàn)在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制存在問(wèn)題，給私募股權(quán)變現(xiàn)成投資形成阻礙。因此，為了建立房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制，有必要對(duì)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制進(jìn)行研究。

2 私募股權(quán)基金退出機(jī)制的具體內(nèi)涵分析

私募股權(quán)基金退出的具體內(nèi)涵是當(dāng)它所投資的企業(yè)得到了一定發(fā)展之后，私募股權(quán)機(jī)構(gòu)把它們所占有的權(quán)益資本拋售到市場(chǎng)上，這樣就可以幫助私募股權(quán)機(jī)構(gòu)收回自身的成本，甚至還能夠獲得一定的資本收益。房地產(chǎn)企業(yè)在城市化大背景下已經(jīng)取得了巨大的發(fā)展，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)也比較龐大，因此，房地產(chǎn)行業(yè)為了謀得自身的發(fā)展，可以通過(guò)私募股權(quán)基金的方法來(lái)進(jìn)行融資，將自身的一部分資本進(jìn)行售賣(mài)，然后，將私募股權(quán)基金推出，獲得房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的資本。

3 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制的現(xiàn)狀分析

3.1 房地產(chǎn)私募股權(quán)退出的路徑單一

房地產(chǎn)私募股權(quán)退出路徑單一是當(dāng)前房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制的主要缺陷之一。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出審批的程序還算簡(jiǎn)單，而且，還能夠獲得較大的資金回報(bào)。現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出的路徑主要是IPO，依賴(lài)這一路徑會(huì)造成房地產(chǎn)私募股基金退出機(jī)制具有很大的不確定性。通過(guò)IPO這一途徑來(lái)退出房地產(chǎn)私募股權(quán)，這會(huì)限制房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制的發(fā)展，不利于房地產(chǎn)私募股權(quán)退出路徑多樣化發(fā)展。

3.2 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出缺乏完善的法律保障

當(dāng)前，我國(guó)還沒(méi)有相關(guān)法律與房地產(chǎn)私募股權(quán)基金相關(guān)，所以，這就造成房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在退出過(guò)程中沒(méi)有法律體系的保護(hù)與規(guī)范。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出工作的開(kāi)展，是一項(xiàng)較為系統(tǒng)而復(fù)雜的工作，因此，如果缺乏相關(guān)法律體系的規(guī)范與引導(dǎo)，這將會(huì)造成房地產(chǎn)私募股份基金退出工作的無(wú)序性，無(wú)法保證房地產(chǎn)私募股份基金的有效退出，而且，也不能夠很好的規(guī)范相關(guān)機(jī)構(gòu)的行為。

3.3 房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)構(gòu)缺乏

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出工作開(kāi)展的過(guò)程中需要通過(guò)相關(guān)機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)的部分資本股權(quán)投資出去，但是，現(xiàn)在靠譜的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)構(gòu)較少，這就造成房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出工作無(wú)法按照要求完成。

4 影響房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出的因素

4.1 基金自身原因

影響房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出工作的開(kāi)展與基金自身的特征有關(guān)系?；鸢ㄒ韵聨讉€(gè)環(huán)節(jié)：退出成本、推出期限、推出收益。不同的退出方式在不同的環(huán)節(jié)具有不一樣的特征，而且，基金在退出過(guò)程中又不能夠僅僅依賴(lài)一種退出方式。所以，在基金退出的過(guò)程中，會(huì)結(jié)合實(shí)際情況選擇退出方式。

4.2 客觀因素

在房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出工作開(kāi)展的過(guò)程中，會(huì)影響這一工作開(kāi)展的客觀因素主要有以下幾點(diǎn)：資本市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期、政策法律環(huán)境。這些客觀因素都是動(dòng)態(tài)變化的，這給房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)。

5 建立完善房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制的意見(jiàn)和建議

5.1 建立和完善房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出的法律法規(guī)

為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金高效退出，一定要建立相關(guān)法律規(guī)范將房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出各環(huán)節(jié)以法律形式規(guī)定下來(lái)。制定科學(xué)完善的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出的募集形式、組織形式、運(yùn)作模式、治理機(jī)制進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，這樣才可以保證房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出的良好運(yùn)行。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出工作應(yīng)該要受到證券法、房地產(chǎn)法、稅法等一系列法律的制約，但是，這些法律太過(guò)寬泛，沒(méi)有針對(duì)性，因此，法律部門(mén)要針對(duì)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出工作的具體情況，制定適合這一工作開(kāi)展的法律法規(guī)。

5.2 培養(yǎng)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才

在私募股權(quán)基金投資進(jìn)行的過(guò)程中，都需要相關(guān)方面專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的參與，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資也不例外，一定要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出方面專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的培養(yǎng)，要提高從事房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出工作的工作人員的整體素質(zhì)。房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出方面的工作人員一定要精通金融方面的知識(shí)和房地產(chǎn)行業(yè)方面的理論，因此，在對(duì)這一方面人才培養(yǎng)的過(guò)程中一定要重視這兩方面理論知識(shí)的學(xué)習(xí)。高校在人才培養(yǎng)的過(guò)程中，要重視房地產(chǎn)私募股權(quán)基金方面專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，不但要注重理論知識(shí)的教學(xué)，還要通過(guò)社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)的參與，來(lái)提高房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出工作人員的實(shí)踐能力。相關(guān)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)員工工作素質(zhì)的提高。還要加強(qiáng)人才之間的流動(dòng)與交流，要推動(dòng)房地產(chǎn)方面人才與金融領(lǐng)域的人才之間的交流與合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，這樣就可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出領(lǐng)域工作人員的全面發(fā)展。企業(yè)和政府在人才流動(dòng)方面要采取積極地政策，為人才之間交流學(xué)習(xí)提供良好的環(huán)境。

6 結(jié)語(yǔ)

為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)又好又快發(fā)展，一定要積極解決房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中遇到的融資問(wèn)題。所以，要建立完善的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金退出機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金融資工作的開(kāi)展，為房地產(chǎn)的建設(shè)提供良好的資金條件。