房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)盈利模式研究

一、 輕資產(chǎn)盈利模式概述

輕資產(chǎn)盈利模式又稱“美國模式”，通過將房地產(chǎn)企業(yè)鏈的設計、管理、開發(fā)、建造等環(huán)節(jié)加以分解，使各個房地產(chǎn)企業(yè)能夠自由選取適合本企業(yè)的優(yōu)勢環(huán)節(jié)來經(jīng)營，不需要像重資產(chǎn)盈利模式一樣需要進行整個過程的開發(fā)工作。經(jīng)過專業(yè)的產(chǎn)業(yè)分工，各個參與企業(yè)都能在擅長的方面進行標準化和專業(yè)化的運營，從而獲得更高的收益。輕資產(chǎn)盈利模式的建立應考慮以下三個方面：一是選取本企業(yè)擅長的業(yè)務線，依據(jù)自身產(chǎn)品的市場優(yōu)勢并結(jié)合整個市場的經(jīng)濟環(huán)境，選擇最符合本企業(yè)能力標準的產(chǎn)品類型；二是企業(yè)應依據(jù)自己在市場中的競爭力水平對自身價值進行定位，然后選取本企業(yè)最擅長、效益最高的一環(huán)來運作，通過輕資產(chǎn)盈利模式來放大運營的效率；三是需要依靠與本企業(yè)相匹配的資本平臺，利用資本杠桿原理對運營效率繼續(xù)擴大。輕資產(chǎn)盈利模式總的來說就是這種產(chǎn)業(yè)鏈分工高度專業(yè)化并與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)平臺相結(jié)合的盈利模式[1]。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)存問題

我國的房地產(chǎn)企業(yè)因其具有市場性，盲目地追求經(jīng)濟利益，在與國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控相違背后進行整改，使得房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量相對減少并面臨一些問題。一是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型難度較大，房地產(chǎn)企業(yè)大多作為國有企業(yè)，其經(jīng)營過程中關于項目開辦、資產(chǎn)處理等問題都要經(jīng)過國資委審批才能進行。二是企業(yè)管理成本高，使房地產(chǎn)企業(yè)難以提升運行、決策效率，容易引發(fā)企業(yè)內(nèi)部與合作單位的不滿。三是資金危機影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目投資回報變慢、資金需求不斷擴大。四是出現(xiàn)融資危機，財務風險不斷提高，重資產(chǎn)盈利模式弊端不斷顯露。五是土地成本逐年提升，直接減少房地產(chǎn)項目的開發(fā)利潤，并且購買土地占用資金量大，易造成風險。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)盈利模式運營建議

當前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始運用輕資產(chǎn)盈利模式，輕資產(chǎn)盈利模式不斷的創(chuàng)新和增多。雖然房地產(chǎn)企業(yè)運行輕資產(chǎn)盈利模式暫時利潤較少，但這種模式卻是一個新的轉(zhuǎn)變，需要房地產(chǎn)公司不斷努力和嘗試。房地產(chǎn)企業(yè)應在提升運營能力、優(yōu)化現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)、選擇運營模式、整合核心資源及控制資金風險等方面不斷地進行完善和優(yōu)化。

(一) 提升運營能力

當前，我國房地產(chǎn)金融方面處于投資機構(gòu)規(guī)模較小、金融支持工具較少、獨立完成輕資產(chǎn)化較難、政策收緊等情況，提升房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務運營能力是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應在其最為擅長的業(yè)務領域達到在行業(yè)中領先，從而實現(xiàn)輕資產(chǎn)盈利模式。輕資產(chǎn)盈利模式在本質(zhì)上是投入較少，回報較多，其模式的核心是追求整體效率。要想提高開發(fā)商的效率和效益，需要做大做強企業(yè)最擅長領域，將不擅長的相關業(yè)務交付合作單位處理，實行房地產(chǎn)合作開發(fā)[2]。比如，小股操盤模式的操盤者有自己的運營能力，合作方提供土地與資金支持。操盤者通過發(fā)揮自身品牌效應，使自身運營能力不斷得到增強，合作單位只需考慮滿足其土地和資金需求。在代建的模式下，代建方主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設和銷售階段的運營及管理，合作方從事提供土地與融資工作。電子運營商從事經(jīng)營業(yè)務平臺。多個房地產(chǎn)企業(yè)在其最擅長領域，各司其職、分工明確，共同實現(xiàn)輕資產(chǎn)盈利模式。

(二) 優(yōu)化現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)

輕資產(chǎn)盈利模式要在房地產(chǎn)企業(yè)承受巨大資金壓力時，完善和優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)。現(xiàn)金流不僅是房地產(chǎn)企業(yè)當前的資金庫存，還包含隨時可用的銀行票證與存款。輕資產(chǎn)盈利模式借用的資金數(shù)量越多，自身自己壓力越少。小股操盤時，房地產(chǎn)企業(yè)將若干個項目資金分散至更多房地產(chǎn)項目，使資金投入相對減少。在代建模式下，代建方只需要通過品牌效應和團隊管理就能獲得項目，無需投入資本，沒有現(xiàn)金流壓力。房地產(chǎn)公司減少現(xiàn)金流壓力在符合國家政策前提下，不僅可以通過擴展其輕資產(chǎn)項目的規(guī)模和不斷借用外部資金，也可以通過私募股權、信托基金和房地產(chǎn)眾籌等方式的合理使用來實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)當前可運用的輕資產(chǎn)盈利模式主要有代建模式和萬科小股操盤兩種外部融資渠道，借用私募基金和信托基金來減少資金沉淀也是輕資產(chǎn)盈利模式的運營趨勢，通過多元化的房地產(chǎn)融資，使融資渠道得以保障。

(三) 合理選擇運營模式

在輕資產(chǎn)的運營中，被房地產(chǎn)企業(yè)廣泛使用的模式主要是代建、小股操盤與電商服務模式，這些模式都有其專長和熟練領域。通過選擇合適的運營模式，使自身的優(yōu)勢更加明顯。合理選擇運營模式應注意企業(yè)的服務定位，明確服務范圍是一個還是多個輕資產(chǎn)元素環(huán)節(jié)。應根據(jù)優(yōu)勢定位，確定自身優(yōu)勢領域，根據(jù)輕資產(chǎn)盈利模式進行服務定位[3]。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在模式選擇上要運用動態(tài)思維，既要跟隨國家政策變化不斷創(chuàng)新，不能逾越政策框架，也要跟隨客戶需求與客戶群體變化進行創(chuàng)新和適當調(diào)整，還要在品牌形象與客戶對象上創(chuàng)新，不斷調(diào)整范圍和轉(zhuǎn)移運營地點。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化與構(gòu)建輕資產(chǎn)盈利模式上應以組織機構(gòu)與設計團隊作為支撐，通過資深的專家群體和智囊團為輕資產(chǎn)盈利模式提供專業(yè)運營指導和適當項目規(guī)劃，從而建立科學的組織保障體系，為輕資產(chǎn)項目的定位、設計與落實提供有力保障。

(四) 整合核心資源

房地產(chǎn)企業(yè)要塑造資深企業(yè)形象，通過企業(yè)品牌建設、管理建設、文化建設與信息平臺建設來提高自身的核心競爭力，優(yōu)化各方面能力，促進資源整合。核心資源優(yōu)化是輕資產(chǎn)盈利模式優(yōu)化的關鍵，輕資產(chǎn)下的資源整合就是通過品牌、服務、管理中的一環(huán)或多個環(huán)節(jié)來實施輕資產(chǎn)項目。輕資產(chǎn)項目的開設初級階段應保證產(chǎn)品質(zhì)量與按時完成，伴隨項目的不斷開展，管理的成本也會不斷降低，加之企業(yè)專業(yè)化的服務流程，從而進一步促進資源整合。輕資產(chǎn)資源的重復利用與資源共享有利于提高企業(yè)的收入，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應重視資產(chǎn)長期價值，不斷提高自身商管能力，加強優(yōu)勢資源共享，優(yōu)化服務運營平臺。隨著房地產(chǎn)企業(yè)外延業(yè)務的開展，電影、酒店、文化等項目的科學實施，進一步提高了其品牌競爭力與影響力，在輕資產(chǎn)盈利模式實施過程中，管理能力也更加嫻熟，電商服務與養(yǎng)老地產(chǎn)項目也使得品牌獲得更好的正面效應，幫助企業(yè)不斷完善和整合核心資源。

(五)控制資金風險

房地產(chǎn)企業(yè)運用輕資產(chǎn)盈利模式應提高資金風險意識，控制資金風險。低投入、高回報，以小博大是輕資產(chǎn)盈利模式的明顯特征，當房地產(chǎn)企業(yè)嘗試獲得更高利益的同時就會有一定的資金風險。因此，有效預防與識別輕資產(chǎn)盈利模式運營中可能出現(xiàn)的風險就尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應注意投資方的土地儲備與資金情況，與投資方合作時注重擔保人的擔保能力，避免自然人擔保。對房地產(chǎn)市場的有效掌握也是必不可少的，一旦發(fā)現(xiàn)風險之后就要立即做好風險規(guī)避和轉(zhuǎn)移的工作。另外，房地產(chǎn)委托管理也容易引發(fā)質(zhì)量問題，增加企業(yè)管控風險，應加以重視。總而言之，通過這些科學合理的風險控制和防范措施，有力幫助企業(yè)規(guī)避風險，并獲得平穩(wěn)發(fā)展。

四、 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)應正確認識當前行業(yè)的現(xiàn)狀，充分運用輕資產(chǎn)盈利模式，學習國外成功經(jīng)驗，結(jié)合企業(yè)自身特點，通過提升自身運營能力、優(yōu)化現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)、合理選擇運營模式、整合核心資源及控制資金風險等手段，設計出符合自身的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型路線，從而克服重重困難，取得更大的成功。