營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃分析

鄺依漢

(貴州多彩貴州城建設(shè)經(jīng)營有限公司，貴州 貴陽 550001)

1 引言

自1998年房改大幕拉開，結(jié)束福利分房制度以來，房地產(chǎn)行業(yè)一路高歌猛進(jìn)；當(dāng)2008年美國債務(wù)危機(jī)來襲，“4萬億刺激計(jì)劃”雖備受爭議，卻以投資為主導(dǎo)，在經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)調(diào)整層面上削弱了外需市場冰封帶來的沖擊，承載激增的M2并取得跨越式發(fā)展的也正是房地產(chǎn)行業(yè)；如今又跨過了十個(gè)年頭，在新常態(tài)下，去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)勢在必行，千呼萬喚始出來的“營改增”政策，也間接翻開了各行業(yè)稅務(wù)籌劃新篇章，大熱的房地產(chǎn)企業(yè)必須在稅務(wù)籌劃方面進(jìn)行深入研究并適時(shí)調(diào)整，方能在擠壓泡沫的長周期中步入良性發(fā)展新軌道。

隨著我國改革開放進(jìn)入下半場，稅收制度也不斷迭代完善，“營業(yè)稅改增值稅”(簡稱為“營改增”)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)展開，并且取得了良好的成效。在我國宏觀財(cái)政調(diào)控政策的軍備庫里，“營改增”得到廣泛深入應(yīng)用，儼然已發(fā)展成為一項(xiàng)極其重要的稅收利器。增值稅相較營業(yè)稅，最大的特點(diǎn)是減少了重復(fù)征收的環(huán)節(jié)，僅對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分繳納相應(yīng)稅費(fèi)，這也是國家根據(jù)瞬息萬變的社會(huì)發(fā)展趨勢，跌宕起伏的經(jīng)濟(jì)周期，以深化改革總體部署，全面建成小康社會(huì)為出發(fā)點(diǎn)，擬定的重大決策。目的是加快我國的財(cái)稅體制深化改革、進(jìn)一步減輕各行業(yè)(尤其是高端服務(wù)業(yè)和高新科技行業(yè))的稅負(fù)，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資源和企業(yè)生產(chǎn)積極性，催化產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)、深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。此時(shí)此刻，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)怎樣在“營改增”的新形勢下，合法合規(guī)地開展稅務(wù)籌劃工作，是擺在所有地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)面前一項(xiàng)極富挑戰(zhàn)的課題。本文就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中所存在的突出問題進(jìn)行剖析，并在此基礎(chǔ)上提出了應(yīng)對(duì)之策。

2 “營改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的利好

(1)優(yōu)化了稅制結(jié)構(gòu)，有效避免重復(fù)征稅，讓房地產(chǎn)企業(yè)納稅者的繳付壓力得到有效地環(huán)節(jié)，并有效地激發(fā)出了項(xiàng)目建設(shè)者的熱情以及積極性，有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工作的開展。

(2)伴隨“營改增”政策的頒布以及全面實(shí)施，現(xiàn)在主要是以增值稅專用發(fā)票為主，過去的營業(yè)稅發(fā)票被摒棄。此外，企業(yè)的相關(guān)支出費(fèi)用都被統(tǒng)一的納入到了進(jìn)項(xiàng)稅抵扣領(lǐng)域中，征稅比例得到有效地減少，同時(shí)也有效地降低了稅務(wù)部門的征收難度。

(3)房地產(chǎn)企業(yè)在以往繳納營業(yè)稅時(shí)，法規(guī)中可以享受的稅收減免政策，在“營改增”實(shí)施后，還是可以享受有關(guān)優(yōu)惠政策，不會(huì)使得企業(yè)的稅負(fù)壓力陡增。

3 “營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面存在的問題

3.1 “營改增”政策實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本和建設(shè)成本劇增

房地產(chǎn)企業(yè)所獲取的利潤在很大層面上取決于土地開發(fā)成本。若建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值稅應(yīng)低于扣除項(xiàng)目數(shù)額的1/5，這和以往征收的土地增值稅有很大區(qū)別，倘若增值額多于扣除項(xiàng)目數(shù)額的1/5，那么所有的增值額都將根據(jù)規(guī)定進(jìn)行計(jì)稅。對(duì)于很多地方政府放出的核心地塊，房地產(chǎn)開發(fā)商若想競拍拿下，除需支付高昂的土地出讓金，還要承擔(dān)不少稅費(fèi)。

在建設(shè)過程中，需要招采大批建筑材料。對(duì)于那些流動(dòng)資金吃緊的甲方地產(chǎn)企業(yè)，為了降低采購成本，往往寧愿冒著無法獲取增值稅發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)，也要選擇規(guī)模較小的建材公司。因此，繳納相關(guān)稅收款項(xiàng)時(shí)，就不能將這些增值稅進(jìn)行扣除，無形中就增加了建筑成本。對(duì)乙方施工單位而言同樣有困惑，由于勞務(wù)市場人員流動(dòng)等眾多復(fù)雜特性，鮮有專業(yè)化的勞務(wù)公司對(duì)大量建筑施工人群進(jìn)行派遣管理，那么施工單位在建筑勞務(wù)薪酬支出方面，也很難根據(jù)實(shí)際用工情況，開具正規(guī)的增值稅發(fā)票，所以怎樣扣除這部分人力成本也很令人犯愁。

3.2 “營改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

為了快速回籠資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在拿地開發(fā)建設(shè)時(shí)便同步預(yù)售，這就需要將預(yù)銷之后所獲得的部分利潤用來作為稅款上繳。同時(shí)伴隨著開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)，各種成本也會(huì)逐步地增加，使得房地產(chǎn)企業(yè)建站項(xiàng)目的現(xiàn)金流被禁錮。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)在過渡時(shí)期存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)初期，房地產(chǎn)企業(yè)采購施工材料所占的總體成本往往不會(huì)太高，更多資金會(huì)投入到市場營銷以及廣告策劃，間接導(dǎo)致抵扣稅款不高而稅負(fù)過高。自我國開始頒布實(shí)施“營改增”政策，按照房地產(chǎn)企業(yè)的年均增長水平與總產(chǎn)值之間的比較，已將增值稅調(diào)整到11%。而很多房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)特殊的過渡時(shí)期，由于種種原因，未能及時(shí)地將積壓的商品房銷售出去，導(dǎo)致無法按時(shí)繳納稅款，不可避免的產(chǎn)生了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4 “營改增”政策實(shí)施背景下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃的具體對(duì)策

4.1 土地增值稅的籌劃

(1)合理利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策。在建造普通商品房時(shí)，權(quán)衡減免稅額和高價(jià)銷售獲利間的零和博弈，避免一味追求高利潤而承擔(dān)的銷售壓力和稅費(fèi)減免方面的優(yōu)惠，但該籌劃策略僅適用于出售市郊地段的中、低端房產(chǎn)項(xiàng)目。(2)盡量增加扣除項(xiàng)目的金額。通過加大對(duì)公共配套設(shè)施及環(huán)境改善的資金投入，能夠增加土地增值稅的抵扣項(xiàng)目數(shù)額，合法合規(guī)的降低應(yīng)繳納土地增值稅額，同時(shí)還能夠極大的改善所建小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，對(duì)于企業(yè)品牌形象塑造也大有裨益。(3)關(guān)于利息扣除標(biāo)準(zhǔn)的選擇。在正確解讀國家宏觀貨幣調(diào)控政策前提下，合理撬動(dòng)杠桿向銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中砥礪前行的不二法則，可以說借貸的利息支出成本是定然存在的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，必須緊扣當(dāng)下的開發(fā)節(jié)奏，選取利于推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)的扣除方法來降低利息支出成本。遵循我國相關(guān)法規(guī)，但凡出具金融機(jī)構(gòu)證明，并且依照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目可以進(jìn)行分?jǐn)偟?，都可依照?shí)際情況參照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除(剩余部分則依照銀行同類同期貸款利率來計(jì)算)。這便為企業(yè)降低稅務(wù)成本提供了一條醒目的路徑。

4.2 房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營方面的籌劃

(1)不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入管理，盡可能規(guī)避各類操作失誤以及收入分類方面的錯(cuò)誤，防止多納稅款或少繳付的現(xiàn)象發(fā)生。(2)加強(qiáng)審計(jì)，深化對(duì)各類稅率核算等方面的研究，理清房地產(chǎn)企業(yè)承攬的各類業(yè)務(wù)劃分標(biāo)準(zhǔn)，全面把控各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算工作。(3)在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理中，不斷建立健全成本核算相關(guān)制度，特別是要對(duì)可抵扣項(xiàng)方面的收入進(jìn)行嚴(yán)格地管理。(4)對(duì)于乙方施工單位，應(yīng)當(dāng)盡量與正規(guī)的勞務(wù)派遣公司合作，憑借票據(jù)扣除增值稅款，降低企業(yè)稅負(fù)。

4.3 注重財(cái)務(wù)結(jié)算方式方面的籌劃

依照相關(guān)規(guī)定，在“營改增”政策頒布實(shí)施之后，共有委托代銷和收款、直接收款、賒銷與分期付款、預(yù)收等幾種貨款貨物與勞務(wù)結(jié)算方式。特別值得注意是每一種結(jié)算方式都有相對(duì)應(yīng)的納稅義務(wù)形成時(shí)間。比如委托代銷方式是以貨物發(fā)出或提供服務(wù)的當(dāng)天時(shí)間為準(zhǔn)，當(dāng)成納稅義務(wù)的形成時(shí)間；直接收款方式則不同，會(huì)將企業(yè)獲取銷售款憑據(jù)當(dāng)天的時(shí)間，作為納稅義務(wù)形成時(shí)間……這便要求房地產(chǎn)企業(yè)在報(bào)稅時(shí)，根據(jù)不同結(jié)算方式把控好時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提升建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)使用效率。

4.4 合理運(yùn)用房屋銷售方面稅收優(yōu)惠政策減免稅負(fù)

“營改增”政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的繳付稅種也發(fā)生了較大變動(dòng)，主要的納稅品種變成了土地增值稅和增值稅。而房屋的銷售價(jià)格會(huì)直接影響增值稅。比對(duì)其他開發(fā)商相關(guān)樓盤售價(jià)調(diào)整銷售價(jià)格時(shí)，還應(yīng)當(dāng)綜合考慮如何與相關(guān)稅款抵扣優(yōu)惠之間相的結(jié)合，以此降低企業(yè)的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量和去存率。

4.5 加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的專項(xiàng)管理

以往房地產(chǎn)企業(yè)總是以相關(guān)合同規(guī)定及到款情況，開具營業(yè)稅發(fā)票進(jìn)項(xiàng)。在新政實(shí)施后，國家稅務(wù)部門加強(qiáng)了對(duì)發(fā)票的核查工作，因而在日常財(cái)務(wù)管理中要注意科學(xué)劃分各種發(fā)票，以此改善對(duì)稅務(wù)部門的有關(guān)需求，降低征收和繳付成本。目前主要的增值稅發(fā)票為專用型和普通型發(fā)票兩大類，特別值得一提的是，增值稅發(fā)票可以有效抵扣稅額。介于此，房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格按照稅法規(guī)定，時(shí)刻銘記國家在《刑法》中對(duì)于處罰增值稅專用發(fā)票違紀(jì)違規(guī)行為的相關(guān)條例，對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格的專項(xiàng)管理。財(cái)務(wù)部或法務(wù)審計(jì)部需要招募專業(yè)人士，全面負(fù)責(zé)增值稅發(fā)票的領(lǐng)用、核銷和認(rèn)證等系列工作。

5 結(jié)語

綜上所述，在國家全面實(shí)施“營改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面還存在著很多問題，比方說對(duì)開發(fā)和建設(shè)成本的影響，針對(duì)土地增值稅的稅務(wù)籌劃就顯得尤為重要，還有對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的禁錮，過渡時(shí)期由于積壓庫存導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等問題。只有及時(shí)有效的地解決這些問題，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃水平，才能讓企業(yè)發(fā)展的步伐邁得更加堅(jiān)定。