新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考

袁大順

（駐馬店市征地事務(wù)所，河南駐馬店463000）

在科技水平提高的今天，人們的生活開始走向了快節(jié)奏、多元化的形態(tài)，這就讓經(jīng)濟(jì)開始呈現(xiàn)出了一個(gè)新的形態(tài)。而且隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷革新，經(jīng)濟(jì)的形態(tài)又更加的復(fù)雜化。可以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)的變化是和科技有著巨大的關(guān)聯(lián)的。這就需要各行各業(yè)能夠引入科技，將科技運(yùn)用在具體的工作之中。因此，各行業(yè)都需要進(jìn)行自身的改革。在新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)由于其資本大，從業(yè)人員多，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)等原因，新經(jīng)濟(jì)對(duì)其沖擊尤為明顯，這就讓房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行全面的改革，才能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)下的社會(huì)。

一、新經(jīng)濟(jì)形式

所謂“新經(jīng)濟(jì)”是建立在信息技術(shù)革命和制度創(chuàng)新基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)與低通貨膨脹率、低失業(yè)率并存，經(jīng)濟(jì)周期的階段性特征明顯淡化的一種新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。當(dāng)前新經(jīng)濟(jì)是指創(chuàng)新性知識(shí)在知識(shí)中占主導(dǎo)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為龍頭產(chǎn)業(yè)的智慧經(jīng)濟(jì)形態(tài)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響

（一）積極影響

第一，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求是大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要部分，對(duì)優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要意義，表現(xiàn)在為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了場(chǎng)地、場(chǎng)所的支持，能夠進(jìn)一步優(yōu)化我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展能夠促進(jìn)城市發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)階段。第二，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。中國(guó)人口數(shù)量多，在城市化進(jìn)程加快的情況下，住房問(wèn)題成為困擾人們的重要問(wèn)題。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則是能夠逐漸滿足人們的住房需求，進(jìn)而帶動(dòng)社會(huì)其他生產(chǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。第三，帶動(dòng)社會(huì)就業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠帶動(dòng)與之相關(guān)行業(yè)，特別是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，比如木材、鋼鐵、磚塊、家具、裝修等行業(yè)，在某種程度上解決我國(guó)就業(yè)難問(wèn)題。第四，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展能夠促進(jìn)消費(fèi)，同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展的過(guò)程中能夠不斷滿足人們對(duì)社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房屋住宅需求，帶動(dòng)傳統(tǒng)消費(fèi)行業(yè)的發(fā)展，成為社會(huì)消費(fèi)需求提升增長(zhǎng)的重要力量。

（二）消極影響

第一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要危機(jī)一般體現(xiàn)在虛假繁榮之上，也就是所謂的泡沫經(jīng)濟(jì)。許多地區(qū)，都出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)混亂的局面，各大公司利用哄抬物價(jià)的方式，來(lái)追求最大利益。這樣雖然保證了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的利益，但是卻損害了其他行業(yè)的利益，這樣的情況下，會(huì)造成其他行業(yè)收入的整體下降，從而引起房產(chǎn)滯銷的問(wèn)題。這不是因?yàn)槿藗儗?duì)于房地產(chǎn)已經(jīng)沒有需求，而是因?yàn)槿藗冸y以支付高額的房?jī)r(jià)。因此，這種情況下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮，只會(huì)是虛假繁榮，導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。

第二，虛假繁榮下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)對(duì)其他的行業(yè)產(chǎn)生巨大的沖擊，讓許多行業(yè)都出現(xiàn)倒閉、人員失業(yè)的情況，這樣就會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。最終依舊是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為泡影。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)為資金使用量大，資源使用量大，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，一般會(huì)采用金融的手段進(jìn)行資金的操作。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了虛假繁榮，那么金融機(jī)構(gòu)無(wú)法看清這種市場(chǎng)的本質(zhì)，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投入，就會(huì)導(dǎo)致金融結(jié)構(gòu)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，嚴(yán)重影響人們的經(jīng)濟(jì)安全。這樣的情況一旦出現(xiàn)，就會(huì)爆發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的非理性問(wèn)題

（一）政府的管控與實(shí)際相互脫離

這個(gè)問(wèn)題在房地產(chǎn)的開發(fā)上是非常常見的。首先，房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)，是需要政府進(jìn)行批準(zhǔn)的。而且這些商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等地方的規(guī)劃，都是由政府進(jìn)行的，所以房地產(chǎn)公司的開發(fā)并不能按照自己對(duì)市場(chǎng)的理解進(jìn)行，也不能根據(jù)人民群眾的需求而進(jìn)行。這就造成了許多地方的開發(fā)，其實(shí)只是政府的面子工程，能帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不大，人們也不是十分需求這些房地產(chǎn)。因此，政府就需要格外的重視這個(gè)問(wèn)題，在進(jìn)行區(qū)域開發(fā)與規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)該體察人民的想法，采納房地產(chǎn)公司的意見。否則很容易造成房地產(chǎn)行業(yè)的滯銷危機(jī)，讓企業(yè)承受巨大的損失。

（二）脫離市場(chǎng)化發(fā)展需求

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化在某種程度上是平均利潤(rùn)規(guī)律變動(dòng)影響的結(jié)果。受社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)導(dǎo)向一方面比較盲目，另一方面也有自身合理的一面。在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，政府應(yīng)用批租權(quán)來(lái)發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在某種程度上是在優(yōu)化地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。但是，在實(shí)際發(fā)展中，政府規(guī)劃產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒有發(fā)揮出集聚經(jīng)濟(jì)的功能，在發(fā)展的過(guò)程中沒有考慮投資者的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要就隨意下達(dá)指令，將土地留給出高價(jià)的人，沒有尊重投資者的市場(chǎng)取向，且在發(fā)展中還以為追求高技術(shù)、高消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)。

（三）市場(chǎng)發(fā)展不成熟

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于價(jià)格的掌控還處于非常初級(jí)的階段，大部分定價(jià)都過(guò)于片面，不能按照市場(chǎng)真正的需求進(jìn)行定價(jià)。其主要的特點(diǎn)就是價(jià)格競(jìng)賽，而且價(jià)格的競(jìng)賽還存在著十分紊亂的情況。一些房地產(chǎn)商標(biāo)榜高水平小區(qū)，以高價(jià)格高質(zhì)量為噱頭，進(jìn)行宣傳。其他的地產(chǎn)商也開始效仿，這就造成了地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，讓人們難以支付高昂的房?jī)r(jià)。而另一些人則采用低價(jià)格的手段，低價(jià)格標(biāo)榜的就是貧民入住，這也讓許多地方的開發(fā)不能到位，甚至一些開發(fā)是豆腐渣工程。因此，房地產(chǎn)的發(fā)展，一定要根據(jù)具體的市場(chǎng)情況來(lái)定價(jià)，才能保證地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

四、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略

（一）實(shí)現(xiàn)對(duì)城市土地的合理規(guī)劃

城市土地經(jīng)營(yíng)不是單純的炒地皮，不能一味通過(guò)土地的出讓來(lái)增加財(cái)政收入，以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開發(fā)來(lái)提升國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行規(guī)劃的時(shí)候，相關(guān)人員需要分別從短期效益和長(zhǎng)期效益兩個(gè)方面分別對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行分析。比如房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短期效益是通過(guò)商品住宅、小商鋪的直接出售來(lái)獲得，長(zhǎng)期效益則是通過(guò)大型商場(chǎng)、寫字樓的長(zhǎng)期出租來(lái)獲得。還有一些房地產(chǎn)是作為娛樂用房、公共設(shè)施、觀光旅游等來(lái)進(jìn)行銷售。為此，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的需要從多個(gè)方面來(lái)對(duì)城市土地進(jìn)行規(guī)劃，比如城市的公園、旅游景點(diǎn)、綜合大學(xué)、大型超市、金融市場(chǎng)等分別要建設(shè)在什么位置上，建設(shè)成多大的規(guī)模，能否通過(guò)土地的建設(shè)應(yīng)用成為城市發(fā)展的一種記憶，能夠促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（二）強(qiáng)化政府的經(jīng)濟(jì)服務(wù)職能

結(jié)合現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況和房市表現(xiàn)情況，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)投資處于繁榮發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于一種上升階段。但是在從市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況上看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展處于從不成熟到成熟的調(diào)整階段，總體發(fā)展缺乏理性。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展總體上屬于一種長(zhǎng)期使用和發(fā)展的物品，在發(fā)展規(guī)劃的時(shí)候不能馬虎，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的供求平衡。結(jié)合現(xiàn)階段城市居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購(gòu)買能力，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。為此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展需要進(jìn)一步強(qiáng)化政府的經(jīng)濟(jì)管理干預(yù)職能，結(jié)合科學(xué)發(fā)展觀的要求調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為人們提供更多的高性價(jià)比房地產(chǎn)產(chǎn)品，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的成熟化發(fā)展。

（三）加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控力度

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展起到了重要作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有著很大的依賴性和領(lǐng)導(dǎo)性。為了能夠更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的供求平衡，需要政府部門發(fā)生自身職能，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面宏觀調(diào)控，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整地產(chǎn)的價(jià)位，使得房?jī)r(jià)和人們的收入水平相適應(yīng)。在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，政府部門需要重視居民的承受能力，引導(dǎo)居民建立合理的消費(fèi)理念，從而保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

綜上所述，在新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成，對(duì)促進(jìn)國(guó)家發(fā)展起到了十分重要的作用。但是在實(shí)際的發(fā)展中也存在多種多樣的問(wèn)題，為了能夠更好地促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要在堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀的同時(shí)，政府部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)設(shè)穩(wěn)定環(huán)境的支持。

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