流拍“變局”下的地產(chǎn)猜想

趙偉

摘要：近期我國住宅土地流拍現(xiàn)象頻繁發(fā)生，引發(fā)市場關(guān)注。地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，疊加地價(jià)上漲過快，或是影響近期企業(yè)拿地意愿的重要原因。后續(xù)土地流拍若繼續(xù)惡化，或?qū)φ曰鹗杖氘a(chǎn)生一定影響，進(jìn)而制約今后基建投資發(fā)力的空間。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控 貨幣化安置 政府性基金 基建投資

住宅土地流拍現(xiàn)象頻發(fā)，引發(fā)市場擔(dān)憂

今年年初以來，我國土地流拍數(shù)量有所增加，二季度以來更是呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢（見圖1），其中住宅用地流拍現(xiàn)象較為明顯，占全國流拍土地宗數(shù)的比重由一季度末的28%上升至8月的60%（見圖2）。數(shù)據(jù)顯示，2018年1—7月，全國住宅用地流拍643宗，較上年同期增長28%;對應(yīng)建設(shè)用地面積2781萬平方米，較上年同期大幅增長101%。土地流拍頻繁發(fā)生，引發(fā)市場對土地市場遇冷，進(jìn)而拖累下半年地產(chǎn)投資的擔(dān)憂。

從城市類型來看，今年二季度以來，二線城市和三四線城市流拍住宅用地面積均出現(xiàn)明顯增長，其中二線城市流拍較為密集，流拍率由一季度末的4.1%大幅抬升至7月的8.2%;三四線城市流拍率也明顯上升（見圖3），由3.2%升至4.8%。從地區(qū)分布來看，長三角、中西部地區(qū)土地流拍現(xiàn)象較多，住宅用地流拍率也分別由一季度末的5.2%和3.4%上升至7月的8.1%和5.2%。從具體城市來看，合肥、成都、蘇州、太原等熱點(diǎn)二線城市，以及前期房價(jià)上漲較快的阜陽、菏澤、肇慶等熱點(diǎn)三四線城市的土地流拍規(guī)模都較為靠前。

圖1 近期全國流拍土地增加

圖2 二季度以來住宅用地流拍數(shù)量明顯增加

注：圖中住宅用地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截至8月24日

資料來源：中國指數(shù)研究院、Wind、長江證券研究所

（編者注：1.請將圖1中藍(lán)色圖例改為“全國流拍土地宗數(shù)（左軸）”;2.將圖2中藍(lán)色圖例改為“土地宗數(shù)（左軸）”;3.將兩圖中的（宗）及（%）、（萬平方米）都去掉括號）資料來源：中國指數(shù)研究院、長江證券研究所

地產(chǎn)調(diào)控政策收緊疊加地價(jià)上漲過快或是重要成因

自今年5月住建部約談12城市以來，新一輪地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺（見圖4），在加強(qiáng)對一、二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場監(jiān)管、“查缺補(bǔ)漏”的同時(shí)，還加速向三線及以下城市下沉。三四線城市地產(chǎn)調(diào)控邊際收緊，疊加此前住建部會議提出將因地制宜調(diào)整貨幣化安置比例，預(yù)計(jì)未來三四線城市地產(chǎn)銷售或?qū)⒊袎?。在三四線城市需求預(yù)期承壓的背景下，土地價(jià)格繼續(xù)上漲，進(jìn)一步加大了房企開發(fā)成本壓力，對房企拿地意愿造成影響。

圖3 全國流拍的住宅用地面積

資料來源：中國指數(shù)研究院、長江證券研究所

圖4 房地產(chǎn)調(diào)控力度整體趨嚴(yán)

資料來源：中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)、長江證券研究所

（編者注：圖4在版上改）

今年6月以來，我國土地成交速度明顯放緩，全國土地出讓金增速明顯回落。我國100個(gè)大中城市土地成交面積增速是全國土地購置面積的領(lǐng)先指標(biāo)。今年6月以來，這100個(gè)大中城市中的二、三線城市土地成交面積增速大幅回落，印證了房企拿地意愿的減弱（見圖5）。此外，全國土地出讓收入累計(jì)同比增速在5月達(dá)到45.9%的高點(diǎn)后，連續(xù)兩個(gè)月下滑至7月的35.1%，也從側(cè)面驗(yàn)證了土地市場出現(xiàn)明顯降溫。

圖5 100個(gè)大中城市成交土地占地面積累計(jì)同比增速回落

資料來源：Wind、長江證券研究所

（編者注：1.請去掉圖中文字“100大中城成交土地占地面積累計(jì)同比”;2.去掉縱軸單位的括號）

新一輪地產(chǎn)調(diào)控加速向三線及以下城市下沉，近期普洱、河間等三四線城市也紛紛出臺調(diào)控政策。7月31日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。8月7日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會，提出對樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)。綜合考慮政策導(dǎo)向及近期地方調(diào)控措施，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)嚴(yán)調(diào)控的趨勢并未改變，或?qū)⑦M(jìn)一步影響土地交易和地產(chǎn)投資表現(xiàn)。

新開工面積和土地購置費(fèi)是決定房地產(chǎn)投資走向的關(guān)鍵變量。伴隨著土地成交進(jìn)度放緩，未來一段時(shí)間房屋新開工面積增速或?qū)⒎啪彙４送?，考慮到土地購置費(fèi)滯后于土地成交價(jià)款3～4個(gè)季度，2017年年末土地成交價(jià)款高位回落，對土地購置費(fèi)的滯后影響或?qū)慕衲晁募径乳_始顯現(xiàn)，地產(chǎn)投資或?qū)⒊袎骸?/p>

政府性基金收入和基建投資或?qū)⑹苡绊?/p>

地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入與土地成交情況密切相關(guān)（見圖6）。2016—2017年土地市場火熱，帶動地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入大幅增長，由2015年的-21.4%持續(xù)回升至2017年的40.7%?？紤]到國有土地出讓收入是地方政府性基金收入的主要來源，占全國政府性基金收入的比重已超過85%，后續(xù)土地流拍若繼續(xù)惡化，或?qū)φ曰鹗杖氘a(chǎn)生一定影響，進(jìn)而制約今后基建投資發(fā)力的空間。

圖6 地方政府國有土地出讓收入與土地成交情況

資料來源：Wind、長江證券研究所

（編者注：1.請將藍(lán)色圖例改為“土地成交價(jià)累計(jì)同比增速”;2.將紅色圖例改為“國有土地使用權(quán)出讓收入累計(jì)同比增速”;3.去掉縱軸單位的括號）

從支出結(jié)構(gòu)來看，地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入除了用于征地和拆遷補(bǔ)償外，在土地開發(fā)、城市建設(shè)、農(nóng)村基建等基建相關(guān)領(lǐng)域的支出較高，占比超過30%。從區(qū)域來看，江西、江蘇、安徽、浙江等省份土地出讓收入占綜合財(cái)力的比重已超過30%，對土地財(cái)政依賴度相對較高。如果土地交易明顯萎縮，或?qū)@些省份財(cái)政收支及地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定影響，需要重點(diǎn)關(guān)注。

結(jié)論

筆者認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下，本輪政策維穩(wěn)或明顯有別于傳統(tǒng)周期（見圖7）。本輪政策更加注重“穩(wěn)增長”與“調(diào)結(jié)構(gòu)”的再平衡，經(jīng)濟(jì)將圍繞“補(bǔ)短板”、“增后勁”等領(lǐng)域，進(jìn)行結(jié)構(gòu)性發(fā)力。與此同時(shí)，貨幣政策不會“大水漫灌”，地產(chǎn)調(diào)控政策總體趨嚴(yán)，對今后地產(chǎn)投資、基建發(fā)力空間等或?qū)a(chǎn)生一定制約。從總體來看，前期信用過快收縮等因素的滯后影響將逐步顯性化，預(yù)計(jì)未來2～3個(gè)季度內(nèi)，經(jīng)濟(jì)依然存在一定下行壓力。

圖7 穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需的發(fā)力點(diǎn)或明顯有別于傳統(tǒng)周期

資料來源：長江證券研究所