購買的婚房是“兇宅”，法院會怎么判？

謝玉婉

小夫妻欣喜搬進新買的婚房，卻被鄰居告知，這里曾發(fā)生過跳樓事件。當他們氣急敗壞地找到賣家，對方卻說自己并不知情。房屋是否為“兇宅”？法律上到底如何界定？這對小夫妻的賠償請求，到底能否被支持？

婚房變“兇宅”，心理上的壓力誰埋單

今年27歲的王超是一家汽車4S店的銷售員，老家在宿州碭山縣農(nóng)村。2016年，經(jīng)人介紹，他認識了女友董曉麗。今年26歲的董曉麗在一家輔導機構(gòu)當助教，老家在亳州農(nóng)村。相似的人生經(jīng)歷讓兩個年輕人頗有共同語言，他們相互約定，要靠自己的努力，在這個城市擁有一個溫暖的家。

為了這個約定，兩人工作都很努力，終于在2017年攢夠了30萬元?；槠谠诩?，他們決定買一套裝修好的二手房，以便很快能搬進去住。

那段時間，王超與董曉麗一有空便穿梭于各大房產(chǎn)中介公司，在跑了十幾個小區(qū)、看了幾十套房子后，他們終于找到了心儀的。這是一套位于合肥市包河區(qū)某中檔小區(qū)的房子，總面積92平方米，兩間臥室、一間書房，很適合年輕夫妻居住。

這套房子的主人叫江云海，他和妻子李新都是大學老師。江云海在2014年買下這套房子，當時主要覺得這里離學校近，上下班方便。不過夫妻倆在2014年底雙雙出國進修，房子就一直空在那里。2017年回國后，他們打算到北京發(fā)展，于是便決定把這套房子賣掉。

最終，這套房子以948000元的價格成交，在同小區(qū)成交的房屋中，價格非常實惠。而且江云海、李新夫婦將房子里所有家具、電器一并送給了王超和董曉麗。在《房地產(chǎn)經(jīng)紀服務事項告知書》中，江云海夫婦確認交易房屋在其持有期間未發(fā)生過自殺、他殺的“非正常死亡”事件。此后雙方各自履行了合同。

2017年10月，王超和董曉麗搬進了新居。不久，二人辦理了結(jié)婚手續(xù)，打算年底回老家舉行婚禮。

新居布置好后，王超的父母過來小住幾天，一家人在一起其樂融融。

這天周末，王超和董曉麗還在睡懶覺，突然被一陣急促的敲門聲驚醒。王超打開門，只見母親神色慌張地問他：“小超，你買這房子的時候知不知道這兒死過人？”

睡眼朦朧的王超瞬間被母親的話驚醒了：“媽，你聽誰瞎說的，怎么會呢？”

母親急得連連擺手：“是真的，我剛剛在樓下跟人聊天，好幾個人都說，1303這戶以前死過人！如果是真的，那這可是兇宅啊，多不吉利！”

此時的王超和董曉麗已是一身冷汗，當初買房子的時候協(xié)議上明明寫得很清楚，這里未發(fā)生過自殺、他殺的“非正常死亡”事件，這究竟是怎么回事？

為了查清楚真相，夫妻倆趕緊換衣服出門，左鄰右舍、樓上樓下跑了個遍，而鄰居們給出的結(jié)果，讓他們大吃一驚。原來，這個房子最初屬于一個姓顧的老人。這位顧先生因太太去世深受刺激，患上了嚴重的抑郁癥。2011年3月14日下午2時，顧先生給正在上班的女兒打電話，稱自己要去找妻子了，隨后，他便從陽臺的窗口跳下。當時周圍的群眾報了警，120急救車也及時到達了現(xiàn)場，然而顧先生還是搶救無效死亡。3年后，這套房子被賣給了江云海、李新夫婦。

得知真相的王超和董曉麗氣憤難當，雖然他們并不十分迷信，但一想到婚房居然發(fā)生過命案，心里還是非常抵觸。他們立刻與江云海聯(lián)系，但對方表示自己毫不知情，且認為，跳樓事件并不是發(fā)生在自己為戶主的階段，所以自己沒有任何責任。

在雙方多次交涉無果的情況下，王超一紙訴狀將江云海、李新夫婦起訴至法院，以兩被告隱瞞房屋真實狀況，將兇宅賣給他為由，請求法院撤銷原、被告簽訂的房屋買賣合同，并判決兩被告退還房屋價款948000元，賠償因撤銷合同給自己造成的房屋增值預期利益損失123240元，連同房產(chǎn)過戶稅費、裝修損失、中介費損失等，合計193810元。

是否為“兇宅”，法院怎么判？

2018年3月，法院開庭審理了此案。庭審現(xiàn)場，被告江云海、李新夫婦辯稱，原告所提及的非正常死亡事件發(fā)生在2011年3月，涉案房屋是他們2014年5月購得，中間間隔了3年多。他們在購買這套房屋時，對于該事件并不知情，并且當時他們是以正常的房屋價格買下，并沒有存在因非正常死亡事件而低價購買的情況。

事實上，在法律中，對于“兇宅”并沒有一個權(quán)威概念。一般認為，“兇宅”系指曾發(fā)生過兇殺、自殺、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或場所。就房屋市場的交易觀念而言，如果一處房產(chǎn)內(nèi)發(fā)生過非自然死亡事件，一般都會給購房者帶來內(nèi)心的恐懼，從而影響購房意愿。在交易上，由于受一般觀念的影響，房屋的價值會大打折扣，甚至會出現(xiàn)無人問津的情況。

回歸到本案中，非正常死亡事件的發(fā)生地點是在房屋外，且兩被告購得房屋是在3年之后，購房距今已有4年之久，從普通民眾對風俗的理解，已不屬兇宅，對人的心理產(chǎn)生的影響也是微乎其微的。因此，本案被告的代理律師認為，不應對案涉房屋進行貶值損失的鑒定，且鑒定不應作為定案依據(jù)。案涉房屋即使曾發(fā)生自殺死亡，也最多等同房屋漏水等瑕疵，不屬于重大誤解，請求駁回原告的訴訟請求。

審理中，王超堅持申請對案涉房屋作為兇宅前提下的市場價值進行評估鑒定。法院首先委托北京某房地產(chǎn)評估公司合肥分公司進行評估，但該公司因“兇宅”房屋信息難以獲取，無法確定“兇宅”這一因素在實際交易過程中對房屋價格的影響程度而退案。其后，法院又委托安徽某房地產(chǎn)咨詢評估有限公司進行評估，也因無法確定“兇宅”等主觀因素對估價對象市場價值的影響，且無兇宅備案數(shù)據(jù)庫，再次被退案。

法院審理后認為，當事人對自己提出的主張有責任提供證據(jù)?！皟凑辈⒎欠缮系母拍?，一般指發(fā)生非正常死亡并給人主觀上帶來恐懼的房屋，法律上也沒有在房屋買賣時需披露非正常死亡等相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定。在房屋買賣過程中，房屋出賣人雖有義務披露影響房屋價值或締約決策的重大信息，但案涉房屋中發(fā)生跳樓死亡事件距涉案房屋買賣合同簽訂已有6年之久，且死亡地點并非處于室內(nèi)；兩被告一家在涉案房屋內(nèi)居住也已超過3年，故該信息對涉案房屋及一般公眾的影響相對較小，并不屬應當披露的信息范圍。

兩被告稱其持有房屋期間內(nèi)未發(fā)生死亡事件，已盡到一般意義上的披露義務。王超稱兩被告告知其不存在死亡事件屬于欺詐，但又未提供充分證據(jù)證明兩被告確實知曉案涉房屋發(fā)生過非正常死亡事件且作出虛假陳述。據(jù)此，王超的請求不具備事實與法律依據(jù)，遂判決如下：駁回原告王超的訴訟請求。

買到“兇宅”怎么辦？

購房是普通民眾的一件大事，但如果花重金購買的房屋是“兇宅”，又該怎么辦呢？事實上，這要分情況對待：

一、買房者知道或應當知道的情況下

在市場經(jīng)濟中，有交易就必然有風險。因此作為購房者在購買房屋時，無論自用或轉(zhuǎn)手給他人以賺取差價，都會盡可能地去了解或考察所購房屋的信息。

如果“兇宅”內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件屬于影響較大的社會事件，并且當?shù)孛襟w曾進行大規(guī)模報道，而購房者也是本地人甚至其本身就在這一小區(qū)住，不可能不知道在所購房屋內(nèi)所發(fā)生的事情。

并且，購房者在與房主簽訂購房合同時，沒有主動詢問這方面信息，也沒有就房屋內(nèi)是否發(fā)生過非正常死亡事件進行約定，那么法律上可以推定默認購房者已經(jīng)對“兇宅”有所了解，購房者就不能追究原房主的法律責任。

在這種情況下，可以視為購房者自愿接受“兇宅”這一事實，那么其就應當承擔購買“兇宅”的交易風險。如果在合同簽訂后，法律允許購房者再以“兇宅”為理由請求撤銷合同，否認合同效力或請求賠償?shù)?，則對房主來說無疑是不公平的。

因此，在買房者知道或應當知道所購房屋是“兇宅”的情況下，合同是有效的。

二、買房者不知情的情況下

眾所周知，“兇宅”因其特殊的原因，絕大多數(shù)人是不愿意購買的。即便購買，若再行交易，該房通常會脫手困難，必然給買受人造成損失。

正是由于上述的這個原因，在二手房交易中，大多數(shù)房主為了使自己的房產(chǎn)能夠高價交易，往往會故意隱瞞“兇宅”這一真實情況。從而使買房者誤認為是正常房屋而交易。

而法律會考察購買者的真實心態(tài)，購買者是因受欺詐，基于該房屋為正常房屋的錯誤認識而作出了購買該房屋的錯誤意思表示。換言之，如果購買人知道該房屋為“兇宅”一般是不會購買此房的。即使愿意購買，也不情愿支付該房屋的正常交易價格。

對于在違背自己真實意思的情況所為的、有重大瑕疵的合意，法律需要對其進行干預以平衡當事人的權(quán)益，通過賦予受損害當事人撤銷權(quán)，使其作出利己的選擇。并且，“兇宅”的事實足以影響購房者是否作出購買房屋的決定，是決定合同是否可撤銷的重大因素。

故此，根據(jù)《合同法》中的規(guī)定，對于出賣人故意隱瞞“兇宅”事實的欺詐行為，享有撤銷權(quán)的買受人可以向法院或仲裁機構(gòu)主張撤銷該買賣合同。

依據(jù)合同法理論，合同被撤銷后即自始無效，其后果是雙方互負返還義務，買房人應將房屋返還出賣人。出賣人有義務返還購房款及利息。

此外，根據(jù)《合同法》中的規(guī)定，對于合同被撤銷有過錯的一方，應當賠償對方因此所受到的損失。在“兇宅”買賣合同中即為違反告知義務的出賣人，應當對買房人在締約、履約、訴訟等與房屋買賣相關(guān)活動過程中的損失進行賠償。

本案中，原告王超對于房屋過去發(fā)生的跳樓事件并不知情，而法院最終卻沒有判定買賣合同無效，最根本的原因在于，本案中涉事房屋“兇宅”一說的認定并不成立。大家以后在買房過程中，為了避免買到所謂的“兇宅”，可以通過多打聽多考察、合同中約定解除權(quán)、設立較為嚴格的披露義務等，以此規(guī)避。