關(guān)于強(qiáng)化國(guó)有土地交易的相關(guān)研究

姚利寧

（陜西省韓城市國(guó)土資源局，陜西 韓城 715400）

前言

當(dāng)前，要想促進(jìn)土地交易規(guī)范化進(jìn)行，必須完善土地交易管理制度、制定合理的土地征收制度和交易制度，以及完善配套的土地交易法規(guī)，從而落實(shí)管理規(guī)定，并提出相關(guān)的法律法規(guī)，還應(yīng)按照規(guī)定和制度，管理和規(guī)范土地交易行為，避免出現(xiàn)腐敗和違規(guī)現(xiàn)象，促使土地交易依照法規(guī)和相關(guān)規(guī)定完成交易，并合法征收土地，可見(jiàn)，加強(qiáng)管理國(guó)有土地交易流程非常重要，這樣才能促規(guī)范、約束交易行為。

1 國(guó)有土地交易存在的問(wèn)題

1.1 交易法律制度不完善

法律是我們做事情的準(zhǔn)則，但是在國(guó)有土地交易的過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)非常多的爭(zhēng)議。首先，土地所有權(quán)的歸屬爭(zhēng)議，比如城市中的土地，歸國(guó)家還是個(gè)人所有，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)一直以來(lái)都是討論的關(guān)鍵所在。自從國(guó)家實(shí)行“經(jīng)營(yíng)城市，經(jīng)營(yíng)土地”以來(lái)，將土地劃分給各個(gè)的地方政府，就接連不斷的出現(xiàn)問(wèn)題，所以完善相關(guān)土地交易制度是非常重要的。其次，國(guó)有土地使用權(quán)的交易制度也存在問(wèn)題，物權(quán)的歸屬?zèng)]有明確的規(guī)定，相關(guān)交易安全程度低，比如相關(guān)法律政策中規(guī)定，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)發(fā)包方的同意之下，承包方擅自作為發(fā)包方發(fā)展下級(jí)進(jìn)行交易的，被判定交易無(wú)效，以發(fā)包方是否同意來(lái)作為標(biāo)準(zhǔn)，加大了不安全因素的存在，而且會(huì)發(fā)生很多不正當(dāng)?shù)慕灰住Ｒ虼?，在?shí)際的工作中，需要落實(shí)土地交易的法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行兩規(guī)定、兩規(guī)范，確保土地交易制度的完善。

1.2 房?jī)r(jià)上漲，經(jīng)濟(jì)泡沫化

房?jī)r(jià)的上漲究其根本就是成本的投入過(guò)大，也就是土地價(jià)格過(guò)高。政府壟斷土地，為了取得最大經(jīng)濟(jì)效益，所以提高了地價(jià)，而開(kāi)發(fā)商為進(jìn)一步獲利，又再度提價(jià)，造成房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)，但最終承受這一切的就是購(gòu)房群眾。房?jī)r(jià)的上漲帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的泡沫化，會(huì)造成牽一發(fā)而動(dòng)全身的結(jié)果，如政府不加緊應(yīng)對(duì)，加以控制，將會(huì)造成整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈的癱瘓，出現(xiàn)金融危機(jī)。在抑制房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，政府雖然已出臺(tái)相關(guān)措施，但都無(wú)法從根本上緩解這些問(wèn)題。

1.3 缺乏對(duì)違法行為的處罰制度

競(jìng)買人在國(guó)有土地交易中的違法違規(guī)現(xiàn)象，如相互串通、擾亂競(jìng)買秩序等問(wèn)題仍較普遍的存在，然而對(duì)于競(jìng)買人這些違法違規(guī)行為該如何處理，法律法規(guī)還沒(méi)有作出明確規(guī)定。以按競(jìng)買規(guī)則宣布競(jìng)賣結(jié)果無(wú)效，然后重新拍賣的方式，雖維護(hù)了土地交易的嚴(yán)肅性，但因缺乏具體的法律依據(jù)，無(wú)法采取具體措施進(jìn)一步追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

2 強(qiáng)化國(guó)有土地交易的措施

2.1 健全土地交易管理機(jī)制

當(dāng)前，國(guó)有土地交易期間，要注重落實(shí)完善的土地交易管理機(jī)制，從而按照嚴(yán)格的規(guī)章制度，要求土地招標(biāo)中統(tǒng)一土地價(jià)格，不允許隨意抬高及價(jià)格，還應(yīng)按照規(guī)范化的流程進(jìn)行土地交易，對(duì)于違規(guī)人員，按照管理規(guī)定予以嚴(yán)厲處罰，警示國(guó)有土地交易部門，依照管理機(jī)制中提出的要求，統(tǒng)一不同地區(qū)土地的價(jià)格，以及細(xì)致化劃分土地的所有權(quán)，將其分為土地使用權(quán)、征收權(quán)，明確權(quán)利后，要求正確運(yùn)用權(quán)利，對(duì)于隨意使用職權(quán)，謀取土地利益的人員，予以處罰，從根本上杜絕權(quán)利濫用的情況，確保土地交易過(guò)程中所涉及各種權(quán)利能夠正確運(yùn)用，不僅保護(hù)人民的利益，還做到加強(qiáng)管理和監(jiān)督，監(jiān)管中管控土地價(jià)格，并確保土地交易規(guī)范，可見(jiàn)健全土地交易管理機(jī)制具有重要意義。

2.2 完善配套的土地交易法規(guī)

國(guó)有土地交易過(guò)程中涉及多個(gè)部門，整個(gè)流程比較繁瑣、復(fù)雜，為了規(guī)范土地交易行為，必須完善配套的土地交易法規(guī)，從而深入落實(shí)法律制度，要求各個(gè)部門依照法規(guī)，限制土地使用的范圍，并且在提出土地交易時(shí)，必須遵守法規(guī)，不允許隨意占用土地，并對(duì)于違反法規(guī)人員和部門，按照土地交易法規(guī)予以處罰，以及承擔(dān)責(zé)任，有利于保護(hù)農(nóng)民群眾的根本利益。由此可知，實(shí)施配套的土地交易法規(guī)，規(guī)范了土地交易流程，還落實(shí)了相關(guān)條例和管理規(guī)定，使國(guó)有土地交易人員自覺(jué)遵守法規(guī)，規(guī)范化地進(jìn)行土地交易，并認(rèn)識(shí)隨意交易會(huì)觸犯法律，依照規(guī)范的流程和步驟交易，促進(jìn)土地交易更加規(guī)范化[1]。此外，在土地交易的過(guò)程中，應(yīng)對(duì)廉政風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行防控，確保交易的透明化，針對(duì)于存在著腐敗的情況需要采取有效的措施進(jìn)行處罰，確保土地交易的公平性。

2.3 合理制定土地征收制度和交易制度

詳細(xì)分析過(guò)去土地交易中存在不合理的現(xiàn)象，致使土地利用率較低，過(guò)于注重建設(shè)高樓大廈，致使土地征收過(guò)程中沒(méi)有發(fā)揮作用，逐漸荒廢，導(dǎo)致很多地方的土地出現(xiàn)荒漠化現(xiàn)象，直接降低土地的實(shí)用性。為了改變這一現(xiàn)狀，應(yīng)結(jié)合具體情況，合理制定土地征收制度和交易制度，按照制度內(nèi)容提出的規(guī)定和要求，落實(shí)惠民政策，促使農(nóng)民積極征地，并規(guī)范化地應(yīng)用征收權(quán)和交易權(quán)，充分意識(shí)到違規(guī)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任和后果，土地交易中和征收期間，注重?cái)U(kuò)大種植面積，有效提高土地利用率。同時(shí)，依照制定內(nèi)容，規(guī)范化地完成土地交易，體現(xiàn)出合理制定國(guó)有土地征收制度和交易制度非常重要，這樣才能保護(hù)農(nóng)民的利益，并及時(shí)給予征地補(bǔ)償，為農(nóng)民提供補(bǔ)助，既促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展，又保證土地交易、征收規(guī)范化進(jìn)行[2-5]。

總結(jié)

總之，針對(duì)國(guó)有土地交易過(guò)程中存在的問(wèn)題，要想徹底解決，必須先健全土地交易管理制度，完善管理規(guī)定后，嚴(yán)格管理土地交易行為，還應(yīng)落實(shí)配套的土地交易法規(guī)，并做到合理制定土地交易制定和交易制度，確保土地交易中規(guī)范化、合理化以及具有科學(xué)性和合法性，從而提高國(guó)有土地交易的質(zhì)量，推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)我國(guó)社會(huì)的快速進(jìn)步。