預(yù)售制的廢存之爭(zhēng)再起

宋慧芳

對(duì)于預(yù)售制度的反思由來(lái)已久，隨著我國(guó)商品房供給逐步跟上，未來(lái)逐步改變預(yù)售制度這樣的杠桿政策是可以理解的，但是在短期內(nèi)取消預(yù)售制度的可能性或基礎(chǔ)還并不具備。

9月21日，據(jù)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》（下稱《通知》）稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并將于9月25日上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，并且該通知中透露廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

同日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)工作人員回應(yīng)稱上述通知只是就擬訂內(nèi)容進(jìn)行內(nèi)部討論。也在同日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司相關(guān)人士指出取消商品房預(yù)售征詢意見(jiàn)情況并不屬實(shí)。

預(yù)售制實(shí)施之初

商品房預(yù)售制度起源于1953年香港立信置業(yè)有限公司，在當(dāng)時(shí)俗稱的“賣樓花”模式，即定金+余款分期的付款方式以解決開(kāi)發(fā)商資金短缺問(wèn)題。隨后香港政府于1956年出臺(tái)了《預(yù)售樓花同意書(shū)》，正式在法律層面確立和規(guī)范了樓花預(yù)售制度。

而我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)早期的建設(shè)過(guò)程中主要借鑒了香港市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)程，我國(guó)預(yù)售制度也逐漸形成。

中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售制度在1980年前后以非官方制度的形式現(xiàn)市，一方面國(guó)內(nèi)住宅供應(yīng)面臨著短缺嚴(yán)重的困境，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積不到7平米；另一方面，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力不高。為提升居住需求，當(dāng)時(shí)主要采取的是住房預(yù)訂購(gòu)制度。

隨后不斷發(fā)展，1998年配合房改推行，國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)商品房預(yù)售制做了詳細(xì)規(guī)定，商品房預(yù)售制度以官方形式正式鋪開(kāi)。2001年8月，住建部對(duì)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)細(xì)則進(jìn)行修訂和完善。2004年7月，建設(shè)部明確強(qiáng)調(diào)了商品房預(yù)售必須取得“預(yù)售證”，并對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可需提交的證件及資料、程序辦理進(jìn)行了更為嚴(yán)格的規(guī)定。隨著預(yù)售管理辦法的不斷完善，預(yù)售制度逐漸成為中國(guó)商品房市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的核心管理制度之一。

根據(jù)各地方房管局上報(bào)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重由2005年的63%提升至84%，其中40大中城市期房銷售面積占比始終維持在80%以上。

預(yù)售制度的建立為中國(guó)房地產(chǎn)近30年的大發(fā)展提供了極大的助力，但不得不承認(rèn)，預(yù)售制度也引發(fā)了一系列問(wèn)題。正如《通知》所附的住建部下發(fā)的函所指，房地產(chǎn)預(yù)售制度存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，比如一旦房企發(fā)生資金鏈斷裂，將導(dǎo)致工程爛尾，損害購(gòu)房人利益；而各地發(fā)展不平衡，使違法違規(guī)銷售有機(jī)可乘，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生；而且預(yù)售制降低了房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻，導(dǎo)致吸引大量社會(huì)資金涌入，造成低效率競(jìng)爭(zhēng)。

“我們代理的房地產(chǎn)糾紛案件中，有一部分就和預(yù)售制度有關(guān)。”北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌說(shuō)道。一旦預(yù)售，很多開(kāi)發(fā)商在拿到房款后如果怠于行使職責(zé)的話，對(duì)于交房時(shí)間及房屋質(zhì)量就沒(méi)那么重視了。

“最近我們碰到的很多案件，已經(jīng)五六年了房子都沒(méi)有辦出產(chǎn)證，按照合同開(kāi)發(fā)商早已違約，但開(kāi)發(fā)商約定了非常低的違約金，一旦違約不是以日息結(jié)算，而是僅約定萬(wàn)分之幾”。郭韌表示，“還有一些案件是，很多預(yù)售房屋開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款尚未還完，但小業(yè)主已經(jīng)去辦理了銀行的個(gè)人抵押，如果開(kāi)發(fā)商有逾期或者資金鏈斷裂無(wú)法歸還開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，小業(yè)主拿到房子以及獲得房產(chǎn)證都會(huì)發(fā)生一定的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

從目前的預(yù)售制度來(lái)看，由于小業(yè)主在前期已經(jīng)付清了全部房款，等于承擔(dān)了幾乎所有的風(fēng)險(xiǎn)，后期一旦交房發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題甚至收不到房，維權(quán)成本非常高。

存廢之爭(zhēng)已久

對(duì)于預(yù)售制度的反思不是新聞，早在2005年8月央行就曾在《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議：“可以考慮取消一定的現(xiàn)行的預(yù)售制度，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的銷售制度進(jìn)行相應(yīng)的修改，而現(xiàn)售制度還是比較合理的?！边@一建議也引發(fā)了之后一系列關(guān)于預(yù)售制度存廢的討論，但其后隨著住建部官方表態(tài)不會(huì)取消預(yù)售制度，討論逐漸銷匿。

2010年4月，住建部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，首次明確提出推行商品住房現(xiàn)售試點(diǎn)，鼓勵(lì)各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定商品住房現(xiàn)售管理辦法，引導(dǎo)房企現(xiàn)售商品住房。

2017年5月26日，廣東省人民政府發(fā)布《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》的通知，對(duì)防范金融和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)做出了明確指示，強(qiáng)調(diào)因城施策，密切監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，嚴(yán)禁各類加杠桿金融產(chǎn)品用于購(gòu)房首付款，同時(shí)提出鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售制度。

可見(jiàn)雖然國(guó)家住建部官方表態(tài)，不會(huì)取消預(yù)售制度，但是矛頭已出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持不同看法，深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，從目前的情況而言，短期內(nèi)不會(huì)取消商品房預(yù)售制度。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，商品房預(yù)售在加快房企投資周轉(zhuǎn)的同時(shí)，也有利于增加市場(chǎng)供給。一旦取消會(huì)造成供應(yīng)周期拉長(zhǎng)及房?jī)r(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)。因此，商品房預(yù)售制度并不是簡(jiǎn)單的取消或廢除即可，而是應(yīng)通過(guò)提高預(yù)售門檻來(lái)規(guī)避爛尾等風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管也應(yīng)加以重視。

江瀚則認(rèn)為，在房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的背景下再加上整體的金融去杠桿的一個(gè)大趨勢(shì)下，取消或者說(shuō)調(diào)整房地產(chǎn)的預(yù)售制度變成了一個(gè)很有可能出現(xiàn)的情況。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，原先一些玩高杠桿、高運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)將有可能被市場(chǎng)淘汰，房企將會(huì)更沉下心來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，真正的將房子用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，這個(gè)理念給貫徹落實(shí)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，預(yù)售制度不應(yīng)該一刀切取消，但應(yīng)該逐漸加大規(guī)范。短期看，如果取消預(yù)售制度，會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)商將倒閉。

中國(guó)商品房預(yù)售制度誕生于一個(gè)特殊的時(shí)點(diǎn)，是我國(guó)商品房市場(chǎng)化改革的重要設(shè)計(jì)之一，不可磨滅其在過(guò)去解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)中的重要作用，但是隨著我國(guó)商品房供給逐步跟上，未來(lái)逐步改變預(yù)售制度這樣的杠桿政策是可以理解的。但是在短期內(nèi)取消預(yù)售制度的可能性或基礎(chǔ)還并不具備。

近兩年以來(lái)，全國(guó)城市尤其三四線城市在去庫(kù)存思路下效果明顯，截至到2018年8月，全國(guó)商品房待售面積同比下降14%，相比于2016年初的高點(diǎn)已下降25%，以80個(gè)大中城市可售庫(kù)存口徑，商品住宅可售面積較2015年初的最高點(diǎn)下降30%。在這種環(huán)境下，預(yù)售制的突然取消意味著原本今年入市的房屋將推后1-2年以上，供給“休克”的風(fēng)險(xiǎn)將使得當(dāng)前原本就脆弱的供需結(jié)構(gòu)變得惡化，也和“遏制房?jī)r(jià)上漲”思路不符。

中信建設(shè)首席分析師陳慎表示，設(shè)想未來(lái)，預(yù)售制逐步取消后，也不用過(guò)于擔(dān)憂行業(yè)的模式變革，事實(shí)上在“房住不炒”預(yù)期下，過(guò)去兩年已經(jīng)在適應(yīng)“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”以及一系列針對(duì)需求端的政策升級(jí)，同時(shí)預(yù)售制度雖然沒(méi)有變化，但是預(yù)售條件在2016年底以來(lái)也一直在升級(jí)，而這也并沒(méi)有阻擋優(yōu)質(zhì)企業(yè)的穩(wěn)步成長(zhǎng)，可見(jiàn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化中的韌性還是很可觀的。