中國普通住宅房價指數(shù)編制迷霧辨析

文/汪燕春 黃石市第二中學(xué) 湖北黃石 435003

金升平 武漢理工大學(xué) 理學(xué)院 湖北武漢 430070

準(zhǔn)確的房價指數(shù)是測量房地產(chǎn)的風(fēng)險與泡沫程度、制定金融經(jīng)濟(jì)政策的科學(xué)依據(jù)。如何科學(xué)準(zhǔn)確地編制我國城市新建住宅房價指數(shù)具有重要理論問題。在我國，新建普通住宅占各大中城市房地產(chǎn)交易的主要部分，所以選擇我國新建普通住宅房價指數(shù)編制方法進(jìn)行研究具有現(xiàn)實(shí)意義。然而，我國新建住宅房價指數(shù)編制的理論與方法一直以來受到多方的詬病，其中的困難長期以來沒有得到解決，甚至連國家統(tǒng)計局也說所發(fā)布的房價指數(shù)僅供看房價的趨勢。早在2010年，陳杰教授就感嘆“中國房價指數(shù)的迷霧何時能撥開”[1]？經(jīng)過近幾年的系統(tǒng)研究，筆者認(rèn)為，是時候撥開中國房價指數(shù)的迷霧了！

1、區(qū)分新建房與二手房價格指數(shù)有必要

目前我國的住房價格指數(shù)以各個城市分別編制，主要分為二類：新建住宅價格指數(shù)、二手房交易房價指數(shù)，其中新建普通住宅價格指數(shù)最受關(guān)注，而且國家已嚴(yán)格控制或禁止高檔住宅的建設(shè)規(guī)模。從我國目前的房地產(chǎn)實(shí)際情況，區(qū)分新建普通住宅價格指數(shù)和二手房交易房價指數(shù)符合國情。由于我國人多地少，各大中城市商品房建設(shè)主要以普通住宅為主，以高層或小高層居多。如圖1所示，“新建房”下的“普通住宅”為我們所研究的對象。

以我國新建普通住宅價格指數(shù)編制方法以突破口，充分調(diào)研我國城市居民對商品房的價值觀念，結(jié)合第3代房價指數(shù)編制理論，研究出既具理論基礎(chǔ)、又適合實(shí)務(wù)部門操作的新穎而簡捷的新建普通住宅價格指數(shù)的編制模型與方法，是一條可行的研究方案。

2、新建普通住宅價格指數(shù)編制的基本概念和主要難點(diǎn)

我國新建普通住宅價格指數(shù)編制方法陳舊的根本原因在于，發(fā)達(dá)國家的房價指數(shù)編制主要采用第3代方法，即特征價格法或重復(fù)交易法，在一定程度上滿足了房價指數(shù)“同質(zhì)可比”的要求。但是我國房價指數(shù)編制本質(zhì)上是加權(quán)平均法，只相當(dāng)于國際上的第1代或第2代方法。國家統(tǒng)計局和許多學(xué)者認(rèn)識到需要改變我國房價指數(shù)編制的現(xiàn)狀，但存在理論與實(shí)踐上的難點(diǎn)。

首先，我國房地產(chǎn)概念與國外存在明顯區(qū)別，我國區(qū)分新建房與二手房價格指數(shù)，國外不僅不區(qū)分兩個市場，而且還形成了重復(fù)交易法；其次，我國所指的普通商品房，相當(dāng)于國外的公寓，但國外有關(guān)公寓指數(shù)的研究成果也相當(dāng)匱乏，其編制方法基本采用與獨(dú)門獨(dú)戶的住宅（也就是我國所說的別墅）相同的方法，沒有利用多層與高層公寓住宅的特點(diǎn)。當(dāng)然，公寓不是西方國家房地產(chǎn)的主流，所以西方的學(xué)者不太關(guān)注公寓價格指數(shù)的理論與方法。我國新建普通住宅房價指數(shù)的相關(guān)問題的研究，可能主要得依靠我國政府和學(xué)者的努力，最終提出科學(xué)的解決方案。

我國新建住宅沒有重復(fù)交易數(shù)據(jù)，而且特征價格法在理論上有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，所以我國絕大部分研究集中在特征價格法上，并且有學(xué)者建議我國新建普通商品房價格指數(shù)的編制宜采用特征價格法。但是，由于特征價格法要求收集每套房產(chǎn)的房屋特征變量多達(dá)十幾個、甚至幾十個的數(shù)據(jù)，而且不同城市或同一城市的不同發(fā)展階段，房屋的特征變量可能有很大變化，有些特征變量存在難以量化的困難，因而我國房價指數(shù)的編制問題運(yùn)用特征價格法不具普適性，需要探索另外的理論，尋求另外的方法。

2.1 影響房價的主要因素

歸納來說，影響我國城市新建普通住宅房價的主要因素以下4點(diǎn)，在價格指數(shù)編制中都必須考慮。

（1）城市區(qū)域?qū)Ψ績r影響巨大。同一城市的各個區(qū)域的開發(fā)節(jié)奏可能不一樣，比如某月中心城區(qū)有大量的樓盤開盤，而下一月邊遠(yuǎn)城區(qū)有大量的樓盤開盤，兩個月所采集的房價樣本的單價基本相同，則用國家統(tǒng)計局或中房指數(shù)的方法，算出的房價指數(shù)是兩個月的基本相同。

（2）不同樓層的房價差別大。若兩個月所采集的樣本的樓層分布很不均勻，某月大部分樣本為較高的樓層，下個月大部分樣本為較低的樓層，或者兩個月的樣本的樓盤類型為高層、小高層或多層的分布很不均勻的話，這些都是計算房價指數(shù)所面臨的實(shí)際問題，需要有針對性的理論來解決。

（3）同一棟樓位于不同朝向的房價差別大。比如同一棟同一層南北朝向的兩套房產(chǎn)，一套位于東頭，一套位于西頭，或者同一棟同一層的兩套房產(chǎn)，一套有景觀概念（湖景、海景等）而另一套沒有相應(yīng)的景觀，則其價格差別是非常之大的。若兩個月所采集的樣本的朝向分布很不均勻，用加權(quán)平均的思想來構(gòu)造房價指數(shù)模型就不便解決這些問題。

（4）除樓層與朝向外，影響房價的特征因素還有很多。如區(qū)位特征、建筑結(jié)構(gòu)特征、鄰里環(huán)境特征等等，當(dāng)然有些特征變量存在量化的困難，對房價的影響也難以具體厘清。

2.2 科學(xué)編制新建普通住宅價格指數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)

綜合以上討論，提出衡量我國新建普通住宅價格指數(shù)編制方法優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)如下。

（1）科學(xué)準(zhǔn)確：編制方法應(yīng)同質(zhì)可比，各種觀察到或未觀察到的特征對房價的影響應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量調(diào)整，調(diào)整方法應(yīng)結(jié)合中國城市居民對住房的觀念，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計方法，達(dá)到國際上第3代房價指數(shù)編制的理論水平。

（2）采樣方便：樣本數(shù)據(jù)的收集應(yīng)簡單明了，沒有難于量化的特征。比如只需要采集每套商品房所在城市的區(qū)域、所在小區(qū)名稱、建筑面積、樓棟編號、第幾單元、所在樓層及其編號、單元總高度，樓棟的竣工日期，銷售日期（年月日）、單價。

第1個標(biāo)準(zhǔn)要求房價指數(shù)在理論上可靠，第2個標(biāo)準(zhǔn)要求房價指數(shù)編制方法在實(shí)踐上可行。相互制約又相互矛盾，而是正是我國新建普通住宅價格指數(shù)編制的難點(diǎn)所在。

3、三個團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)新性思維與基于上下樓集合的匹配模型

利用我國新建普通商品房為高樓與小區(qū)的特點(diǎn)，國內(nèi)主要有3個團(tuán)隊(duì)做出了創(chuàng)新性的工作。廈門大學(xué)團(tuán)隊(duì)提出了“類重復(fù)售出模型” [2]、清華大學(xué)團(tuán)隊(duì)提出了“擬（偽）重復(fù)交易模型”（Pseudo Repeat Sales Model）[3,4]、以及武漢理工大學(xué)團(tuán)隊(duì)提出了基于上下樓集合的“虛擬重復(fù)交易模型”（Virtual Repeat Sale model）[5,6]。

最近，武漢理工大學(xué)團(tuán)隊(duì)又提出了基于上下樓集合和標(biāo)準(zhǔn)高度，建立了我國新建普通住宅價格指數(shù)編制的匹配模型[7]，其主要概念與方法如下。

如圖2所示是一棟樓房的一個單元，樓房的總高度為6層，每層有兩套商品房。A1～A6稱為屬于同一上下樓集合。B1～B6是另一個上下樓集合，一個單元也可能有3個或更多個上下樓集合。屬于同一上下樓集合的不同商品房在同一時期的價格主要由其樓層不同而引起。

我國城市居民對房產(chǎn)的區(qū)位、朝向或方位十分敏感，區(qū)分上下樓集合可以有效地進(jìn)行房價指數(shù)編制時的質(zhì)量調(diào)整。由于景觀、采光等方面的原因，可能會出現(xiàn)同一單元同一層樓的兩套（或多套）房產(chǎn)的價格差別很大的情形。例如同一上下樓集合A1～A6可能采光較好，可以看到大海，但上下樓集合B1～B6可能由于樓房設(shè)計布局或其它樓棟的遮擋等原因，采光差，而且看不到大海，所以出現(xiàn)同一時期Ai的價格比Bi高很多的現(xiàn)象（i=1，2，…，6）。但是，景觀、采光、朝向等特征往往難以量化或者沒有相關(guān)數(shù)據(jù)記錄。

為統(tǒng)一處理不同總高度的樓房對房價指數(shù)的影響，將樓層標(biāo)準(zhǔn)化，定義樓層和總高度（總樓層）之比為其標(biāo)準(zhǔn)高度。標(biāo)準(zhǔn)高度介于0至1之間。

利用上下樓集合和標(biāo)準(zhǔn)高度，直接將同一上下樓集合的房產(chǎn)進(jìn)行匹配，消除其共同的特征對價格的影響，最終建立房價指數(shù)的匹配模型。所建立的匹配模型滿足理論科學(xué)和采樣方便的要求，達(dá)到房價指數(shù)編制的第3代方法的水準(zhǔn)，可以解決我國房價指數(shù)編制的困境。

4、撥開中國房價指數(shù)迷霧的條件已經(jīng)成熟

現(xiàn)實(shí)的迫切需要，研究的最新進(jìn)展，現(xiàn)在是時候撥開中國房價指數(shù)的迷霧了！改革我國新建商品房價格指數(shù)編制方法勢在必行。建議由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，聯(lián)合國家統(tǒng)計局和高校學(xué)者組成攻關(guān)小組，進(jìn)行我國新建商品房價格指數(shù)編制方法改革的論證與發(fā)布。在研究的前瞻布局上，也應(yīng)嘗試運(yùn)用匹配模型為新建房與二手房市場合并編制一個完整的房價指數(shù)進(jìn)行預(yù)先研究和技術(shù)儲備。