不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)探討
——以宿遷市數(shù)據(jù)整合為例

文/徐雷 江蘇中天吉奧信息技術(shù)股份有限公司 江蘇徐州 221000

吳翔 宿遷市國土資源局 江蘇宿遷 223800

我國各類不動產(chǎn)登記職責(zé)分散在不同的部門，分散的不動產(chǎn)登記具有諸多弊端[1]。江蘇省宿遷市于2016年6月29日開始進(jìn)行不動產(chǎn)登記工作并頒發(fā)宿遷市第一本不動產(chǎn)權(quán)證書，為進(jìn)一步夯實不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，提高信息化水平，確保宿遷市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平穩(wěn)、高效運(yùn)行，宿遷市國土資源局于2016年11月開展不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作，并于2017年12月順利完成數(shù)據(jù)整合工作。

1、數(shù)據(jù)整合工作流程

宿遷市不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合主要包括資料收集，數(shù)據(jù)分析，數(shù)據(jù)修改、補(bǔ)錄、規(guī)范化，數(shù)據(jù)檢查，數(shù)據(jù)入庫等幾個過程。

1.1 資料收集

收集土地登記、房產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)，主要包括：國土部門的空間數(shù)據(jù)、登記信息、檔案數(shù)據(jù)、影像數(shù)據(jù)和其他與土地登記工作、登記信息系統(tǒng)管理相關(guān)的數(shù)據(jù)；住建部門的空間數(shù)據(jù)、樓盤表數(shù)據(jù)、登記簿數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)；

1.2 數(shù)據(jù)分析

檢查并分析所收集的圖形、屬性、登記、檔案數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性、完整性、一致性和邏輯關(guān)系進(jìn)行分析。通過分析發(fā)現(xiàn)宿遷市原不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)存在數(shù)據(jù)量大、同源異構(gòu)、系統(tǒng)數(shù)據(jù)分散管理等特點。

1.3 數(shù)據(jù)修改、補(bǔ)錄、規(guī)范化

通過定制研發(fā)的宿遷市不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)，按照數(shù)據(jù)整合工作流程，對土地和房管的空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)結(jié)合檔案進(jìn)行數(shù)據(jù)修改、補(bǔ)充、完善。對整理后的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸并、冗余數(shù)據(jù)剔除、信息補(bǔ)錄等操作，形成符合《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（試行）要求的空間數(shù)據(jù)以及與之關(guān)聯(lián)的屬性數(shù)據(jù)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地以及建筑物、構(gòu)筑物等空間數(shù)據(jù)統(tǒng)一編碼。

1.4 數(shù)據(jù)檢查

數(shù)據(jù)檢查是數(shù)據(jù)整合中重要的環(huán)節(jié)，數(shù)據(jù)檢查工作隨著數(shù)據(jù)整合項目的開始而開始，從前期的數(shù)據(jù)收集、分析，到數(shù)據(jù)修改完善，一直到后期數(shù)據(jù)入庫，每一步都要進(jìn)行嚴(yán)格的檢查。不同的過程，都制定詳細(xì)的檢查標(biāo)準(zhǔn)，確保不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的質(zhì)量。

1.5 數(shù)據(jù)入庫

將整理后的不動產(chǎn)登記信息按照《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》（試行）對基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)、宗地數(shù)據(jù)、自然幢數(shù)據(jù)、權(quán)利數(shù)據(jù)、權(quán)利人數(shù)據(jù)、登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)等進(jìn)行數(shù)據(jù)組織、編碼、入庫，建成支撐不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺運(yùn)行的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。

圖1 宿遷市數(shù)據(jù)整合工作流程圖

2、數(shù)據(jù)整合模式

考慮到宿遷市所有土地登記數(shù)據(jù)、土地權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)、房屋登記數(shù)據(jù)、房屋測繪數(shù)據(jù)在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)上線前已經(jīng)轉(zhuǎn)入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，日常辦理業(yè)務(wù)也已經(jīng)開始使用該數(shù)據(jù)，故宿遷數(shù)據(jù)整合模式采取集中數(shù)據(jù)整合與日常數(shù)據(jù)整合相結(jié)合的工作模式。

2.1 集中數(shù)據(jù)整合模式

宿遷市數(shù)據(jù)集中整合分為工作準(zhǔn)備、規(guī)范化梳理、數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)落地和數(shù)據(jù)檢查入庫等階段。在收集土地、房屋登記數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，依據(jù)原有房地數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行無效數(shù)據(jù)清洗和有效數(shù)據(jù)規(guī)范化梳理、邏輯關(guān)系重建；就土地登記數(shù)據(jù)而言，理清每宗土地的登記業(yè)務(wù)信息和宗地圖形信息，以宗地統(tǒng)一編碼建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，必要時通過外業(yè)勘查進(jìn)行數(shù)據(jù)補(bǔ)充錄入；就房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)而言，理清每棟、每套房屋的物理屬性、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和產(chǎn)權(quán)變化情況，建立、完善和規(guī)范樓盤表；對房地登記數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配，空間拓?fù)潢P(guān)系進(jìn)行處理，并在房屋層追加宗地統(tǒng)一代碼，對部分不能一一對應(yīng)關(guān)聯(lián)的房屋，由不動產(chǎn)登記和勘測部門聯(lián)合進(jìn)行外業(yè)勘測處理，完成房屋落宗。最后對數(shù)據(jù)質(zhì)量進(jìn)行檢查，將檢查無誤的數(shù)據(jù)更新至不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中，完成集中數(shù)據(jù)整合入庫。

由于宿遷市房產(chǎn)登記信息化狀況較好，故采用了“先房屋后土地”的整合方法，即首先開展房產(chǎn)樓盤表整理工作，在完成房屋落棟的基礎(chǔ)上，進(jìn)行土地登記數(shù)據(jù)的補(bǔ)錄和整理，最終實現(xiàn)房屋落宗以及房地掛接。

圖2 “先房屋后土地”的房地數(shù)據(jù)集中整合技術(shù)流程圖

2.2 日常數(shù)據(jù)整合模式

集中、主動式的數(shù)據(jù)整合工程雖然能夠在短期內(nèi)實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)各類登記數(shù)據(jù)的整合集成，但數(shù)據(jù)整合的質(zhì)量很難完全符合登記業(yè)務(wù)辦理需要，特別是歷史遺留數(shù)據(jù)問題，還要在日常登記運(yùn)行中逐步解決[2]。日常數(shù)據(jù)更新主要是在數(shù)據(jù)庫中及時更新維護(hù)日常登記過程中發(fā)現(xiàn)的錯誤信息，通過日積月累的滾動更新，逐步提高房地數(shù)據(jù)整合的質(zhì)量。

以不動產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)為例，日常更新的模式可采用如下工作模式：在申請人申請房地登記事項時，首先由窗口在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中查詢地籍信息、房屋測繪成果，如果資料缺少則轉(zhuǎn)測繪窗口進(jìn)行相應(yīng)的地籍調(diào)查或房屋測量調(diào)查，由不動產(chǎn)登記中心對地籍調(diào)查和房屋測量成果進(jìn)行審查，經(jīng)審核合格后，對地籍、房屋測繪成果進(jìn)行更新維護(hù)。在此之后，不動產(chǎn)登記窗口才可受理房地登記事項，開始進(jìn)入房地登記審批流程，并將流程數(shù)據(jù)實時進(jìn)入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。

3、成果數(shù)據(jù)更新模式

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合可以分為離線和在線兩種模式。兩種模式各有優(yōu)劣，離線整合模式安全性高，但無法保證數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢性，不動產(chǎn)登記人員無法及時享用不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的成果數(shù)據(jù)。在線整合模式安全性相對較低，但能夠使得登記人員及時使用數(shù)據(jù)整合成果數(shù)據(jù)。由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作已經(jīng)開展，在數(shù)據(jù)整合工作過程中，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中的存量數(shù)據(jù)的權(quán)屬狀態(tài)在不斷的發(fā)生變化，而且數(shù)據(jù)整合是一個長期的工作過程，期間產(chǎn)生的數(shù)據(jù)變化較大，因此在比較了離線與在線整合兩種模式的優(yōu)劣后，我公司技術(shù)人員研發(fā)了不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合數(shù)據(jù)交互工具。首先將前臺業(yè)務(wù)人員辦理的業(yè)務(wù)信息實時推送至數(shù)據(jù)整合工作庫；數(shù)據(jù)整合人員在工作庫（備份庫）開展數(shù)據(jù)整合工作，整理后的數(shù)據(jù)經(jīng)過審核、檢查、抽查合格后推送至不動產(chǎn)登記正式庫，在一定時段內(nèi)保持兩庫（工作庫和正式庫）同步，從而保證不動產(chǎn)登記人員能夠?qū)崟r使用不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合成果數(shù)據(jù)，保證了不動產(chǎn)登記工作的快速進(jìn)行。

圖3 數(shù)據(jù)整合成果數(shù)據(jù)更新模式

結(jié)語：

開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)，需要以存量不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)為支撐。實踐表明，利用定制開發(fā)的宿遷市數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)土地登記數(shù)據(jù)、房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和房屋錯誤數(shù)據(jù)的整理、完善、關(guān)聯(lián)掛接，使其信息完整、邏輯清晰，同時實現(xiàn)房地登記信息關(guān)聯(lián)和歷史回溯；能夠?qū)Ψ课蒎e誤數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理和完善，使其與歷史信息關(guān)聯(lián)清晰；能夠?qū)崟r安全的使得不動產(chǎn)登記人員享用數(shù)據(jù)整合成果，從而為宿遷不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)和信息共享查詢服務(wù)提供數(shù)據(jù)支撐。