城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響與思考

關(guān)麗梅

【摘要】在近現(xiàn)代社會(huì)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人類社會(huì)中一個(gè)極為重要的一部分。房地產(chǎn)的開發(fā)大力促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也在改善城市面貌和提高人類住居環(huán)境質(zhì)量的問題上起到了非常大的作用，由于我們的經(jīng)濟(jì)狀況和市場經(jīng)濟(jì)有著很大的關(guān)系，所以房地產(chǎn)開發(fā)商和有關(guān)城市規(guī)劃部門在一些關(guān)于規(guī)劃概念上以及所關(guān)注的方面有著很大的不同。但是我們心中要明白一點(diǎn)是城市的規(guī)劃是我們開發(fā)房地產(chǎn)不可或缺的基礎(chǔ)，是對(duì)房地產(chǎn)有著一個(gè)全面的調(diào)控。在這樣復(fù)雜的城市建筑的規(guī)劃之下，我們究竟如何的處理兩者之間存在的矛盾問題，如何讓房地產(chǎn)的盈利有所提高，在房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目上動(dòng)腦筋，是我們目前開發(fā)商不得不考慮的重要的問題。

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā) 影響

在城市規(guī)劃這一方面，是要通過明智的方案對(duì)城市面積的核算，城市空間的布局以及板塊的合理發(fā)展，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境以及發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)的作用就是將原材料拼湊在一起，為人類提供建筑以供人們能夠充分的進(jìn)行自我行為上的活動(dòng)，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別，就是一個(gè)屬于土地的開發(fā)，一個(gè)屬于將土地轉(zhuǎn)變?yōu)榉课萁ㄖ?。在一定程度上二者即統(tǒng)一又矛盾，在政治方面對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)有一定的影響：確定城市用地性質(zhì)和確定用地內(nèi)容。凡是涉及政治層面都多多少少影響到經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展。

一、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的各自特點(diǎn)

城市規(guī)劃的特點(diǎn)：城市規(guī)劃是城市發(fā)展的重要藍(lán)圖，是城市建設(shè)和管理的主要的依據(jù)，也是我們城市發(fā)展的重要基礎(chǔ)，屬于政府干涉行為，具有整體性，策劃性，和政治性，可以考慮到城市的整體發(fā)展，為我們以后長久優(yōu)美的環(huán)境做出一定的貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：從經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義上講，房地產(chǎn)是為了盈利而進(jìn)行的開發(fā)地產(chǎn)的項(xiàng)目，是以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)的，結(jié)合自身的利益，與城市規(guī)劃共同創(chuàng)造財(cái)富。

城市規(guī)劃是促進(jìn)了房地產(chǎn)的開發(fā)，城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的開發(fā)提供了大量的有益處的信息，房地產(chǎn)的開發(fā)商根據(jù)城市規(guī)劃選擇有利的地段進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目。城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)兩者是相互依存的，任何一方出現(xiàn)了問題都會(huì)影響到這個(gè)城市的興衰敗落。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)面臨的問題

在快速變遷的時(shí)代里，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)的開發(fā)兩者之間出現(xiàn)了諸多的問題，對(duì)于這些問題的思考與探析也能解決不少難題。第一房地產(chǎn)業(yè)雖然處于加速發(fā)展的階段但是這種發(fā)展是不可持續(xù)的，房地產(chǎn)開發(fā)不能及時(shí)與政治經(jīng)濟(jì)，文化相統(tǒng)一協(xié)調(diào)。第二城市的規(guī)劃不能有效的引導(dǎo)控制房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，城市規(guī)劃的方面過于單一，主要圍繞政治發(fā)展，一些房地產(chǎn)開發(fā)商主要看中的是高利益進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)土地的開發(fā)利用的強(qiáng)度過大，從而忽視了社會(huì)效益和環(huán)境效益。第三城市規(guī)劃不能及時(shí)的對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)反饋?zhàn)鞒龇磻?yīng)。在現(xiàn)代社會(huì)的影響之下，房地產(chǎn)的開發(fā)會(huì)對(duì)城市規(guī)劃產(chǎn)生影響，隨著新形勢(shì)的出現(xiàn)，城市的規(guī)劃如若不能作出正確的調(diào)整，則會(huì)逐步滯后現(xiàn)代社會(huì)的需要。城市規(guī)劃在一定時(shí)期內(nèi)控制了發(fā)展的規(guī)模，也確定房地產(chǎn)在這段時(shí)間內(nèi)的供求需要。房地產(chǎn)業(yè)的火速發(fā)展對(duì)我們的城市面貌作出了不少的改變，由于房地產(chǎn)的開發(fā)行業(yè)的興起才能夠?yàn)槲覀儤?gòu)造出美好的家園。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的好處很多，我們才將房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)問題提上日程，作出進(jìn)一步的探索，為城市規(guī)劃的道路提供更多的幫助。

三、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)引發(fā)的影響從近幾年的災(zāi)害中通過安全層面看城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響

2008年新年的南方雪災(zāi)，是令人痛心疾首的自然災(zāi)害事件，大量的電線被壓斷，房屋被大雪淹沒，斷水?dāng)嚯?，?dǎo)致人們?cè)谝欢〞r(shí)間內(nèi)不能正常的生活，雖然在災(zāi)后的幾個(gè)月內(nèi)就能復(fù)原，但是由此引發(fā)了很多的思考，要對(duì)南方地區(qū)發(fā)生的極特殊的自然災(zāi)害同樣的做好保護(hù)，加強(qiáng)電線的加固，房屋的加固。

同一年的汶川地震，傷害我們多少的同胞，我們不能親臨現(xiàn)場幫助他們但是我們確是在電視機(jī)前為他們揪心著，災(zāi)區(qū)最多可見的就是震后破舊坍塌的房子，四川省在地震的板塊上，日本同樣也是，我們的房地產(chǎn)開發(fā)商在建造地震災(zāi)區(qū)的房子時(shí)何不學(xué)習(xí)日本房屋抗震的特點(diǎn)，這時(shí)候政府也要出面進(jìn)行城市規(guī)劃活動(dòng)，將預(yù)測(cè)到的受災(zāi)嚴(yán)重區(qū)域規(guī)避出來，想出方案加以利用。以及最近的大雨洪澇災(zāi)害，河北眾多地區(qū)，北京，上海受到臺(tái)風(fēng)安比的影響，發(fā)生了強(qiáng)降雨的災(zāi)害，出門利用游艇已成為一個(gè)人人津津樂道的笑話，同樣很多房子因?yàn)榇笥甑慕蹬R潮濕滲水四處可見，更有甚者已經(jīng)坍塌，我們要積極吸取2010年洪澇災(zāi)害的教訓(xùn)，對(duì)房子質(zhì)量的問題以及建造的問題上加以深究，很多高樓大廈講求的是美麗，實(shí)際卻敗絮其中，才會(huì)導(dǎo)致如此嚴(yán)重的坍塌事故。城市的排水系統(tǒng)也是一件極其重要的事，一個(gè)城市的好壞并不是看他有多么的豪華，而在發(fā)生危難的時(shí)候，如何巧妙的解決是我們要思考的問題。關(guān)于排水的問題，負(fù)責(zé)管理具體開發(fā)項(xiàng)目的人要與城市規(guī)劃的相關(guān)人員溝通好，給這個(gè)城市建造一個(gè)強(qiáng)大的排水系統(tǒng)。

四、從城市規(guī)劃的內(nèi)容看對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響

改革開放以來，土地有償使用住房商品化的制度的日益盛行，房地產(chǎn)已成為我國最先要考慮的國民經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)以及我們社會(huì)上火熱的消費(fèi)熱點(diǎn)。從城市規(guī)劃的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃實(shí)施的主要依靠，房地產(chǎn)的開發(fā)有諸多的好處，尤其是在推動(dòng)城市化的方面起到了不小的作用。但由于政府對(duì)城市規(guī)劃設(shè)定的目標(biāo)過于的單一，在引導(dǎo)和調(diào)控方面較為乏力，會(huì)導(dǎo)致一些對(duì)城市規(guī)劃部門不好印象的產(chǎn)生。房地產(chǎn)的開發(fā)要在城市規(guī)劃的積極引導(dǎo)之下開展，雖然城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的目的上存在著一些相互背離的問題，但是不影響我們城市化的推動(dòng)。各界的人士都產(chǎn)生了共鳴，堅(jiān)持要加強(qiáng)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的積極影響和幫助。

關(guān)于城市規(guī)劃土地用途的確定，土地分類要與土地的開發(fā)相互照應(yīng)；關(guān)于租金問題的土地定價(jià)的決定，越是往市中心開發(fā)的項(xiàng)目的租金越高，在制定計(jì)劃確定用途時(shí)必要明確這一點(diǎn)；關(guān)于土地開發(fā)背離當(dāng)前所規(guī)劃的計(jì)劃，土地開發(fā)要具有彈性，各塊土地規(guī)劃時(shí)要能夠互相兼容；關(guān)于濫用土地規(guī)劃提高開發(fā)價(jià)格的不良市場問題，抑制這種哄抬市價(jià)的行為的出現(xiàn)，更好的保護(hù)市場中公平公正的原則。

根據(jù)城市發(fā)展的具體要求，對(duì)城市的每一塊土地進(jìn)行規(guī)劃，確定每一塊土地在能力范圍內(nèi)的最大的能力。在規(guī)劃能力時(shí)，每一塊土地要彰顯自己的差異；關(guān)于改造費(fèi)用，要根據(jù)現(xiàn)代社會(huì)的現(xiàn)狀以及基礎(chǔ)設(shè)施在土地中的用處，來確定最終的改造費(fèi)用以及土地開發(fā)的強(qiáng)度。人類在城市生活最為重要的地方專屬居民區(qū)，要嚴(yán)格把控居民區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度，嚴(yán)禁哄抬市價(jià)的行為發(fā)生，嚴(yán)禁為了自身的利益將居民區(qū)安排的過密，影響居民整體的居住環(huán)境。

在城市規(guī)劃中也要想到關(guān)于城市環(huán)境的整體風(fēng)格的確定，對(duì)開發(fā)環(huán)境的美觀也要仔細(xì)考慮，現(xiàn)在人們更多的開始追求藝術(shù)的美感，所以要將城市環(huán)境設(shè)計(jì)考慮其中。環(huán)境具體容量的控制也要考慮其中，在城市規(guī)劃時(shí)要考慮到開發(fā)的具體用處，以及能容納的人的數(shù)量，尤其考慮到綠地等人造綠色環(huán)境，能夠滿足多少人的要求。在規(guī)劃時(shí)要同樣想到整體的公共設(shè)置要與環(huán)境配套，在文化、教育、體育、公共衛(wèi)生等公共設(shè)施及商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)方面要進(jìn)行配套處理，基礎(chǔ)設(shè)施的停車位、道路的整體規(guī)劃、以及福利公益設(shè)施的設(shè)立也要考慮其中。

五、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)攜手前進(jìn)的新的規(guī)劃的方法

由于中國國情的特殊，以及中國各類城市環(huán)境的特殊性，在各類城市規(guī)劃中存在著差異。但萬變不離其宗，我們將其分為兩個(gè)部分，一個(gè)部分屬于城市規(guī)劃發(fā)展控制，另一部分屬于開發(fā)規(guī)劃控制，城市規(guī)劃發(fā)展比較偏重于城市的總體發(fā)展的策略，開發(fā)規(guī)劃的控制比較偏向于城市開發(fā)用處的具體規(guī)定。為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)攜手并進(jìn)我們要從三個(gè)方面考慮：第一房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)要實(shí)行整體的結(jié)構(gòu)管理，管理的整體依據(jù)就是城市規(guī)劃，第二點(diǎn)是關(guān)于開發(fā)控制，要具體的規(guī)劃城市各類功能的具體行為控制；最后整體的空間形態(tài)二者要考慮其中，主要包括了環(huán)境美化以及具體規(guī)劃的合理化行為。滿足了現(xiàn)代社會(huì)人類要求健康發(fā)展的特點(diǎn)也滿足了房地產(chǎn)開發(fā)的積極向上。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)的開發(fā)和城市規(guī)劃兩者是一個(gè)相互矛盾又相互統(tǒng)一的一個(gè)問題；如果沒有城市的規(guī)劃，我們的房地產(chǎn)開發(fā)則不會(huì)興起；如果沒有了房地產(chǎn)的開發(fā)那么城市規(guī)劃談何意義。房地產(chǎn)開發(fā)要在城市規(guī)劃之下積極施行，兩者相互促進(jìn)積極向前出發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)商要將思想與長遠(yuǎn)發(fā)展和持續(xù)的利益融合，這樣才能積極的促進(jìn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)也是一把鋒利的雙刃劍，積極引導(dǎo)開展思考才能夠讓其與城市規(guī)劃相融合，達(dá)到最后的勝利。

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