基于Webmap的杭州市土地價(jià)格變動(dòng)研究

賴俊明， 徐保紅

(浙江農(nóng)林大學(xué) 暨陽學(xué)院， 浙江 諸暨 311800)

土地城市化是城市化在空間上的表征，也是城市化的重要組成部分，受政治、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)等眾多因素的影響和制約. 在市場化程度逐漸提高的未來，價(jià)格、價(jià)值等經(jīng)濟(jì)因素在土地城市化過程中將發(fā)揮越來越重要的作用[1]. 我國的土地產(chǎn)權(quán)制度較為復(fù)雜，尚有許多問題需要理論梳理和深入研究，如新中國成立以來土地產(chǎn)權(quán)制度的變遷及其動(dòng)因、土地產(chǎn)權(quán)制度對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)際貢獻(xiàn)度與作用途徑、土地產(chǎn)權(quán)制度改革的可行性等問題，需要進(jìn)一步結(jié)合我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行研究. 此外，隨著我國城市經(jīng)濟(jì)的不斷增長，在農(nóng)村出現(xiàn)了許多土地產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新模式，如規(guī)模經(jīng)營、土地股份合作制以及農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等，需要深入研究并給出理論解釋，以規(guī)范和引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)，合理調(diào)整非農(nóng)用地的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，有序調(diào)控城市擴(kuò)展和城鎮(zhèn)數(shù)量的增加.

1 文獻(xiàn)綜述

對(duì)農(nóng)地轉(zhuǎn)用價(jià)格的分析和計(jì)算模型的研究主要包括ISAKSON等[2]的空間-時(shí)間地塊模型(spatio-temporal plottage models)，PLANTINGA等[3]的綜合農(nóng)地地價(jià)計(jì)算模型，TSA在城鄉(xiāng)土地市場中的應(yīng)用[4]，以及Hedonic價(jià)格模型在城市邊緣土地價(jià)格分析中的應(yīng)用[5]等. 沈悅等[6]在對(duì)我國農(nóng)地制度與城市經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究時(shí)，分別從地權(quán)穩(wěn)定性、使用權(quán)和交易權(quán)三方面分析了土地產(chǎn)權(quán)制度對(duì)土地產(chǎn)出率的影響. 任平等[7]在研究中國糧食生產(chǎn)的影響因素時(shí)考慮了土地產(chǎn)權(quán)制度的影響，但并未對(duì)此進(jìn)行實(shí)證分析. 石詩源等[8]和劉焱序等[9]的研究則考慮了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的時(shí)序變動(dòng)，將每年年末轉(zhuǎn)變成家庭承包經(jīng)營的生產(chǎn)比例用以衡量土地產(chǎn)權(quán)制度的變化及其對(duì)產(chǎn)出的影響，并進(jìn)行了實(shí)證研究. 海貝貝等[10]用計(jì)量方法考察了新中國成立以來土地產(chǎn)權(quán)制度對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長的影響，結(jié)果表明，農(nóng)地使用權(quán)制度的變革對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)大于農(nóng)地所有權(quán)制度的變革.

在土地城市化障礙的認(rèn)識(shí)與討論中，有學(xué)者提出城市化進(jìn)程中要通過合理的制度解決農(nóng)民“離得開”(土地)的問題，具體涉及農(nóng)民離開土地后，土地如何處置以及農(nóng)地使用權(quán)市場上形成的土地收益如何在當(dāng)事人之間合理分配等問題[11].城市逐步發(fā)展后周邊原有的農(nóng)用土地如何轉(zhuǎn)型等問題是土地政策要解決的主要內(nèi)容[12]. 作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)必不可少的傳統(tǒng)投入要素，勞動(dòng)力和土地等的投入差異顯然也會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的不同. 陳圣群等[13]通過分析我國各省份的截面數(shù)據(jù)認(rèn)為，勞動(dòng)力彈性值最大，土地彈性值最小，并據(jù)此認(rèn)為，我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)處于較低水平，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長在很大程度上仍依賴于勞動(dòng)力的投入，而土地對(duì)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)很小.TIFFERET等[14]用農(nóng)業(yè)物質(zhì)消耗作為固定資本和流動(dòng)資本投入的替代指標(biāo)進(jìn)行了類似研究，表明物質(zhì)消耗對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長的彈性值最大，而土地和勞動(dòng)力的彈性值相對(duì)較小. SHEN等[15]的研究也得到了相似結(jié)論. ROBERTS等[16]發(fā)現(xiàn)，對(duì)產(chǎn)出增長貢獻(xiàn)最大的是現(xiàn)代投入物的增加.

對(duì)土地城市化進(jìn)程中農(nóng)民社會(huì)保障問題的討論. 研究認(rèn)為，土地對(duì)于現(xiàn)階段農(nóng)民的養(yǎng)老和對(duì)從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村勞動(dòng)力(失業(yè)保障)具有重要的保障職能. 城市近郊區(qū)的被征地農(nóng)民，需建立完善的保障體系[17]. 除此之外，也有專家認(rèn)為，土地還具有為村民提供最低生活保障和為村莊提供公共物品的社會(huì)保障功能[18].

由上述研究可知，近年來，國內(nèi)外學(xué)者已逐步認(rèn)識(shí)到制度，尤其是土地產(chǎn)權(quán)制度對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)增長的重要性，并將制度因素作為重要變量來研究其對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長的影響. 但在目前的研究中，往往首先將新中國成立以來的土地產(chǎn)權(quán)制度變遷過程主觀地劃分為若干階段，然后分階段比較各投入要素增長率與同期城市經(jīng)濟(jì)的增長率，從而間接比較不同土地產(chǎn)權(quán)制度對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長的影響. 但這種方法無法定量衡量土地產(chǎn)權(quán)制度的貢獻(xiàn)度，且對(duì)于土地產(chǎn)權(quán)制度變遷的劃分帶有較多的主觀成分. 此外，這些研究往往將制度作為單一變量研究，或只是靜態(tài)分析其對(duì)城市經(jīng)濟(jì)增長的影響，缺乏系統(tǒng)性和動(dòng)態(tài)性分析. 同時(shí)，由于是階段性分析，技術(shù)進(jìn)步對(duì)其余階段的邊際報(bào)酬遞減特征尚缺乏研究.

2 數(shù)據(jù)來源與處理

2.1 數(shù)據(jù)來源

選取2007―2016年杭州市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)建立面板模型. 同時(shí)，通過問卷方式進(jìn)行實(shí)地調(diào)查研究.共發(fā)放問卷3 000份，回收有效問卷2 723份，問卷有效率達(dá)到90.8%. 由于杭州市城市發(fā)展不均衡，與城市中心等距的江北地區(qū)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)方面均較江南地區(qū)好，因此，土地價(jià)格有很大差別. 為使研究更加完善，將調(diào)查區(qū)域劃分為3塊，即杭州繞城高速沿線(西北)、下沙高教園區(qū)沿線(西南)和杭州蕭山機(jī)場沿線(東南)(見圖1). 選擇調(diào)查的樣點(diǎn)均勻分布于所選路線周邊，在空間上呈帶狀分布.

2.2 數(shù)據(jù)處理

2.2.1 基本模型

yi=βxi+(νi-ui)，

(1)

i=1,2,…,N，

其中，yi為第i個(gè)決策單元的產(chǎn)出(或產(chǎn)出的對(duì)數(shù))；xi為第i個(gè)決策單元的k×1階段投入向量；β為待估參數(shù)向量.

2.2.2 時(shí)間趨勢(shì)模型

yit=βxit+(νit-ui),

(2)

i=1,2,…,N；t=1,2,…,N，

2.2.3 帶有z變量的時(shí)間趨勢(shì)模型

Battese的模型中假定技術(shù)非效率是獨(dú)立非同分布的非負(fù)變量，可以估計(jì)影響技術(shù)非效率因素的參數(shù)[21]. 其改進(jìn)的模型如下：

yit=βxit+(νit-uit)，

(3)

i=1,2,…,N；t=1,2,…,N，

mit=zitδ.

(4)

由式(1)～式(4)可得

uit=zitδ+εit，

(5)

根據(jù)連續(xù)復(fù)利折線的數(shù)學(xué)計(jì)算方法，可得到在t時(shí)刻距離城市中心d處的土地價(jià)格：

Pt(d)=ra/i+k(b0egt-d)/pi+kb0egtg/qi(i-g),

d≤bt，

(6)

其中，ra為農(nóng)業(yè)地租，q為住戶占地面積，b為城市邊緣到城市中心的距離，d為住宅地到城市中心的距離. 經(jīng)計(jì)算，有

P0(d)=20ra+exp(-(0.4t-5.0))×53bt.

(7)

由式(7)計(jì)算可得2007—2016年3個(gè)區(qū)域城市邊緣的擴(kuò)大距離，以及城市邊緣農(nóng)地轉(zhuǎn)用的地價(jià)水平現(xiàn)值，結(jié)果見表1.

3 價(jià)格的空間復(fù)雜性對(duì)城市垂直形態(tài)的影響分析

在土地城市化過程中，城市垂直形態(tài)表現(xiàn)出復(fù)雜多樣的城市人工地貌. 在城市人工地貌的造貌營力中，地價(jià)以其特殊的地位發(fā)揮著重要作用. 由于地價(jià)的空間復(fù)雜性，其所及范圍必然帶來城市人工地貌的相應(yīng)變化，使城市垂直形態(tài)呈現(xiàn)兩方面的演化趨向： 城市人工地貌體垂直高度在地域尺度和時(shí)間尺度上的變化以及城市人工地貌體基底在地域上的不斷擴(kuò)展. 因此，應(yīng)從地價(jià)對(duì)這2個(gè)方面特征分異的影響出發(fā)，研究地價(jià)空間復(fù)雜性對(duì)城市垂直形態(tài)的影響.

3.1 地價(jià)對(duì)城市人工地貌高度營力的定量研究

此方法自身的適應(yīng)能力是非常強(qiáng)大，即可以滿足不同情況下的任何概念，當(dāng)然也能很好的適應(yīng)相關(guān)計(jì)量方法。通常情況下，相關(guān)人員會(huì)以此為基礎(chǔ)對(duì)各種可選擇方案的“凈效益”進(jìn)行對(duì)比分析，目的是為了分析各方面所具備的經(jīng)濟(jì)性，這同時(shí)也是大部分單位最常使用的方法，即主要用來進(jìn)行短期經(jīng)營決策評(píng)價(jià)分析。

首先，測(cè)算各點(diǎn)周圍150 m半徑內(nèi)建筑物的平均高度(以團(tuán)塊人工地貌體集簇為基礎(chǔ))，將各點(diǎn)對(duì)應(yīng)的地價(jià)與人工地貌體的高度繪于同一坐標(biāo)系中. 從圖2中可以看出，地價(jià)與人工地貌體高度變化趨勢(shì)一致，但城市人工地貌體高度的變化幅度明顯大于地價(jià)的變化幅度.

表1 杭州市2007—2016年城市邊緣3個(gè)方向土地價(jià)格計(jì)算結(jié)果

圖2 2007―2016年樣點(diǎn)地價(jià)的QQ-PLOT分布圖Fig.2 The QQ-PLOT distribution map of the land price from 2007 to 2016

為了得到兩者之間的定量關(guān)系，對(duì)其進(jìn)行曲線模擬，結(jié)果如表2所示.

表2 杭州3個(gè)方向城市人工地貌體高度與地價(jià)擬合表

注因變量為人工地貌體高度.

從表2的結(jié)果中可以看出，兩者之間存在相關(guān)性，即地價(jià)較高的地域，人工地貌體的高度也較高，但兩者之間并無固定的變化比率，即X值是空間坐標(biāo)及時(shí)間的函數(shù).

產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因在于，在土地城市化過程中，土地利用主體在自身的效用函數(shù)作用下，出于自身預(yù)算約束，對(duì)土地利用的形式(土地所負(fù)載建筑物的物理形態(tài))進(jìn)行衡量與決策后，形成了地價(jià)約束下的人工地貌體形態(tài). 因此，在確定人工地貌體的高度時(shí)，必然要考慮地價(jià)的預(yù)算約束，地價(jià)的高低直接影響人工地貌體的形態(tài).

3.2 地價(jià)對(duì)城市人工地貌體基底擴(kuò)展?fàn)I力影響的定量研究

在地價(jià)梯度較大的區(qū)域，城市人工地貌的基底擴(kuò)展強(qiáng)度大于地價(jià)梯度較小的區(qū)域，對(duì)城市垂直形態(tài)影響的研究結(jié)果表明(見圖3)，地價(jià)是城市垂直形態(tài)形成與發(fā)展過程的重要造貌營力之一.

貌的演替體現(xiàn)了多樣性和可預(yù)見性，這一過程是連續(xù)和不可逆的，且與地價(jià)變化有耦合作用. 計(jì)算與上述點(diǎn)對(duì)應(yīng)區(qū)域的邊際擴(kuò)增勢(shì)能，并與這些點(diǎn)對(duì)應(yīng)的邊際地價(jià)進(jìn)行半變異函數(shù)擬合，結(jié)果如表3和圖4所示.

圖3 2007—2016年樣點(diǎn)地價(jià)走勢(shì)分析圖Fig.3 Analysis graphics of price trend of sample land from 2007 to 2016

回歸方程模型概要參數(shù)估計(jì)結(jié)果 R2Fdf1df2Sig.常數(shù)b1Power0.886131.4751170.0006 315.0440.525

注因變量為UAP.

圖4 2007—2016年樣點(diǎn)地價(jià)半變異函數(shù)云圖Fig.4 The sample land price semivariogram cloud from 2007 to 2016

地價(jià)對(duì)城市垂直形態(tài)的形成與發(fā)展有重要作用，政府可通過調(diào)控土地市場和地價(jià)優(yōu)化城市人工地貌，集約利用土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、改善城市新拓展區(qū)的生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)友好型、資源節(jié)約型的城市增長.

4 土地城市化轉(zhuǎn)變過程中地價(jià)形態(tài)的動(dòng)態(tài)擴(kuò)展模型研究

4.1 3個(gè)方向地價(jià)的差異分析

計(jì)算結(jié)果顯示，杭州市在3個(gè)方向上的土地價(jià)格呈現(xiàn)不同的變化趨勢(shì)，從數(shù)據(jù)可以看出，這與人們熟知的杭州市江北地區(qū)發(fā)展快于江南地區(qū)的狀況相符，這些結(jié)果也與課題組前期調(diào)查的數(shù)據(jù)相印證(見表4和表5).

4.2 地價(jià)變化規(guī)律的驗(yàn)證

計(jì)算結(jié)果顯示，地價(jià)隨著城市邊界的擴(kuò)展而不斷變化.為了驗(yàn)證其變化過程與課題組實(shí)地調(diào)查的結(jié)果是否一致，特選取了若干樣點(diǎn)數(shù)據(jù)與計(jì)算結(jié)果進(jìn)行一元線性回歸及相關(guān)性分析.

表4 3條線上各區(qū)段住宅平均月租變化情況

表5 3條線上各區(qū)段門面平均月租變化情況

為使結(jié)果具有一致性，特選取樣點(diǎn)的住宅平均租金作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù). 由于受數(shù)據(jù)限制，只能選取與計(jì)算所得距離相近地區(qū)的樣點(diǎn)，距離誤差控制在5%內(nèi). 需要說明的是，此誤差并不會(huì)影響分析結(jié)果. 具體數(shù)據(jù)見表6.

4.2.1 杭州繞城高速沿線

再做上述兩因子的相關(guān)性分析，得到Pearson相關(guān)系數(shù)矩陣(見表8). 從Pearson相關(guān)系數(shù)矩陣中可以看出，住宅租金與計(jì)算地價(jià)的Pearson相關(guān)系數(shù)為0.993，不相關(guān)概率為0.000，顯示兩者高度相關(guān)，證明在杭州繞城高速沿線方向模型正確.

表6 3個(gè)不同方向住宅租金與等距離計(jì)算地價(jià)

表7 回歸系數(shù)分析表

4.2.2 下沙高教園區(qū)沿線

表8 Pearson相關(guān)系數(shù)矩陣

表9 回歸系數(shù)分析表

再做上述兩因子的相關(guān)性分析，得到Pearson相關(guān)系數(shù)矩陣(見表10). 從Pearson相關(guān)系數(shù)矩陣中可以看出，住宅租金與計(jì)算地價(jià)的Pearson相關(guān)系數(shù)為0.992，不相關(guān)概率為0.000，顯示兩者高度相關(guān)，證明在下沙高教園區(qū)沿線方向模型正確.

表10 Pearson相關(guān)系數(shù)矩陣

4.2.3 杭州蕭山機(jī)場沿線

表11 回歸系數(shù)分析表

再做上述兩因子的相關(guān)性分析，得到的結(jié)果與表10相同. 從Pearson相關(guān)系數(shù)矩陣中可以看出，住宅租金與計(jì)算地價(jià)的Pearson相關(guān)系數(shù)為0.992，不相關(guān)概率為0.000，顯示兩者高度相關(guān)，證明在杭州蕭山機(jī)場沿線方向模型正確.

5 結(jié) 論

5.1土地城市化轉(zhuǎn)變過程中價(jià)格具有空間復(fù)雜性，城市形態(tài)對(duì)其有明顯的應(yīng)激反應(yīng). 城市土地利用可看作復(fù)雜的自組織空間系統(tǒng)，土地城市化過程是一個(gè)相變過程，具有相變、自組織和復(fù)雜性3個(gè)要點(diǎn). 這種土地的相變過程在空間尺度上涉及微觀和宏觀2個(gè)層次： 微觀層次的個(gè)體(具體宗地)定態(tài)與宏觀層次的土地利用狀態(tài)變化. 而對(duì)于土地城市化過程而言，其演化過程要復(fù)雜得多，具有空間復(fù)雜性. 通過分析價(jià)格的空間復(fù)雜性對(duì)杭州城市垂直形態(tài)的影響，發(fā)現(xiàn)土地城市化過程中最具表象的空間秩序便是景觀. 作為土地城市化的重要外生效應(yīng)，地價(jià)與土地城市化轉(zhuǎn)變間存在相關(guān)性，土地城市化對(duì)城市形態(tài)的影響不僅是改變土地利用狀態(tài)，更顯性的作用是土地所負(fù)載的城市形態(tài)的演替. 因此，土地城市化過程中地價(jià)的空間復(fù)雜性能夠促進(jìn)城市形態(tài)對(duì)其產(chǎn)生應(yīng)激反應(yīng).

5.2土地城市化過程中地價(jià)形態(tài)的動(dòng)態(tài)擴(kuò)展具有明顯的地域差異. 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用過程集中發(fā)生在城市邊緣區(qū)，伴隨著土地權(quán)屬的變更和使用方式的演替，作為其轉(zhuǎn)換價(jià)值表象的地價(jià)必然會(huì)發(fā)生變化，且地價(jià)的變化規(guī)律迥異于城市內(nèi)部. 通過對(duì)杭州市3個(gè)不同方向上地價(jià)的差異分析發(fā)現(xiàn)，城市的不均衡發(fā)展具體表現(xiàn)在城市邊緣區(qū)地價(jià)的動(dòng)態(tài)擴(kuò)展上. 各區(qū)域因先天稟賦、后天投入不同，導(dǎo)致農(nóng)地轉(zhuǎn)用價(jià)格的空間分異，在實(shí)踐中表現(xiàn)出一定的地域性和動(dòng)態(tài)性.