養(yǎng)老行業(yè)潛規(guī)則：入住須交高額押金 民辦養(yǎng)老院用來投資賺錢

“世界之大，我的那張養(yǎng)老床不知在哪里？”75歲的北京老人薛名德一臉茫然。

薛名德夫婦只有一個(gè)女兒，出嫁后到云南生活多年，一年難得回來一次。隨著年齡增長，薛名德感覺生活越來越吃力。最后，他和老伴商量，一起到養(yǎng)老院度過余生?！俺擞欣先丝梢粤牧奶熘?，若發(fā)生什么突發(fā)事，也能喊得到人”。

薛名德走訪后發(fā)現(xiàn)，北京老人多，養(yǎng)老院少，公辦養(yǎng)老院更是一床難求。而進(jìn)民營的養(yǎng)老院，押金門檻太高，少則兩三萬元，多則上百萬元?！皩τ诖蠖鄶?shù)每月只有幾千元退休金的老人來說，只能是望而卻步”。

民政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“十二五”期間，我國養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)達(dá)到669.8萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)達(dá)到30.9張，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家50張到70張的平均水平。所以，能夠入住養(yǎng)老院（老年公寓、托老所）的只是很少一部分老年人，很多地方存在養(yǎng)老院一床難求現(xiàn)象。

公益和營利的博弈

位于北京市海淀區(qū)的一家老年公寓，氣派的大門、高大的前廳，前臺不時(shí)有人辦理入住手續(xù)，乍一看不像養(yǎng)老院，而像個(gè)賓館。

在墻上懸掛的證照中，記者發(fā)現(xiàn)這家老年公寓并非是工商部門登記的有限責(zé)任公司或股份公司，而是民政部門登記的民辦非企業(yè)單位。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，我國絕大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都會(huì)選擇登記為民辦非企業(yè)單位，可以享受國家的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助和土地、稅收上的優(yōu)惠。由于民辦非企業(yè)單位不能盈利和分紅，而養(yǎng)老地產(chǎn)又屬于商業(yè)房產(chǎn)的范疇，天生具有福利性事業(yè)與市場化經(jīng)營的特點(diǎn)。因此，如何平衡養(yǎng)老地產(chǎn)公益性與營利性之間的關(guān)系，始終是投資者一個(gè)繞不開的難題。

北京市一家民營養(yǎng)老院的院長張先生向記者透露，根據(jù)國家鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策，他的養(yǎng)老院在創(chuàng)立初期，每一張床位獲得了市、區(qū)兩級財(cái)政的補(bǔ)貼5萬元。

張先生說，民辦養(yǎng)老院的收費(fèi)包括：床位費(fèi)，每人每月1100元上下；飯費(fèi)每人每月700元左右；護(hù)理費(fèi)根據(jù)服務(wù)對象的不同，幾百至上千元不等。一般來說，每人每月需交納的費(fèi)用在2500元至3500元。

以500張床位計(jì)算，一個(gè)月則是1 20萬元至170萬元的進(jìn)賬，全年則是近2000萬元的進(jìn)賬。而支出主要包括房屋使用費(fèi)、人工成本、水電支出和裝修改造費(fèi)用四大方面，這些支出一般不會(huì)超過1000萬元。

“如果老人的入住率達(dá)到70%以上，民辦養(yǎng)老院是可以實(shí)現(xiàn)盈利的。盡管無法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)巨額盈利，但這一市場擁有巨大的升值空間，在經(jīng)濟(jì)仍處下行通道時(shí)，養(yǎng)老相比其他投資領(lǐng)域收益更加穩(wěn)定。”

專家認(rèn)為，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目營建和運(yùn)營，對企業(yè)的資金能力要求都很高，而且后續(xù)經(jīng)營資金回收又比較慢，無法吸引社會(huì)資本大規(guī)模進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

記者注意到，北京市相關(guān)政府部門已開始探索共有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老模式。共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

北京的共有產(chǎn)權(quán)政策，引起了部分房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。北京一房地產(chǎn)開發(fā)商肖先生告訴記者，他計(jì)劃收購大興區(qū)亦莊附近的一處230畝用地及16萬平方米房屋，用于養(yǎng)老地產(chǎn)?！绊?xiàng)目策劃書已經(jīng)提交給了政府，正在等待批復(fù)”。

按照肖先生的項(xiàng)目策劃書，根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)的按份共有分配，公司自持5%，其余95%對外銷售。購房人獲得50年的產(chǎn)權(quán)證，入住后按月支付一定費(fèi)用享受養(yǎng)老服務(wù)。

據(jù)估算，投資者最終可實(shí)現(xiàn)房屋銷售收入60億元，年養(yǎng)老服務(wù)利潤收入3億元以上?！叭绻凑震B(yǎng)老院的服務(wù)收費(fèi)，輕資產(chǎn)大概需要10年回本，重資產(chǎn)則可能需要15年至20年才能收回成本。”

養(yǎng)老市場出現(xiàn)錯(cuò)位

中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式有三種：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，顧名思義，就是老人到養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)這樣的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

有專家認(rèn)為，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需要澄清一個(gè)認(rèn)識誤區(qū)，就是將機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)等同于市場化養(yǎng)老，將市場化養(yǎng)老等同于養(yǎng)老院高端化?，F(xiàn)在養(yǎng)老市場有點(diǎn)錯(cuò)位，把關(guān)注點(diǎn)放在了建設(shè)高大上機(jī)構(gòu)上。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)目前最缺的、最急需的是滿足四類高風(fēng)險(xiǎn)老年人的長期護(hù)理型機(jī)構(gòu)。“養(yǎng)老項(xiàng)目過度高價(jià)化，偏離普惠方向，不是什么好事?！?/p>

位于北京市朝陽區(qū)的一家老年公寓，離北三環(huán)不遠(yuǎn)，附近就是地鐵站。十分便捷的交通，吸引了已經(jīng)76歲的劉家軍老人。

經(jīng)打聽，劉家軍得知這家養(yǎng)老公寓是一個(gè)由酒店改造成的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，擁有100多張床位。旁邊的醫(yī)院也有130多張床位。目前在公寓養(yǎng)老的人，大多年齡在70歲以上。

據(jù)銷售部見習(xí)經(jīng)理介紹，公寓有醫(yī)生24小時(shí)監(jiān)護(hù)及提供基礎(chǔ)治療，有職業(yè)化護(hù)理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)日常護(hù)理，每星期還會(huì)舉行豐富的文娛活動(dòng)?！肮稳朔块g有20平方米和40平方米兩種，前者價(jià)格每月在1.5萬元左右；后者收費(fèi)每月在2.5萬元左右。此外，還會(huì)根據(jù)老人的身體狀況評估后進(jìn)行分級收費(fèi)，價(jià)格在每月1萬元至4萬元不等，主要包含房租、護(hù)理費(fèi)和餐飲費(fèi)?！?/p>

記者注意到，房地產(chǎn)等大型資本企業(yè)在京投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，基本都會(huì)將主要消費(fèi)人群鎖定中高端。就連一些原本做“平價(jià)”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)起家的企業(yè)，后來也開始向高端化的路線轉(zhuǎn)型。

一家高端養(yǎng)老院的負(fù)責(zé)人告訴記者，國內(nèi)高端養(yǎng)老院看起來賺錢，但實(shí)際盈利情況并不樂觀。高端養(yǎng)老院的前期投入很大，涉及拿地、開發(fā)、建設(shè)等?！梆B(yǎng)老院內(nèi)還有50%的空間要拿來做餐廳、健身房、閱覽室等公共空間，只有附加價(jià)值，很難直接獲益?！?/p>

高額的養(yǎng)老院押金

在很多人眼里，陳先生算得上是一個(gè)成功的“北漂”。20多年的打拼后，他在北京有房有車有自己的公司。工作順風(fēng)順?biāo)乃?，一直有一個(gè)心病，就是千里之外的父母日漸蒼老。

經(jīng)過長時(shí)間的思想工作，陳先生的父母終于答應(yīng)到北京隨兒子生活。但父母有一個(gè)條件，就是不和兒子住在一起，“擔(dān)心和城里的兒媳婦合不來”。

陳先生滿口答應(yīng)，同時(shí)在公司附近尋找適合的養(yǎng)老院。經(jīng)朋友介紹，陳先生來到一家民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，“聽說那里的條件不錯(cuò)”。

陳先生去咨詢時(shí)，客戶經(jīng)理拿來一份《會(huì)籍管理辦法》，“老人入住時(shí)需要在50周歲至80周歲之間，能自理，120萬元在入院時(shí)就得繳納”。

據(jù)客戶經(jīng)理介紹，120萬元是50平方米套間的押金，還有一種25平方米的套間，押金是70萬元至80萬元?！昂贤暌缓灒先穗x開這里時(shí)，押金可全額退還。繳納押金成為會(huì)員的老人，每月無需再支付床位費(fèi)，但需繳餐費(fèi)和水電費(fèi)?！?/p>

盡管會(huì)費(fèi)高昂，但陳先生還是被告知：養(yǎng)老院已經(jīng)住滿了，只能預(yù)登記，前面還有300多人在排隊(duì)。