保障性住房融資難點(diǎn)及對策分析

張本成

摘 要：對于我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會現(xiàn)狀來說，保障性住房的存在是非常必要的，它在我國的建設(shè)已經(jīng)經(jīng)歷了較長的時間，在發(fā)展中不斷完善，所以發(fā)揮出的作用越來越大。但是從另一方面來看，在其建設(shè)過程中，融資是一個長期存在的問題，這給我國保障住房建設(shè)和發(fā)展造成了很大的影響，如果能夠讓這個問題得到有效解決，就可以大大提高保障性住房的建設(shè)水平，為其發(fā)展創(chuàng)造充足的先決條件。本文首先探討了當(dāng)前階段保障性住房建設(shè)過程中遇到的融資問題，之后提出了一些具有較強(qiáng)針對性的策略，希望可以給相關(guān)工作的開展提供一些有效的參考。

關(guān)鍵詞：保障性住房；融資；措施

社會保障在社會的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，都是非常重要的一個體系，目前我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)已經(jīng)取得了很大的成果，同時社會保障措施也在不斷得到完善。在社會保障體系中，保障性住房是其中非常重要的一個組成部分，其建設(shè)水平不斷提高，數(shù)量也越來越多，但是在建設(shè)過程中或多或少出現(xiàn)了融資難的問題，本文針對保障性住房中的融資問題進(jìn)行了探討，希望可以給相關(guān)建設(shè)工作的開展提供一些依據(jù)。

1 當(dāng)前階段保障性住房融資工作中存在的困難

1.1 融資渠道急需拓寬

目前我國保障性住房的建設(shè)工作中最為嚴(yán)重的問題融資渠道較為單一，難以符合這項(xiàng)工作的開展要求。我國保障性住房建設(shè)資金來源大多是相關(guān)政府部門的投入，其建設(shè)和發(fā)展存在著很大的不平衡。從另一方面來看，商品房的發(fā)展速度很快，總體看來，保障性住房占比還仍然較低，住房在類型上存在較為嚴(yán)重的失衡問題。從另一方面來看，我國政府調(diào)控工作也存在著很多弊端，最為直接的一點(diǎn)就是直接干預(yù)保障性住房的建設(shè)，這對于融資多樣化而言是非常不利的。

1.2 建設(shè)資金總量較少

這個問題直接體現(xiàn)在保障性住房建設(shè)中所動用的資金在社會中占據(jù)的比例較低。由于這種住房的投資其周期長，并且對于管理和經(jīng)營工作來說也有較高的要求，相比之下收益較小，這個現(xiàn)狀的存在自然是非常難以吸引融資的投入的。當(dāng)前隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們也在不斷能提高對利益的要求，如果利益不足，無法吸引人來投資，必然會影響到保障性住房的建設(shè)水平。除此之外，即便可以動用社會資金，也需要考慮到實(shí)際政策情況，并且對未來一段時間內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估。2009年全國建設(shè)保障房370萬套，2010年上升為580萬套，2011年達(dá)到了1000萬套，2012年建設(shè)任務(wù)為700萬套。到“十二五”末開工建設(shè)3600萬套保障性住房，靜態(tài)估計(jì)至少需要資金7萬億元。這些資金從何而來？當(dāng)前的相關(guān)政策是：住房公積金增值收益部分、土地出讓金中不少于10%的比例、市縣財(cái)政預(yù)算安排、中央省級財(cái)政預(yù)算安排的補(bǔ)助資金。這四項(xiàng)資金來源其實(shí)都算是政府財(cái)政，但自1994年實(shí)行分稅制后，責(zé)任和收入的不對稱引發(fā)地方政府財(cái)政困難，責(zé)任多、壓力大，地方政府在保障房建設(shè)上積極性一直不高。此外，2011年以來國家開始嚴(yán)格控制高房價，使得地方政府的土地出讓收益大幅縮減。保障房建設(shè)的資金單靠政府財(cái)政是無法保證的。另一方面，由于保障房建設(shè)周期長、建設(shè)資金投入大、經(jīng)濟(jì)效益低等特點(diǎn)，加之保障房產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，企業(yè)與政府合作建設(shè)保障房的模式不成熟，建成之后經(jīng)營維修等權(quán)利義務(wù)還處在探索階段，故民間資本的參與也存在很大的障礙。

1.3 融資過程復(fù)雜

融資過程復(fù)雜這個問題主要體現(xiàn)在融資手續(xù)冗余上，這對于保障性住房建設(shè)的工作來說，如果資金流入需要經(jīng)過很多步驟，其手續(xù)、過程都非常復(fù)雜，這將大大影響到建設(shè)開展的效率。保障性住房在整個社會保障體系中的地位是非常重要的，直接關(guān)系到人們的切身利益。當(dāng)前保障性住房融資問題的存在會在很大程度上給其建設(shè)工作的開展造成不利影響，其融資工作還仍然比較落后，其審批工作步驟很多，非常復(fù)雜，這給資金的高效流通造成了嚴(yán)重的阻礙。同時由于保障性住房具有較長的建設(shè)周期，不利于資金的收回，如果其流入的效率無法得到保證的化，就會給其正常交付使用造成嚴(yán)重影響，給社會福利的實(shí)施造成嚴(yán)重阻礙。

2 解決保障性住房建設(shè)融資問題的對策

2.1 提高融資渠道的多元性

要解決現(xiàn)有保障性住房建設(shè)融資難的問題，就必須要針對于現(xiàn)有融資渠道進(jìn)行進(jìn)一步的完善，并且對于融資路徑進(jìn)行拓寬。在開展保障房建設(shè)的過程中，需要講公益性與自利性進(jìn)行良好的結(jié)合，并且達(dá)到合理的平衡標(biāo)準(zhǔn)。首先，政府可以以自身為主體，設(shè)立投資基金項(xiàng)目，通過多種渠道來為保障性住房的建設(shè)提供有效的資金來源基礎(chǔ)。政府也可以通過補(bǔ)助等有效的措施，提高自身融資能力。其次，在托管融資渠道時，要考慮社會資金的來源，通過采取有效的對策，促進(jìn)社會資金的進(jìn)入。最后，政府可以通過設(shè)立公租房基金，從而對于公租房發(fā)展中存在的問題進(jìn)行解決，更好的鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)的加入，并且通過出臺有關(guān)優(yōu)惠政策，促進(jìn)保險(xiǎn)資金的進(jìn)入。

2.2 增加財(cái)政投入

對于部分困難地區(qū)的保障房建設(shè)過程中，其地方如果存在任務(wù)過重，籌資困難的情況時，政府要加強(qiáng)財(cái)政資金的投入。政府有關(guān)部門要提高對于保障性住房建設(shè)工作的重視程度，并且采取針對性的措施，對于重點(diǎn)地區(qū)的保障性住房建設(shè)投入進(jìn)行加強(qiáng)，通過地方財(cái)政資金的流入，促進(jìn)地方保障性住房建設(shè)工作的順利開展。

2.3 為參與建設(shè)企業(yè)提供良好的政策環(huán)境

其主要目的是為了獲取企業(yè)利潤。因而，商品房成為了房地產(chǎn)開發(fā)商的第一選擇，而經(jīng)濟(jì)適用房與租賃類的住房成為開發(fā)商的第二選擇。廉租房與公租房等福利性的住房在開展工程建設(shè)中，經(jīng)常存在資金不足的情況。由此可見，要想真正的推動保障性住房的建設(shè)工作，就必須考慮到開發(fā)企業(yè)自身的利潤情況，并且為其提供良好的政策環(huán)境，有效的推進(jìn)開發(fā)商參與到保障性住房的建設(shè)當(dāng)中，并且對于目前保障性住房建設(shè)資金不足的情況進(jìn)行環(huán)節(jié)。例如，對于保障性住房建設(shè)完成后，政府可以對開發(fā)商所開發(fā)的地產(chǎn)賦予商業(yè)價值，并且推動配套設(shè)施的建設(shè)，彌補(bǔ)開發(fā)商在保障性住房建設(shè)中所造成的例如損失。另外，多種稅收、土地一級信貸方面的優(yōu)惠，也可以為承建企業(yè)提供良好的優(yōu)惠環(huán)境。

2.4 提高融資手段的靈活性

保障性住房建設(shè)融資問題的解決，需要依靠多種手段，積極的對融資手段進(jìn)行探索，提高融資手段的多樣化與靈活性。首先，可以采用按揭貸款的融資模式。按揭貸款融資的模式的開展，可以以普通個人貸款方式來進(jìn)行操作，并且將保障性住房作為按揭主體。通過按揭貸款的方式，將保障性住房建設(shè)所需要的資金以房產(chǎn)為抵押，并且規(guī)定其房屋租賃資金以及周邊配套商業(yè)設(shè)施的收益為主要還款資金。其次，采用理財(cái)?shù)姆绞絹磉M(jìn)行融資。政府、商業(yè)銀行以及信托公司可以互相合作，發(fā)行用于保障性住房建設(shè)的有關(guān)理財(cái)產(chǎn)品，并且由政府進(jìn)行提供擔(dān)保，從而更好的促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金的流入，為保障性住房的建設(shè)工作提供保障，同時也可以滿足投資者自身的收益要求，提高資金利用效率。最后，企業(yè)債券的發(fā)行。

3 結(jié)束語

現(xiàn)在雖然我國的保障性住房建設(shè)得到了有效的開展，規(guī)模越來越大，但是資金不足的問題在很大程度上限制了保障性住房的進(jìn)一步發(fā)展。經(jīng)過前文總結(jié)我們已經(jīng)知道，目前在融資過程中廣泛存在著融資方式單一的問題，并且審批流程異常復(fù)雜，這些都給資金的有效利用帶來了不利影響。所以相關(guān)部門應(yīng)該對這個問題引起了足夠的重視，從多個角度共同采取措施，這樣才能不斷提高保障性住房的建設(shè)水平。

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