燕郊房事

李夏

因?yàn)榭拷本┒績(jī)r(jià)相對(duì)較低，吸引了眾多的北京上班族來此置業(yè)，這里的人口10年來翻了10倍

樓市浮沉，環(huán)京體會(huì)最深刻。

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，環(huán)京區(qū)域的走勢(shì)歷來都是風(fēng)向標(biāo)般的存在，而距天安門直線距離僅30公里的河北省燕郊鎮(zhèn)則是環(huán)京典型代表。在政府、開發(fā)商、投資客及“剛需族”的四方角力下，燕郊樓市近十年來像坐上了過山車。

這片面積僅105平方公里的京郊小鎮(zhèn)，不僅是資本家和韭菜們的“賭坊”，更是幾十萬(wàn)“北漂”們不分晝夜奔走往返的家，在這里每天上演著他們有關(guān)“房”事的喜怒哀樂。

被套牢的投資客

“我一路見證了燕郊的房?jī)r(jià)變化，2004年，燕郊大概均價(jià)在4千元/平米，2015年漲到1.5萬(wàn)元/平米后，之后仍一路飆升，到達(dá)頂峰是在2016年的3.5萬(wàn)元/平米。短暫的狂歡后，今年又跌至1.5萬(wàn)元/平米左右?！睆堁喔嬖V記者。

14年前，張燕只身來到燕郊做起了房產(chǎn)銷售顧問。2006年，嗅到燕郊樓市的“商機(jī)”，她在同事們的慫恿下用自己工作兩年的積蓄，支付了位于燕郊潮白河孔雀城一套房子的首付。

緊接著，張燕又進(jìn)行一連串的操作。在2012年房?jī)r(jià)上漲兩倍時(shí)進(jìn)行拋售，隨后轉(zhuǎn)手又投資兩套房。三年后，張燕底氣十足的購(gòu)買了自己人生中的第三套房子，按2016年房?jī)r(jià)最高峰計(jì)算，張燕躋身千萬(wàn)富翁之列。

張燕說，“在燕郊從事售樓業(yè)務(wù)的同行，差不多每個(gè)人手上都有兩三套房子，有的甚至買了五六套，這都很正常不過的?！?/p>

同時(shí)，張燕講述了自己初到燕郊時(shí)一位鄰居的故事：鄰居是東北人，因?yàn)閮鹤釉谔煅蟪俏飿I(yè)工作，在2009年以開盤價(jià)4000/平米購(gòu)買了天洋城的一套房，后高價(jià)賣出，凈賺60多萬(wàn)元。

2015年，張燕的這位鄰居又以1.5萬(wàn)元/平米的價(jià)格投資了小區(qū)另一套房子，瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，在2016年燕郊房?jī)r(jià)最高峰以3.5萬(wàn)元/平米的價(jià)位賣出，一進(jìn)一出又凈賺200萬(wàn)。隨后，在大廠換了一棟別墅。

依靠房產(chǎn)投資一夜暴富的人在燕郊不是少數(shù)，而這些財(cái)富故事也吸引更多人涌入這個(gè)“賭局”中。環(huán)京一輪輪房?jī)r(jià)波動(dòng)中，“張燕”們的命運(yùn)也發(fā)生改變。

2016年下半年開始，北京樓市開始遭遇監(jiān)管。到2017年3月，認(rèn)房又認(rèn)貸的北京樓市“317新政”出臺(tái);3月22日，環(huán)京廊坊市聞風(fēng)而動(dòng)，主城區(qū)、北三縣（三河、大廠、香河）、固安及永清限購(gòu)，外地戶籍限購(gòu)一套且提高首付比例;4月5日，三河出臺(tái)限購(gòu)實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步提高二手房交易成本;6月3日，廊坊市限購(gòu)升級(jí)，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，限購(gòu)一套，本地戶籍限購(gòu)兩套。隸屬于廊坊“北三縣”的燕郊也受到這一系列政策的影響。

限購(gòu)政策一出，手持大把現(xiàn)金的投資客們一夜間失去了購(gòu)房資格。需求端的剛性壓制和對(duì)調(diào)控加碼的預(yù)期讓燕郊樓市成交量迅速萎縮，歷經(jīng)觀望、對(duì)峙后房?jī)r(jià)開始下行，不少銷售顧問被市場(chǎng)套牢。

“現(xiàn)在，樓市不景氣。大家壓力都很大，有的人在高點(diǎn)附近買的，光月供一個(gè)月都得4、5萬(wàn)元，想賣也賣不出去?！睆堁酂o(wú)奈說道。

剛需族的幻想與糾結(jié)

“北漂”小伙小志曾慶幸自己在燕郊房?jī)r(jià)上漲前搭上這趟末班車。

時(shí)間回溯到2011年?！澳菚r(shí)我剛到北京工作，每個(gè)月的收入就是3、4千元，和女朋友租房住過地下室，也住過廚房間。”小志回憶道。

因?yàn)榕咽呛颖比邮腥?，一直以來，小志?duì)燕郊房?jī)r(jià)頗為關(guān)注。而北京市區(qū)的房?jī)r(jià)太貴，兩人最終決定在燕郊買房。

2014年3月，決策層提出京津冀一體化方案。2015年，河北各地開始承接北京外遷產(chǎn)業(yè)?！笆苷哂绊?，2015年燕郊房?jī)r(jià)大概漲到1.5萬(wàn)元/平米，我們當(dāng)時(shí)看了好幾個(gè)樓盤。最終決定買天洋城的二手房，1.4萬(wàn)元/平米，小區(qū)綠化、交通都不錯(cuò)?！毙≈菊f。

天洋城坐落在燕郊繁華地帶，周圍配套商城及大型超市，被稱為中國(guó)溫哥華國(guó)際社區(qū)。小區(qū)門口設(shè)置了直達(dá)首都CBD國(guó)貿(mào)的公交站，不少像小志一樣的“北漂”都選擇在這里購(gòu)房。

與此同時(shí)，通州成為北京副中心的消息，更讓燕郊這個(gè)與通州隔河相望的河北小鎮(zhèn)躁動(dòng)起來。2016年北京樓市一路走高，帶動(dòng)燕郊房?jī)r(jià)升溫。小志的房子在2016年一度漲到3.5萬(wàn)元/平米。彼時(shí)，小志曾提議把房子出售換套大房。但是妻子不同意，她認(rèn)為，憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)，房子還會(huì)繼續(xù)上漲。

然而，受2017年限購(gòu)政策影響，剛需族小志僅有的這套房產(chǎn)價(jià)格也跌至購(gòu)房時(shí)的價(jià)格，當(dāng)初紙面資產(chǎn)膨脹帶來的幸福感頓時(shí)消失。

“仿佛買房就是幻夢(mèng)一場(chǎng)，一切都回到了原點(diǎn)?！毙≈靖锌?。

今年以來，小志的朋友李雷看到燕郊的房?jī)r(jià)跌入谷底，開始蠢蠢欲動(dòng)，同為剛需族的李雷拖著小志數(shù)次前往燕郊各售樓處奔波咨詢。但由于限購(gòu)要求，李雷只能購(gòu)買商住房，這讓他很糾結(jié)，“現(xiàn)在政策收緊，燕郊房?jī)r(jià)走向還不很明朗，商住房可能價(jià)位還會(huì)跌。我不知道現(xiàn)在是不是抄底的時(shí)候。”

畜牧業(yè)起家的燕郊開發(fā)商

“自2014年開始，燕郊鎮(zhèn)再?zèng)]有批過70年產(chǎn)權(quán)的地。目前市場(chǎng)上都是40年產(chǎn)權(quán)的公寓或商住房。整個(gè)燕郊，乃至整個(gè)北三縣，房子庫(kù)存僅有一萬(wàn)多套，每天看房的人還是很多。但受大環(huán)境影響，觀望的人多，出手的很少。”某燕郊本地開發(fā)商投融部小周告訴記者。

作為燕郊本地人，加之父輩在廊坊有較多的金融關(guān)系，2012年一畢業(yè)，小周直接被本地某大型開發(fā)商招至投融部。

入職后的小周在部門經(jīng)理的帶領(lǐng)下直接負(fù)責(zé)了公司某地塊的在建工程融資業(yè)務(wù)，“雖然業(yè)務(wù)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但是當(dāng)時(shí)燕郊的房?jī)r(jià)一片牛市，不止信托、私募和投資公司，甚至很多銀行都在變相投錢”，小周介紹說，當(dāng)時(shí)北京奧運(yùn)會(huì)以后，人人看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量熱錢涌入，燕郊有家開發(fā)商還是畜牧業(yè)起家的。

同樣，燕郊2017年的政策也讓開發(fā)商一夜回到解放前，更為可怕的是，高額的負(fù)債率，直接導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈危若累卵，隨時(shí)可能崩盤。

按照政策，商住房首付金額不得低于50%。今年開始，燕郊不少開發(fā)商曾進(jìn)行過一系列營(yíng)銷活動(dòng)，即買家只需先支付房?jī)r(jià)的10%，1到2年內(nèi)還清剩下的40%首付款即可。也就是說，為了及時(shí)回籠資金，開發(fā)商為買家先墊付40%。

“之前是著急去庫(kù)存吧。但這樣的活動(dòng)僅持續(xù)幾個(gè)月，開發(fā)商覺得風(fēng)險(xiǎn)太大了，現(xiàn)在已經(jīng)停了?！毙≈苷f，“現(xiàn)在開發(fā)商資金鏈普遍吃緊，融資成本直線上升，就這樣能融到錢的也算燒高香了?！?h3>

樓市沒有終點(diǎn)

10月19日上午，位于燕郊北城幾家開發(fā)商的新樓樓盤，售樓中心大廳幾乎空無(wú)一人，不少身著統(tǒng)一制服的銷售顧問都頗為“無(wú)聊”，聚在一起聊天，還有的低頭玩手機(jī)。

在嘉都銷售中心，一位銷售顧問表示，目前出售的是新開發(fā)的四棟樓，均價(jià)在1.2萬(wàn)元到1.6萬(wàn)元每平米。當(dāng)購(gòu)房者提出對(duì)房?jī)r(jià)下行的擔(dān)憂時(shí)，這名銷售顧問則表現(xiàn)的比較激動(dòng)，反復(fù)說道，“燕郊房子現(xiàn)在真是最低價(jià)了，再不買就晚了”。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，環(huán)京樓市最直接的價(jià)值就是解決北京剛需。盡管現(xiàn)在被嚴(yán)格調(diào)控，價(jià)位下跌，但潛力還比較大。尤其隨著二胎政策的放開，一些家庭住房升級(jí)以及度假地產(chǎn)的需要，如果政策稍有松動(dòng)，必定迎來一波高漲。

燕郊當(dāng)?shù)匾幻Y深樓市觀察者告訴記者，環(huán)京購(gòu)房者以投資類為主，買房更應(yīng)該關(guān)注區(qū)域板塊的發(fā)展價(jià)值。

“最大的優(yōu)勢(shì)就是距離北京城市副中心近，且這個(gè)區(qū)域具有很強(qiáng)的人口虹吸效應(yīng)，如果按圈層來講，是北京城市副中心向外擴(kuò)展的第一圈層。但由于燕郊等地可開發(fā)土地有限，后期承接的新進(jìn)人口勢(shì)必會(huì)擠壓到臨近的區(qū)域?！痹撁麡鞘杏^察者說。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受媒體采訪時(shí)則表示，受限購(gòu)影響，目前環(huán)京區(qū)域符合購(gòu)房資格的群體大幅減少，基本依靠本地化需求維持，如果調(diào)控不放松則環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)可能在第四季度繼續(xù)探底。環(huán)京樓市沒有終點(diǎn)，而讓房子真正回歸居住，還有一段很長(zhǎng)的路要走。（應(yīng)受訪者要求，文中人物均為化名）

摘自《市界》ID： sparklelive