營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)及應(yīng)對(duì)措施分析

沈振桓

摘要：營(yíng)改增作為我國(guó)目前調(diào)解公平稅負(fù)的重要稅制改革手段，從制度上解決了原有的“營(yíng)業(yè)稅”全額征收、道道征收的稅收弊端，實(shí)現(xiàn)增值稅“道道征收，層層抵扣”的基本優(yōu)勢(shì)。在營(yíng)改增的過程中，企業(yè)降低了自身稅收負(fù)擔(dān)，提高了自身利潤(rùn)。本文就當(dāng)前營(yíng)改增稅改大潮下的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，深入探討營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的挑戰(zhàn)與具體應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)開發(fā) 措施

一、營(yíng)改增綜述

營(yíng)改增是近年來我國(guó)為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要而進(jìn)行的試點(diǎn)性稅收政策改革。在稅法中，營(yíng)改增具體表達(dá)形式為：將企業(yè)以往會(huì)計(jì)年度所繳納的營(yíng)業(yè)稅改成增值稅。也就是說，企業(yè)原本的營(yíng)業(yè)稅在試點(diǎn)過程中轉(zhuǎn)嫁到產(chǎn)品或服務(wù)增值部分的增值稅額中。這種改革對(duì)于企業(yè)而言有著重大意義：首先企業(yè)可以減少納稅項(xiàng)目，避免在生產(chǎn)、銷售過程中的重復(fù)納稅現(xiàn)象。推進(jìn)營(yíng)改增稅制改革可以使社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐漸建立起一種良性循環(huán)機(jī)制，另一方面營(yíng)改增也可以看作為一種變相的減稅政策。在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行上行壓力較大的情況之下，全面試點(diǎn)營(yíng)改增政策不僅能夠“以投資促供給，以供給增需求”的良好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式，同時(shí)也能保障企業(yè)獲得盈利，加速推進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步的轉(zhuǎn)型發(fā)展。經(jīng)由對(duì)單個(gè)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)大規(guī)模轉(zhuǎn)型升級(jí)來實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)體的結(jié)構(gòu)性改革。

二、房地產(chǎn)營(yíng)改增帶來的挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一，由于其自身設(shè)計(jì)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈眾多、產(chǎn)業(yè)間經(jīng)營(yíng)關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)，對(duì)于稅收、金融政策變化都會(huì)產(chǎn)生極明顯的反應(yīng)并隨之出現(xiàn)變化。尤其是稅收政策，其改變可以直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)與利潤(rùn)水平，與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生直接聯(lián)系。而在固有的稅收政策中，相關(guān)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅、城建稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅等稅種都給房地產(chǎn)行業(yè)帶來相當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)負(fù)擔(dān)。在營(yíng)改增之后，對(duì)于房地產(chǎn)而言除了在納稅種類上發(fā)生變化之外，具體還存在以下多種影響：

（一）推行營(yíng)改增增加了房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)所購(gòu)買的原料類型繁多復(fù)雜，除了相關(guān)大量集中采購(gòu)的鋼筋、構(gòu)件、水泥等建筑施工專用材料可以獲得增值稅發(fā)票的開據(jù)之外，一些類似價(jià)值低、用途廣泛、采購(gòu)容易的輔助性建筑材料如小型施工工具、螺絲釘帽等耗材的供應(yīng)商多為私營(yíng)的個(gè)體五金商戶等，上述商戶均按照定額征收的方式繳納相關(guān)稅款。這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算應(yīng)繳稅額時(shí)，并不能將耗材算入增值稅抵扣項(xiàng)目申報(bào)。除此之外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的安裝施工環(huán)節(jié)是其開發(fā)成本中的重要部分，該項(xiàng)目的具體施工方是由在房地產(chǎn)企業(yè)上游的建筑施工類企業(yè)完成的，根據(jù)營(yíng)改增的試點(diǎn)范圍，施工企業(yè)也在改革之列。所以根據(jù)納稅形式不同與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁原理等原因，營(yíng)改增改革后房地產(chǎn)總的成本與費(fèi)用會(huì)增長(zhǎng)。

（二）推行營(yíng)改增提高了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債

按照稅法規(guī)定，建筑業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率為11%。營(yíng)改增改革前，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅，而在稅額計(jì)算中，營(yíng)業(yè)稅需要按照進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入成本中。在營(yíng)改增改革試點(diǎn)推行之后，企業(yè)購(gòu)進(jìn)的固定資產(chǎn)需要按開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。在這種稅收機(jī)制下，企業(yè)的資產(chǎn)總額會(huì)出現(xiàn)一定程度的下降。在企業(yè)負(fù)債水平不變的情況下，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率公式：資產(chǎn)負(fù)債率=資產(chǎn)總額/負(fù)債總額來計(jì)算，企業(yè)在一定程度上會(huì)提高自身的資產(chǎn)負(fù)債率，同樣的，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之提高。

（三）推行營(yíng)改增降低了房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)

營(yíng)收方面，在推行營(yíng)改增試點(diǎn)后，在確定收入時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)需要將所得收入內(nèi)包含增值稅的部分按規(guī)定去除，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)較之繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)期而言收入會(huì)有所下降。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅與增值稅現(xiàn)行稅率相比，房地產(chǎn)收入下降比率約在10%左右。

（四）推行營(yíng)改增增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作難度

由于稅收政策的巨大變革，使得房地產(chǎn)行業(yè)在納稅計(jì)算方面也發(fā)生了深刻的變化，相關(guān)稅款的核算難度、核算數(shù)量較之稅法改革之前大幅度提高。財(cái)務(wù)人員對(duì)于稅制的改革政策也會(huì)出現(xiàn)業(yè)務(wù)無法準(zhǔn)確銜接、處理、審核、計(jì)算過程中錯(cuò)誤的情況，進(jìn)而導(dǎo)致了財(cái)務(wù)核算出現(xiàn)違規(guī)、稅款征收不夠明確、申報(bào)的項(xiàng)目數(shù)額不夠完整、準(zhǔn)確等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)應(yīng)對(duì)措施

從上文我們可知，營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)各方面從成本、利潤(rùn)、負(fù)債、納稅等多方面都帶來了不同程度的沖擊，營(yíng)改增本身是一種改善企業(yè)納稅環(huán)境的稅制改革，面對(duì)新的納稅環(huán)境與納稅方式，房地產(chǎn)企業(yè)也需要積極調(diào)整，采取相應(yīng)的措施保證營(yíng)改增稅制改革能夠積極地推行下去。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行積極改革。在新的稅制體系下，房地產(chǎn)企業(yè)首先需要將項(xiàng)目運(yùn)作的周期盡可能的縮短，在降低需要承擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用同時(shí)，還可以減少資金占用時(shí)間，提高資金的基準(zhǔn)率。其次，企業(yè)需要篩選房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，重點(diǎn)參與開發(fā)高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣可以保證在所有生產(chǎn)環(huán)節(jié)過程中會(huì)開具增值稅專用發(fā)票用以抵扣，此外也可以進(jìn)一步提高企業(yè)的品牌與形象價(jià)值，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（二）在財(cái)務(wù)人員管理方面，企業(yè)需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)于新型稅率改革的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，幫助財(cái)務(wù)人員全面理解增值稅會(huì)計(jì)科目相關(guān)賬務(wù)處理的內(nèi)容，同時(shí)要求采購(gòu)與勞務(wù)建設(shè)部門在開展自身具體工作期間必須及時(shí)收到真實(shí)有效的增值稅專用發(fā)票。在賬目審核方面，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)審計(jì)部門需要保障會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，做到每筆賬目都有合法的原始憑證支撐，將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與財(cái)務(wù)核算進(jìn)行充分匹配契合，最大限度地消除重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生。

綜上所述，通過營(yíng)改增稅制改革，房地產(chǎn)行業(yè)雖然面臨一系列的挑戰(zhàn)，但是總的來說營(yíng)改增稅制改革還是對(duì)企業(yè)帶來了直觀的積極影響。通過一系列應(yīng)對(duì)措施，房地產(chǎn)行業(yè)一定能夠積極地配合國(guó)家稅制改革工作，爭(zhēng)取為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體全面發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。