從消費(fèi)者視野考察我國(guó)近年房?jī)r(jià)調(diào)控的成效

夏宇

摘要：房?jī)r(jià)調(diào)控是關(guān)系民生疾苦和民心穩(wěn)定的重大問題。從消費(fèi)者視野考察我國(guó)近年房?jī)r(jià)暴漲的原因及房?jī)r(jià)調(diào)控的成效，關(guān)注廣大人民群眾的真實(shí)體驗(yàn)感，有利于及時(shí)解決突出矛盾，化解深層次矛盾。首先，從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)大局層面分析房?jī)r(jià)波動(dòng)的合理性；其次，從供需關(guān)系現(xiàn)實(shí)環(huán)境層面分析房?jī)r(jià)呈總體上升趨勢(shì)的必然性；然后，從房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展層面分析房?jī)r(jià)調(diào)控的可行性；最后，根據(jù)近三年我國(guó)典型城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)及調(diào)控成效分析，給出若干建議。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià) 消費(fèi)者 調(diào)控 建議

一、引言

隨著人們生活觀念的更新，對(duì)美好生活的向往，住房（或房地產(chǎn)）作為傳統(tǒng)意義上的不動(dòng)產(chǎn)，事實(shí)上已成為我國(guó)城鎮(zhèn)普通家庭生活中最大一宗消費(fèi)商品，擁有者希望保值增效，待購(gòu)者期盼物美價(jià)廉，兩類利益相關(guān)者之間的感受正好相反。不言而喻，我國(guó)近年劇烈的房?jī)r(jià)波動(dòng)造成的影響廣泛而深遠(yuǎn)，事關(guān)國(guó)計(jì)民生，有效調(diào)控房?jī)r(jià)波動(dòng)刻不容緩。之前，大多數(shù)研究者主要（有意或無意識(shí)）從決策者角度探討我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控的成效，得到不少合理的結(jié)論。本文試圖換一個(gè)角度，從廣大普通消費(fèi)者視野考察問題，得出合情的解釋，以期豐富和完善已有結(jié)論。

二、宏觀政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響

根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，我國(guó)推行的是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。國(guó)家宏觀政策調(diào)控房?jī)r(jià)成效問題的爭(zhēng)論由來已久，“越調(diào)越漲”的質(zhì)疑甚囂塵上。一般認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)的因素諸多，包括財(cái)政政策、貨幣政策、房改政策、土地財(cái)政、住房預(yù)售制、惡意炒作及投機(jī)需求、保障性住房供給、房?jī)r(jià)上漲心理預(yù)期等多個(gè)方面，需要綜合施策。其中，從消費(fèi)者視野來考察，貨幣政策不失為一種有效調(diào)控房?jī)r(jià)的重要手段，立竿見影。但是，貨幣政策直接調(diào)控房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)較大，把握不當(dāng)，容易失度，造成巨大的宏觀經(jīng)濟(jì)損失，不宜直接將房?jī)r(jià)納入貨幣政策規(guī)則。同時(shí)，應(yīng)保持國(guó)家政策的連續(xù)性。近一段時(shí)期以來，中央政府的調(diào)控目標(biāo)在“保增長(zhǎng)”和“控房?jī)r(jià)”之間來回不定，導(dǎo)致政策在“松”與“緊”之間擺動(dòng)，房?jī)r(jià)多年調(diào)控經(jīng)歷并不如意，給民眾的印象是“越調(diào)越漲。

三、供需關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響

住房是鋼性需求，現(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)住房供需矛盾異常突出。在人口規(guī)模，財(cái)稅制度，資本市場(chǎng)、人才引進(jìn)政策等因素作用下，房?jī)r(jià)總體上呈逐年上漲的趨勢(shì)不可避免，短期的關(guān)鍵措施是力爭(zhēng)控制漲幅。長(zhǎng)期來看，增建充裕的保障性住房，完善租售同權(quán)政策，控制中心城市規(guī)模，發(fā)展城市副中心，疏解中心城市功能，可望遏制中心城市房?jī)r(jià)過度上漲的勢(shì)頭。

四、房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的影響

我國(guó)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，特別是房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展不均衡，加上不同地區(qū)土地財(cái)政的溢出效應(yīng)以及資本市場(chǎng)推波助瀾，導(dǎo)致我國(guó)不同城市、不同區(qū)域住房?jī)r(jià)格嚴(yán)重失調(diào)。因此，長(zhǎng)遠(yuǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略調(diào)整很有必要。其中，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是重中之重。國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整得以落實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷完善，抗風(fēng)險(xiǎn)能力得到加強(qiáng)，房?jī)r(jià)波動(dòng)可望控制在合理的區(qū)間。

五、近三年我國(guó)典型城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)及調(diào)控成效分析

根據(jù)中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究院近期發(fā)布的研究報(bào)告，近三年，我國(guó)典型城市房?jī)r(jià)普遍上漲，部分熱點(diǎn)城市環(huán)比漲幅不大，而過去一些環(huán)比和同比下跌的城市，近期漲幅卻很高。另外，根據(jù)網(wǎng)上公開的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014-2015年間，房?jī)r(jià)調(diào)控措施失度，不同地區(qū)各類城市調(diào)控執(zhí)行力不均衡，造成不同地區(qū)各類城市房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)；2015-2016年間，房?jī)r(jià)調(diào)控措施失靈，全國(guó)范圍內(nèi)各類城市房?jī)r(jià)普遍上漲，不少城市房?jī)r(jià)暴漲，突破人們的心理防線；2016-2017年間，北京、上海兩個(gè)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上一年有所下降或增幅放緩，成為一個(gè)顯著特點(diǎn)。但是，其它城市仍呈現(xiàn)普遍上漲的態(tài)勢(shì)，問題的普遍性及嚴(yán)重程度不容忽視，我國(guó)有效調(diào)控房?jī)r(jià)任重而道遠(yuǎn)。

六、結(jié)論及建議

1.我國(guó)房?jī)r(jià)近年雖呈逐年上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，但仍保持在可控范圍。

2.引起房?jī)r(jià)上漲的因素諸多，包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在因素等，調(diào)控房?jī)r(jià)應(yīng)綜合施策，避免片面追求調(diào)控目標(biāo)而加速房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大，導(dǎo)致泡沫破裂，危及我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)大局的穩(wěn)定。

3.根據(jù)我國(guó)目前國(guó)情，房?jī)r(jià)也不能大跌，房?jī)r(jià)跌幅過大，物價(jià)相應(yīng)地會(huì)猛漲。此外，超發(fā)的貨幣（過多的熱錢）會(huì)快速流向彩票、股市、債券等資本市場(chǎng)，勢(shì)，必對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生過度沖擊。合理控制房?jī)r(jià)漲幅，在一定動(dòng)態(tài)范圍內(nèi)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，才是明智之舉。

4.綜合施策時(shí)，要特別注重現(xiàn)階段供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革及長(zhǎng)遠(yuǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略調(diào)整。如十九大報(bào)告指出：“著力構(gòu)建市場(chǎng)機(jī)制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟(jì)體制，不斷增強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新力和競(jìng)爭(zhēng)力”。