房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的趨勢及經(jīng)典案例

文/郭丹丹

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升，競爭日趨激烈，謀求轉(zhuǎn)型成為眾多房企的選擇。轉(zhuǎn)型快就可以贏得主動、實(shí)力增強(qiáng)，轉(zhuǎn)型慢就會面臨更大的壓力，甚至被淘汰。綜觀國內(nèi)主要地產(chǎn)商的做法，總的來說有以下幾個趨勢。

一、開發(fā)模式綜合化

隨著新型城鎮(zhèn)化的深入推進(jìn)，城市土地供應(yīng)愈加稀缺，大規(guī)模拿地蓋房子的單一房地產(chǎn)開發(fā)難以為繼，以資源整合為基礎(chǔ)的城市運(yùn)營、綜合開發(fā)等成為房地產(chǎn)戰(zhàn)略升級、拓展新增長級的重要方向。完整的城市運(yùn)營是從土地開發(fā)權(quán)的獲取到城市建成后的持續(xù)維護(hù)運(yùn)營等一系列工作串聯(lián)而成的全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)秸希ㄉ?、中、下游的環(huán)節(jié)。城市運(yùn)營商的目標(biāo)就是圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市場化的機(jī)制和手段，發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)和資源優(yōu)勢，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，在滿足居民需求的同時(shí)，使開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機(jī)組成部分。城市運(yùn)營商、生活方式服務(wù)商通過轉(zhuǎn)型，能夠避開傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式的白熾化競爭，形成錯位發(fā)展。

萬科地產(chǎn)在向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型過程中，著力于以社區(qū)運(yùn)營為主導(dǎo)的多元化運(yùn)營和城市化配套，重點(diǎn)開發(fā)與社區(qū)結(jié)合的產(chǎn)品線，將其住宅項(xiàng)目業(yè)主發(fā)展成為社區(qū)商業(yè)的顧客，形成以人居平臺搭建為核心、以配套建設(shè)為基礎(chǔ)、以居住品質(zhì)為保障的創(chuàng)新型城鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營模式。萬科認(rèn)為，城市服務(wù)配套商是基于不同發(fā)展階段和人們的不同需求衍生出的新的價(jià)值取向。比如處于住宅發(fā)展階段的城市，重要的是基礎(chǔ)配套設(shè)施；處于產(chǎn)業(yè)化階段的城市，需要拉動投資、大量開拓園區(qū)；對于發(fā)展到以金融為主階段的城市，文化、娛樂、會展等將是重點(diǎn)；隨著人口老齡化的發(fā)展，對老人的配套服務(wù)的需求也隨之上升。基于這一觀點(diǎn)，萬科圍繞居住、購物、度假、辦公、文化等方面，形成包括住宅、商業(yè)、寫字樓等全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。提供住宅的同時(shí)，也提供體育公園、醫(yī)院、養(yǎng)老地產(chǎn)等諸多與城市配套服務(wù)相關(guān)的項(xiàng)目，打造更豐富全面的社區(qū)生活體驗(yàn)，提供針對性的產(chǎn)品和服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)一個主業(yè)、兩翼齊飛的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。

二、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提質(zhì)化

過去，房地產(chǎn)迅速發(fā)展得益于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資環(huán)境、人口結(jié)構(gòu)以及制度改革所釋放的政策紅利。多年來，這些紅利已基本吸收和釋放，樓市發(fā)展的驅(qū)動因素正在發(fā)生顯著變化。受市場需求的限制，一味追求數(shù)量擴(kuò)張是行不通的。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人們生活水平逐步提高，住房觀念和需求逐步由基本需求型向品質(zhì)型轉(zhuǎn)變。當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入存量發(fā)展時(shí)代，就要轉(zhuǎn)變過去單純靠規(guī)模驅(qū)動的傳統(tǒng)方式，注重創(chuàng)新驅(qū)動、提質(zhì)增效，體現(xiàn)低碳、綠色、節(jié)能、環(huán)保，切實(shí)提高建設(shè)質(zhì)量和綜合品質(zhì)，增加附加值、延長產(chǎn)業(yè)鏈、加大科技投入。打造精細(xì)化、差異化、智能化及服務(wù)性強(qiáng)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)從粗放型經(jīng)營到節(jié)約型經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的發(fā)展方向，也是解決我國房地產(chǎn)主要問題的根本出路。

近年來，正商地產(chǎn)提出了“三高”建設(shè)——建造高品質(zhì)、物業(yè)高品質(zhì)、周邊配套高品質(zhì)戰(zhàn)略。房屋建構(gòu)方面，精心設(shè)計(jì)戶型，室內(nèi)功能區(qū)域合理劃分，注重南北通透、通風(fēng)采光、空間舒適；物業(yè)管理服務(wù)方面，引進(jìn)現(xiàn)代城市社區(qū)管理理念，采用管家式服務(wù)，提供點(diǎn)對點(diǎn)社區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一安保巡邏、衛(wèi)生清潔、車輛管理、社區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)等。社區(qū)采用智能安防，設(shè)置樓宇可視對講系統(tǒng)，周界防御報(bào)警系統(tǒng)；周邊生活基礎(chǔ)配套方面，對在建項(xiàng)目所在區(qū)域的市政道路、管網(wǎng)、消防系統(tǒng)、地下水管道等配套設(shè)施進(jìn)行有效規(guī)劃并提前立項(xiàng)，協(xié)助政府快速推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升城市區(qū)域建設(shè)的功能化投資環(huán)境。同時(shí)，成立第三方工程質(zhì)量驗(yàn)收專家考察團(tuán)，對項(xiàng)目建筑材料供應(yīng)渠道嚴(yán)格把關(guān)。從引用規(guī)模、專業(yè)素質(zhì)、精選設(shè)備、產(chǎn)值指標(biāo)、技術(shù)實(shí)力等方面對材料供應(yīng)商進(jìn)行考核、篩選和訂單式定購，切實(shí)加強(qiáng)產(chǎn)品質(zhì)量建設(shè)。

三、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化

為了平衡企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的需要，滿足企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長的要求，提高企業(yè)生存發(fā)展的核心競爭力，越來越多的房企更加注重跨界合作，向細(xì)分市場轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日漸豐富多元。近年來，房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)逐漸深度融合，新的地產(chǎn)類型如商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、綜合體、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等成為新興的高速發(fā)展的力量。“房地產(chǎn)+健康醫(yī)療”“房地產(chǎn)+休閑娛樂”“房地產(chǎn)+養(yǎng)老度假”等產(chǎn)品的開發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，提升土地價(jià)值、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級、聚集人口與資本、助推新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，客觀上減少了房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造了更大的經(jīng)營空間，提高了運(yùn)營的穩(wěn)定性和可控性。由于需求空間巨大，房地產(chǎn)跨界合作將具有穩(wěn)定的發(fā)展前景。

代表房企恒大是以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，金融、健康為兩翼，即“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)格局。選擇進(jìn)軍健康、文化旅游、金融領(lǐng)域，目標(biāo)是借由房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)老人、兒童和社會。恒大首先布局旅游業(yè)，打造了包括海花島、童世界主題樂園在內(nèi)的多個旅游項(xiàng)目。在健康領(lǐng)域，恒大圍繞養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，結(jié)合國內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)，以高端國際醫(yī)院為龍頭，社區(qū)健康管理服務(wù)體系為基礎(chǔ)，整合各地三甲醫(yī)院資源，將優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源導(dǎo)入社區(qū)，建立起信息互通、分級診療、醫(yī)養(yǎng)融合三位一體的醫(yī)療服務(wù)體系。在金融領(lǐng)域，恒大的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)參股、控股銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、公募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融等金融全牌照。目前，恒大集團(tuán)已成立恒大金控公司、恒大互聯(lián)網(wǎng)公司，開展了包括融資租賃、金交所、保理等多項(xiàng)金融、類金融業(yè)務(wù)。

四、服務(wù)內(nèi)容智慧化

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷進(jìn)步，對傳統(tǒng)行業(yè)的影響也愈加深入。門戶網(wǎng)站、電商、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算時(shí)代的到來，逐步改變了人們的思維方式、商業(yè)模式和管理方式。對房地產(chǎn)而言，互聯(lián)網(wǎng)不僅僅是一種工具、一項(xiàng)技術(shù)，也是一個新興產(chǎn)業(yè)，對于整合、優(yōu)化龐大的信息、資源具有重大意義。如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術(shù)手段，對企業(yè)的投資和經(jīng)營進(jìn)行規(guī)劃，已經(jīng)成為行業(yè)轉(zhuǎn)型所必須面對的課題。從客戶購房的一次消費(fèi)后，利用信息化的平臺，提供智慧化的服務(wù)，不斷發(fā)現(xiàn)和挖掘二次消費(fèi)和持續(xù)消費(fèi)需求，從延伸服務(wù)中尋找新的增長點(diǎn)，是房地產(chǎn)應(yīng)探尋的轉(zhuǎn)型方向。借助智慧城市建設(shè)、科技創(chuàng)新等，將大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、移動互聯(lián)等新技術(shù)融入到日常運(yùn)營與服務(wù)中，推進(jìn)房地產(chǎn)智能化、便利化，實(shí)現(xiàn)線上線下一體化，提供更為安全舒適的生活環(huán)境、便利的通訊方式和綜合的信息服務(wù)，才能用更大的視野和格局，贏得轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的先發(fā)機(jī)遇。

建業(yè)地產(chǎn)近年來積極布局互聯(lián)網(wǎng)，旨在提供優(yōu)質(zhì)的智慧產(chǎn)品和服務(wù)。為打造建業(yè)用戶圈與建業(yè)資源的整合平臺，建業(yè)提出了“+U站”的戰(zhàn)略構(gòu)想，主要由“U+社區(qū)”“U+足球”“U+線下體驗(yàn)”——社區(qū)服務(wù)站、“U+生活服務(wù)”“U+支付”“U+理財(cái)”等幾大互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品組成。其中，“U+社區(qū)”是建業(yè)創(chuàng)建的云端社區(qū)，一是能夠提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)手機(jī)端直接解決，如報(bào)事報(bào)修、社區(qū)通知等，并可以通過手機(jī)實(shí)時(shí)跟蹤服務(wù)進(jìn)度；二是能夠提供線上訂貨、上門配送，即整合周邊商業(yè)及優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，通過物業(yè)APP接入業(yè)主生活；三是能夠提供社區(qū)社交線上化，用網(wǎng)絡(luò)連接同一個社區(qū)的業(yè)主，實(shí)現(xiàn)在線交流、發(fā)起活動、跳蚤市場、拼單訂購、線上拼車等活動。這一舉措主要是以用戶需求為中心，通過互聯(lián)網(wǎng)手段形成連接，整合優(yōu)質(zhì)資源，為用戶提供會員、管家、定制式服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺。建業(yè)的服務(wù)路徑明確，即圍繞客戶需求去做加法和資源整合，包括橫向延伸類需求，以及縱向原有需求的升級和換代。正是由于思路清晰，順應(yīng)形勢，建業(yè)才找到了突出重圍的發(fā)展新藍(lán)海。