住房市場(chǎng)新動(dòng)向

◎鄒琳華

今年7月31日，中共中央政治局召開會(huì)議，首次在中央層面將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)由抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲轉(zhuǎn)變?yōu)槎糁品績(jī)r(jià)上漲，此舉將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實(shí)處。

住房市場(chǎng)現(xiàn)狀與分析

1.一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升，但房租上漲較快

今年年初以來(lái)，北京房?jī)r(jià)開始回升，但在嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲的政策背景下，回升節(jié)奏被中斷，上海繼續(xù)回落，深圳小幅上漲，廣州上漲較快。今年8月，一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.27%，比7月僅擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)。其中廣州上漲1.49%，深圳上漲0.85%，北京下跌0.02%，上海下跌1.24%。與2017年同月相比，今年8月一線城市房?jī)r(jià)同比上漲4.1%，年度房?jī)r(jià)漲幅也在相對(duì)合理的范圍內(nèi)。其中，廣州上漲18.19%，北京上漲0.09%，上海下跌8.37%①。

北京等一線城市住房租金快速上漲。與2017年12月相比，今年8月北京住房租金累計(jì)上漲7.46%（整租，不含資本公寓），單套住房月租金達(dá)到6600元/套。借助國(guó)家對(duì)長(zhǎng)租公寓的融資政策優(yōu)惠，大量資本進(jìn)入以轉(zhuǎn)租為主業(yè)的“二房東”市場(chǎng)。長(zhǎng)租公寓利用資產(chǎn)證券化手段，撬動(dòng)更大的資本爭(zhēng)奪房源，客觀上對(duì)部分城市住房租金上漲起到推動(dòng)作用。此外，在房?jī)r(jià)上漲受到政策抑制情況下，租金上漲也是住房供求矛盾增強(qiáng)的另一種表現(xiàn)形式。由于租房市場(chǎng)與住房市場(chǎng)的替代效應(yīng)，租金上漲將迫使一部分租房家庭考慮購(gòu)房，從而又會(huì)反過(guò)來(lái)增加房?jī)r(jià)上行壓力。

2.準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)漲速顯著下降，供應(yīng)緊張局面有所緩解

在政策嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲、棚改貨幣化政策調(diào)整及市場(chǎng)短周期接近見頂?shù)纫蛩氐木C合作用下，準(zhǔn)一線及二線城市②房?jī)r(jià)退熱。與7月相比，8月準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比微漲0.16%，漲幅比7月回落1.13個(gè)百分點(diǎn)；二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比微漲0.01%，漲幅比7月回落0.57個(gè)百分點(diǎn)。前期熱點(diǎn)城市中，杭州、西安環(huán)比分別微漲0.59%及0.12%；武漢、青島、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、廈門及重慶環(huán)比分別下跌0.04%、0.06%、0.13%、0.19%、0.51%和0.7%；成都環(huán)比下跌達(dá)3.23%。但與2017年同期相比，準(zhǔn)一線及二線城市仍累積了較高的房?jī)r(jià)漲幅。今年8月，準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)同比上漲16.09%，二線城市同比上漲16.75%。其中西安同比上漲104.95%，廈門同比下跌10.78%。

今年上半年，由于部分地方政府對(duì)新建商品住房進(jìn)行限價(jià)，導(dǎo)致一二手房?jī)r(jià)格倒掛，低于市場(chǎng)價(jià)格的新房被搶購(gòu)。下半年，二線城市住房限價(jià)有所松動(dòng)，使得短期供應(yīng)緊張局面有所緩解。

3.三四線城市房?jī)r(jià)漲速回落，后期上漲乏力

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向三四線城市延伸、貨幣化棚改政策調(diào)整的背景下，三四線城市房?jī)r(jià)仍慣性上漲，但總體漲速有所回落。今年8月，三四線城市環(huán)比上漲0.45%，漲速比7月回落0.69個(gè)百分點(diǎn)。安陽(yáng)、南陽(yáng)、常州及煙臺(tái)等城市房?jī)r(jià)漲幅仍較高，三亞、廊坊等住房投資屬性較高的城市房?jī)r(jià)環(huán)比分別下跌2.31%和5.59%。今年以來(lái)，從累計(jì)漲幅看，三四線城市平均累計(jì)上漲10.45%，其中海口、咸陽(yáng)和防城港累計(jì)漲幅在30%以上，另有貴陽(yáng)、安慶和宜昌等14個(gè)城市累計(jì)漲幅在20%-30%之間，廊坊累計(jì)下跌8.9%。棚改貨幣化政策淡出，對(duì)快速上漲的三四線城市房?jī)r(jià)起到釜底抽薪的功效。

存在問(wèn)題

1.一線城市潛在供求矛盾短期難以緩解

從市場(chǎng)基本面看，一線城市住房市場(chǎng)具有供給增長(zhǎng)潛力小、需求增長(zhǎng)潛力大的特征，住房供求矛盾長(zhǎng)期存在。在嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策作用下，雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過(guò)一些曲折的形式表現(xiàn)出來(lái)。

2.準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)預(yù)期具有較高不穩(wěn)定性

準(zhǔn)一線及二線城市在我國(guó)城市體系中具有承上啟下的特殊地位，其房?jī)r(jià)預(yù)期在時(shí)間上存在較高的不穩(wěn)定性。當(dāng)市場(chǎng)向好時(shí)，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的過(guò)于樂(lè)觀導(dǎo)致了準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)在2017-2018年迅速上揚(yáng)。反之，房?jī)r(jià)的下跌速度將很快。

3.三四線城市住房低庫(kù)存與高空置率同時(shí)并存

2016年以來(lái)，在去庫(kù)存政策的綜合作用下，三四線城市新建商品住房總體庫(kù)存水平較低，這是目前三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的主要原因。此外，雖然商品住房實(shí)現(xiàn)了快速出售去庫(kù)存，但是就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)較少、公共服務(wù)水平相對(duì)較低及人才吸引力偏小等原因，導(dǎo)致存量住房的利用率并不高。存量住房空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重，抑制了三四線城市住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

對(duì)策與建議

1.規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，擴(kuò)大城市租賃房源

（1）規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。區(qū)分重資產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓與輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)租公司，嚴(yán)控不具備自有住房產(chǎn)權(quán)、輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)的證券融資，避免利用金融杠桿爭(zhēng)搶房源；禁止誘導(dǎo)、哄騙租戶將租金轉(zhuǎn)為貸款分期；加快推進(jìn)住房租賃立法，在發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)優(yōu)先保護(hù)租戶權(quán)益。

（2）多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源。加快對(duì)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的推廣；對(duì)利用工商業(yè)閑置建筑改造為長(zhǎng)租公寓的開發(fā)商，給予更多的規(guī)劃、土地利用和稅收政策支持；同時(shí)，出臺(tái)可行性細(xì)則，支持企業(yè)利用閑置土地建設(shè)租賃型職工宿舍等。

2.以提高住房利用效率為重點(diǎn)，加大公共服務(wù)區(qū)域一體化力度

當(dāng)前從總量看，住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了供求平衡。但公共服務(wù)水平不均衡、交通不便利等原因，導(dǎo)致大量住房利用效率低下，存在結(jié)構(gòu)性供應(yīng)緊張。建議加強(qiáng)教育、醫(yī)療和交通等基本公共服務(wù)一體化，加強(qiáng)對(duì)基本公共服務(wù)均等化的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，盤活存量房源，調(diào)節(jié)不同區(qū)域供求余缺，改善住房供求結(jié)構(gòu)。

3.堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力

一二線城市仍需繼續(xù)抑制投資投機(jī)，維持現(xiàn)有的限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不放松。部分快速上漲的三四線城市，督促其出臺(tái)或加碼購(gòu)房需求控制政策。清理不合時(shí)宜的住房去庫(kù)存政策。落實(shí)好地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力的城市兌現(xiàn)問(wèn)責(zé)。堅(jiān)持“因城施策”，避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

■注釋

①文中數(shù)據(jù)均來(lái)自大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）。

②中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、住房大數(shù)據(jù)課題組根據(jù)GDP、人口、財(cái)政收入、地鐵、民航吞吐量及第三產(chǎn)業(yè)比重等指標(biāo)作的暫行劃分。