淺談房地產行業(yè)財務管理現(xiàn)狀與發(fā)展

施發(fā)新

【摘 要】我國房地產企業(yè)經過20多年的發(fā)展，逐漸成為國民經濟的重要支柱產業(yè)，房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對國民經濟的增長和人民生活水平的提高起著至關重要的作用。自從1998年以來，我國房地產企業(yè)經歷了高速發(fā)展的10年，房價漲幅比率逐漸增大，國家對房地產市場進行干預，出臺了一系列的調控政策，，國家實行從緊的貨幣政策，控制貨幣市場的供應量及其流動性，限制土地供應，限購限貸等一系列政策措施的影響，房地產企業(yè)資金獲取的難度加大，房屋銷售下滑，導致我國房地產企業(yè)受到的影響之大，特別是三四線城市的房地產企業(yè)，開發(fā)過度，庫存量持續(xù)增加，財務管理加大，企業(yè)應該及時實施切實有效的風險防范對策。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；財務管理；防范對策

一、我國房地產企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

改革開放以來，我國房地產企業(yè)從無到有逐漸發(fā)展起來，經歷了20年的形成期，逐漸成為國民經濟的支柱行業(yè)，改善了人民的居住環(huán)境，對國民經濟的增長起到了促進的作用。至2017年，從整個房地產市場看，已經出現(xiàn)了嚴重的地域分化，除了一線城市和部分二線城市外，三四線城市銷售明顯下滑，庫存量不斷增加，資金回籠緩慢，房地產企業(yè)財務管理問題日益凸顯。

二、我國房地產企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀

1.資產負債率持續(xù)高漲

我國房地產企業(yè)開發(fā)周期長，從拿地到房屋的銷售，在其投資建設的各個環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，屬于資金密集型行業(yè)，這些資金大部分來源于銀行貸款和非銀行金融機構，一般來講，房地產企業(yè)都有較高的資產負債率。受國家調控政策的影響，我國房地產行業(yè)呈現(xiàn)低迷的狀態(tài)，房地產企業(yè)資產負債率持續(xù)高漲，截至2018年一季度末，房企上市公司整體負債率達79.42%，已遠高于房地產企業(yè)資產負債率的國際規(guī)定標準50%，財務管理問題顯著提高。根據2018年第一季報顯示，在上市公司房地產開發(fā)企業(yè)中，中交地產、綠地控股、泰禾集團、ST松江、陽光城、信達地產等近20家公司資產負債率超過85%，有近一半的企業(yè)資產負債率超過70%，業(yè)內人士指出，2015年至2016年地產去庫存進程加快，開發(fā)商拿地意愿加強，使得2017年投資力度加大。另外，2016年以來，大量房企通過發(fā)行公司債券進行融資，導致負債大增?？梢姡覈蟛糠址康禺a企業(yè)的資產負債率都非常高。

這種現(xiàn)象尤其存在于三四線城市中，三四線城市的房地產企業(yè)開發(fā)過度，供大于求，受國家貨幣政策和財政政策的影響，三四線城市的房地產企業(yè)大部分通過民間借貸或小額貸款機構融資，債務風險較高。

2.資本結構不合理、融資模式單一化

我國大部分房地產企業(yè)在開發(fā)過程當中資本結構不合理，企業(yè)資金的來源主要依靠銀行貸款，融資方式單一化，企業(yè)貸款數額越多，資產負債率越大，財務杠桿利益越大，財務管理也隨之加大，其高收益和高風險相隨。

由于我國的房地產行業(yè)發(fā)展起步較晚，就融資模式而言，主要以傳統(tǒng)的融資方式為主。自籌資金、國內貸款以及其他資金是我國房地產開發(fā)企業(yè)最主要的三種融資方式，此外還有利用外資等方式。

自2011年到2017年，企業(yè)自籌資金和其他資金所占比例之和的平均值已高達84%，實際上，這部分資金大部分是由商品房銷售收入轉換而來的，大多數來源于購房者的銀行分期貸款，如果按首付30%計算，那么銀行貸款占70%左右的比例，因此，在自籌資金和其他資金中來源于銀行貸款的部分高達62%，加上國內貸款的平均值16%，也就是說，在房地產企業(yè)融資方式中，超過78%的部分是企業(yè)貸款得來的，銀行或其他金融機構，作為房地產企業(yè)貸款和個人住房貸款的提供方，承擔著巨大的風險。

3.現(xiàn)金流凈值多為負值、銷售額增幅回落

對房地產開發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)金流是企業(yè)進行項目建設開發(fā)、償還債務以及再投資的重要保障。房地產企業(yè)的財務指標也會反映其財務管理的大小，從2017年公布的中國房地產A股上市公司十強的現(xiàn)金流量表中可以看出，在經營性活動現(xiàn)金流凈值指標中，除了萬科地產823.23億元、綠地控股588.63億元、陽光城89.19億元外，其余柒家房地產企業(yè)的經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額均為負值，以億元為單位，其值如下：保利地產292.96、招商蛇口-47.09、華夏幸福-162.28、金地集團-69.89、金科股份-84.86、新城股份-104.85、中南建設-29.38，可見，絕大部分房地產企業(yè)都存在著資金斷裂的財務管理。

從2011年到2016年，我國商品房銷售額均呈現(xiàn)逐步增長的狀態(tài)，但其同比增長比率由2013年的26%下降至2015年的14%，2016年受國家調控政策的影響，加大了去庫存的力度，商品房銷售額同比有了35%的增長，主要體現(xiàn)在住宅及辦公樓的銷售增長上，但這并不表明我國房地產企業(yè)已解決庫存量大的問題，風險并未得到有效釋放。隨著2017年新的調控政策的出臺，全國先后有90多個城市開啟新一輪限售限購模式，住房城鄉(xiāng)建設部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》加快對消化周期在1年以內城市的土地供應量及供地節(jié)奏，待售面積不斷膨脹，房源不斷積壓的風險，給房地產企業(yè)的資金回籠帶來了風險，加之其經營活動產生的現(xiàn)金流凈值多數為負值，大大加劇了房地產企業(yè)現(xiàn)金流斷裂的風險。

三、促進我國房地產企業(yè)財務管理發(fā)展的對策

針對我國房地產企業(yè)的財務管理的現(xiàn)狀，本文提出以下幾個防范財務管理中風險的對策：

1.做好項目的前期市場定位工作

市場定位在房地產企業(yè)的銷售過程中起到非常重要的作用，目前，部分房地產企業(yè)為了追求規(guī)模和自身品牌的建設，忽視了市場定位的關鍵性，這也是房地產企業(yè)銷售不景氣的原因之一，盲目的投資建設房屋的同時也會出現(xiàn)大量的空置房屋，針對這一現(xiàn)象，房地產企業(yè)應在開發(fā)投資項目前，做好前期的市場調查工作，充分了解不同人群的需求，準確地進行差別化的市場定位，找準細分市場，制定合理的營銷方案。

2.優(yōu)化資本結構，降低籌資風險

房地產企業(yè)應該不斷完善自身的資本結構，對于負債經營適當控制，降低企業(yè)的籌資風險，負債經營雖然會給企業(yè)帶來杠桿利益，但帶來高收益的同時，企業(yè)所面對的負債風險也會逐漸加大。因此，房地產企業(yè)應該建立多種類的融資渠道，借鑒國際上先進的融資方式，例如房地產信托基金、產業(yè)基金、項目融資等方式，結合我國房地產企業(yè)自身的發(fā)展狀況，優(yōu)化資本結構，降低籌資風險。

3.加強現(xiàn)金流量控制管理

房地產企業(yè)是資金密集型行業(yè)，其投資項目開發(fā)周期長、開發(fā)需求資金量大的，現(xiàn)金流成為房地產企業(yè)在未來長期進程中首要考慮的問題。在其開發(fā)經營過程中，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況將會給房地產企業(yè)造成巨大的財務管理，因此，房地產企業(yè)應采取以現(xiàn)金為王的策略，增強對現(xiàn)金流量的管控，保證現(xiàn)金流的充裕和流暢。在某一特定時期內，企業(yè)經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額最為重要，如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年的實際收益在下降，需要引起高度重視，如果企業(yè)現(xiàn)金凈流量與當期利潤之間存在較大的差異，說明企業(yè)中現(xiàn)有大量的應收款項，加大了企業(yè)的財務管理。因此，房地產企業(yè)應加強對現(xiàn)金流的控制和管理，才能有效地規(guī)避財務管理，提高綜合競爭力，使之在房地產市場中穩(wěn)定發(fā)展。

四、結論

本文在分析房地產企業(yè)所存在的財務管理及其形成因素的基礎上，提出了切實有效的防范財務管理的對策，房地產企業(yè)在今后的經營過程中應該做好開發(fā)項目的市場定位，深入的進行市場調查，充分了解不同人群的需求，準確地進行差別化的市場定位，制定合理的銷售方案，與此同時，房地產企業(yè)應強化對投資項目的合理預算和管理，有效地降低投資風險。在房地產企業(yè)的施工過程當中，應當加強對成本的管理和監(jiān)控，加強施工監(jiān)督，避免施工不當所造成的風險，有效地降低其成本費用的支出。對于房地產企業(yè)來說，現(xiàn)金為王，房地產企業(yè)應加強現(xiàn)金流的預算和控制，保證現(xiàn)金流的充裕和流暢。采用這一系列的風險預防對策，切實地控制和防范企業(yè)的財務管理，使房地產企業(yè)長久穩(wěn)定的發(fā)展下去。

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